Глава 2. Определение рынка недвижимости и анализ характеристик рынка недвижимости

2.1. Определение понятия «рынок недвижимости»

Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:

· колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

· достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

· достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

· высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;

· большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

· эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

· отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

· свободное формирование цен на объекты и услуги;

· перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

· перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

· локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

· значительно меньшее число сделок купли-продажи;

· владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;

· сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);

· рынок недвижимости несовершенен.

Остановимся подробнее на последней особенности рынка недвижимости. Совершенный конкурентный рынок предполагает, что:

· покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах;

· продукт на рынке должен быть однородным;

· на рынке должна существовать совершенная мобильность, то есть покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы;

· продавцов и покупателей на рынке должно быть так много, что ни один из них не мог бы влиять на рыночную цену;

· спрос и предложение эластичны по цене;

· издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара.

Любые отклонения от вышеприведенных условий снижают эффективность распределения ресурсов через ценовой механизм. Рассмотрим, в какой степени соответствуют характеристики рынка недвижимости условиям совершенного конкурентного рынка.

Точная информация о ценах. Так как рынок недвижимости не является централизованным, как, например, рынок ценных бумаг, сделки и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем участникам рынка. Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено, главным образом, географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании.

Однородность продукта. Сложность и многообразие прав в совокупности с уникальными физическими характеристиками каждого объекта являются одной из главных причин несовершенства рынка недвижимости. Некоторые ценообразующие характеристики объекта, такие как тип здания, возраст, размеры, общее состояние и условия аренды могут быть известны. Но детали конструктивных особенностей, особенности конкретных интересов и местоположения, которые, в конечном счете, и будут определять ценовой уровень, могут быть выявлены и проанализированы только профессиональным оценщиком. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и др. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

Мобильность продуктов. Данному критерию рынок недвижимости не соответствует уже в силу классического определения недвижимости.

Большое количество продавцов и покупателей. Многообразие характеристик недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на рынке. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня. Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Транзакционные издержки – издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению. Необходимость привлечения профессиональных консультантов, достаточно высокие комиссионные и существенные налоги и сборы в сумме составляют достаточно высокий процент по отношению к сумме сделки. Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время в странах с развитым рынком недвижимости составляет около 5-6% от цены объекта.

Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик рынка недвижимости можно сделать вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка. В силу объективных обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры.

2.2. Рынок недвижимости в ряду других рынков

На рынке недвижимости реализуется одно из важных управленческих правомочий собственника - правомочие рас поряжения правовой судьбой принадлежащего ему объекта недви жимости. Причем особая двойственная природа недвижимости, как объекта-вещи и как объекта права раздвигает границы и содержание традиционных рыночных операций купли-продажи вещей, включая сюда более широкий спектр операций с частичным изменением правового статуса объектов недвижимости, например, как сдача в аренду. Рынок недвижимости - одна из разновидностей товарных рынков. Поэтому для общего понимания, структуризации и анализа основных характеристик рынка недвижимости первоначально полезно обра титься к некоторым, более общим определениям рынка.

Международные стандарты оценки с общим понятием рынка связывают «возможность перехода товаров и/или услуг из рук в руки без (излишних ограничений на деятельность продавцов и покупателей, при этом каждая из сторон действует в соответствии с соотношени ем спроса и предложения и другими ценообразующими факторами, в меру своих возможностей и осведомленности, представлений о срав нительной полезности данных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний»⁵. Одно из более компактных определений рынка звучит следующим образом: «Рынок - это некоторая структура, посредством которой покупатели и продавцы собираются вместе, чтобы установить цену, по которой товар может быть обменен».

В обществах с развитой рыночной экономикой функционирует множество типов рынков: рынки труда, финансового капитала, ценных бумаг, различных товаров и услуг и др. Структура каждого из рынков, как правило, носит сложный территориально-распределенный, иерархический и многосекторный характер. Так, например, рынки товаров и услуг имеют весьма детальную сегментацию, разветвленную структуру и многомерные характеристики, соответствуя многообразию предла гаемых товаров и услуг, в том числе по различным отраслевым, видо вым и иным классификационным признакам.

Различные рынки в определенном смысле могут быть связаны между собой: общим географическим пространством, многими об щими социально-экономическими, технологическими и иными при знаками. Так, существуют рынки азиатского региона и рынки евро пейского экономического сообщества, рынки развивающихся стран и стран с переходной экономикой. Соответственно формируют и используют унифицированные региональные и мировые структури зации рынков, согласованные классификации предметов рыночных операций и, что едва ли не самое главное, сопоставимые статистики рыночных цен для их аналитической обработки, выявления тенден ций и прогнозных оценок ожидаемых изменений. Существенно, что недвижимость как вещь, как товар также формирует собственный тип товарного рынка.

При этом можно ожидать, что рынки недвижимости:

· с одной стороны, характеризуются общими рыночными свойства ми (такими как: сегментация рынка, балансы спроса и предложения, динамика и тенденции изменения цен, наличие факторов влияния на динамику цен, спроса и предложения и т.д.),

· с другой стороны, обладают своей, присущей именно и только не движимости сегментацией, специфическими признаками и правовым оформлением сделок, своеобразной иерархической и разветвленной структурой, региональными и прочими специализированными при знаками, своеобразной динамикой операций и законодательным их закреплением, другими отличительными свойствами.

В общем случае рыночный обмен любого товара сопровождается сменой его правового статуса - меняется собственник проданного то вара. Однако, для недвижимости спектр возможных изменений право вых отношений шире. То есть, в результате рыночных сделок объект недвижимости может и не менять собственника, но в известной мере менять только свой правовой статус.

Так, права аренды на земельные участки под застройку в престиж ных районах пригорода столицы или известной курортной зоны могут иметь свою конъюнктуру, динамику и балансы или дисбалансы спроса и предложения, колебания цен. Аналогично существуют и весьма распространены во всем деловом мире региональные рынки аренды офисных помещений, торговых и производственных объектов и др.

Арендный бизнес имеет свою доходность, капитализированную оценку, - это, в конечном счете, рынок купли-продажи прав аренды. Для такого рынка характерны свои отличительные организационно-процедурные механизмы, специфические условия передачи прав с возможными изменениями во времени и в зависимости от внешних условий. В частности, это могут быть условия регулярного пересмотра ставок арендной платы с учетом процессов инфляции и тенденций на соответствующем секторе рынка.

Для рынков недвижимости характерно разделение на первичный и вторичный рынки. В рамках первичных рынков оперируют с вновь создаваемыми объектами недвижимости. Это отражает достаточно высокую активность строительного бизнеса, значительные масштабы нового строительства, в частности, жилой недвижимости (housing - в англоязычной терминологии). На вторичном рынке недвижимости в обороте находятся объекты «со стажем», то есть, уже построенные и находящиеся в использовании.

Одним из специфических свойств рынка недвижимости являются значительные задержки во времени при реакции предложения на воз растание спроса и цен на недвижимость. Особенно это характерно для первичного рынка недвижимости, то есть, рынка вновь создаваемых объектов-зданий, например, жилой или офисной недвижимости. Низ кая эластичность предложения объясняется значительными затратами времени на строительство новых объектов, исчисляемого месяцами, а для крупномасштабных объектов недвижимости - годами.

Для лучшего понимания особенностей рынка недвижимости и общности с другими типами рынков полезно также обратиться к меж дународным стандартам определения рыночной стоимости объекта недвижимости: «Рыночная стоимость (Маrket Value) - это предполагае мая денежная сумма, за которую состоялась бы продажа актива на дату оценки заинтересованным продавцом заинтересованному покупате лю в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон обладала бы всей информа цией, действовала бы расчетливо и без принуждения». Это определение, с одной стороны, констатирует традиционность рыночного харак тера сделок с недвижимостью. В этом, общепринятом у специалистов по недвижимости, определении видно, что рыночная стоимость недви жимости трактуется как стоимость товара на совершенном, открытом и конкурентном без ограничений рынке.

С другой стороны, определение рыночной стоимости недвижимости помогает выявить следующие особенности рынков недвижимости:

· сделки с недвижимостью между продавцом и покупателем требу ют существенной подготовки для каждого из них,

· необходим детальный маркетинг и достаточно сложные расчеты стоимостных оценок,

· сделки продолжительны во времени и высокозатратны; это так называемые транзакционные издержки сделок с недвижимостью.

Кроме того, в силу особой значимости объемов недвижимости, зафиксированной в комплексе законодательных документах регули рования земельно-имущественных отношений, все сделки с недви жимостью, сопровождаемые изменением прав на них (в том числе, прав долгосрочной аренды), в обязательном порядке должны сопро вождаться регистрационными процедурами, отражаться в документах кадастрового и иного технического учета. В частности, фиксируют ха рактер, адресность и условия изменения правового статуса объекта. Новый собственник официально становится таковым, вступает в свои права на приобретенный объект недвижимости только после проведе ния государственной регистрации.

2.2. Функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

2.3. Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

· объектов недвижимости;

· экономических субъектов, оперирующих на рынке;

· процессов функционирования рынка;

· инфраструктуры рынка

2.3.1. Субъекты рынка недвижимости

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

· продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью

· покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

· профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

· организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование

· федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,

· федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

· органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

· органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

· органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

· проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

· органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

· государственные нотариусы.

Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

· брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

· оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;

· финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

· девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

· редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

· управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

· проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

· страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

· участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);

· аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

· финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

· маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

· информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

· специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;

· специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

· любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Рассмотрим подробнее деятельность некоторых участников рынка.

Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:

· оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

· оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

· оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

· оценка инвестиционного проекта;

· оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

· оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

Девелопер – это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

2.3.2. Процессы функционирования рынка

Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком,

Различают следующие основные процессы:

1. Создание развития объекта недвижимости;

1.1 Организация системы развития недвижимости;

1.2 Развитие территорий;

1.3 Создание (развитие) объекта недвижимости;

2. Использование (эксплуатация) объекта недвижимости;

2.1.Организация эксплуатации и управления недвижимостью;

2.2.Управление объектом;

3. Товарный оборот объектов недвижимости;

3.1.Организация системы товарного оборота недвижимости;

3.2.Передача прав (правомочий )собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;

3.3.Финансирование товарного оборота недвижимости

4. Управление рынком;

4.1.Исследование рынка;

4.2.Формирование и развитие рынка;

4.3.Контроль и регулирование.

2.3.3. Инфраструктура рынка недвижимости

Инфраструктура рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

Условно можно выделить четыре таких механизма:

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

· законодательную и нормативную базы рынка;

· систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

· систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);

· специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

а) органы координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

б) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

д) некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.

В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

· эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;

· стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;

· единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;

· законодательно закрепленые эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

· нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

· банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.

2.4. Анализ факторов, влияющих на рынок недвижимости

Развитие рынка недвижимости определяется:

· экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

· финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

· взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.

Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость» [19] (рис. 2.1).

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости.

1.1. нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;

1.2. налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;

1.3. отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

2. Общеэкономическая ситуация.

2.1. производство национального дохода;

2.2. объем промышленного производства;

2.3. занятость трудоспособного населения;

2.4. ставки доходности финансовых активов;

2.5. платежный баланс страны;

2.6 состояние торгового баланса;

2.7 притоки капитала;

2.8 оттоки капитала;

2.9 рост доходов населения;

2.10 индекс потребительских цен.

3. Микроэкономическая ситуация.

3.1 экономическое развитие региона;

3.2 диверсификация занятости работоспособного населения;

3.3 экономические перспективы развития региона;

3.4 притоки капитала в регион;

3.5 оттоки капитала из региона.

4. Социальное положение в регионе.

4.1 возможность межэтнических и военных столкновений;

4.2 отношение к частному капиталу;

4.3 отношение к иностранному капиталу;

4.4 устойчивость политики администрации региона;

4.5 уровень безработицы в регионе;

4.6 популярность проводимой администрацией региона политики.

5. Природные условия в регионе.

5.1 экологическое положение в регионе;

5.2 наличие развитой инфраструктуры.

Рис. 2.1. Причинно-следственные связи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости

Как видно на рис. 2.1, решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами.

Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

· изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

· изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;

· изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;

· изменения ситуации на рынке капитала и др.

2.5. Спрос и предложение на рынке недвижимости

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов

· экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

· социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

· природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

· административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

· окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

· национальные и культурные условия, традиции населения.

· политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

· ценой земли относительно цены на другие факторы производства;

· продуктивностью земли;

· ценой конечного продукта.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

· за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

· за счет изменения типа использования;

· за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночное равновесие рынка недвижимости обычно достигается в краткосрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости и стабильность цен длятся недолго. При увеличении спроса цены и арендная плата растут опережающими темпами из-за необычайно высокой длительности и сложности строительного процесса. Таким образом, для рынка недвижимости характерен дисбаланс и точка равновесия достигается редко. Избыточное предложение недвижимости усугубляется завершением строительства уже начатых объектов и еще больше увеличивает дисбаланс.

Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками дается в следующих определениях: активный рынок и «вялый» рынок.

Активный (сильный) рынок – это рынок опережающего спроса и отстающего предложения и, как следствие, – рост цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что последние могут диктовать более высокие цены. «Вялый» (слабый) рынок – это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели данной ситуации формируют снижение цен.

Однако на практике аналитики избегают простых формулировок. Так как спрос и предложение могут взаимодействовать нестандартно, активность рынка недвижимости циклична и характеризуется периодами подъема и спада. Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, численности населения и уровня доходов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников финансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы.

2.5. Особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это система механизмов, посредством которых передаются права на недвижимость и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга синхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основным функциям рынка недвижимости относятся:

- информация о ценах, спросе и предложении;

- посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением;

- свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;

- перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства; эффективное решение социальных программ.

С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности рынок недвижимости (рис. 2.2) имеет свои достоинства и недостатки.

Рис.2.2. Достоинства и недостатки рынка недвижимости

Рынок недвижимости (рис. 2.3) является составной частью рыночного пространства. На нем, как и на других рынках, «отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определяет отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос, а если падает цена, то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным. Таким образом, цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену; далее спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания имеют тенденцию к выравниванию. Если спрос возрастает и цена поднимается выше нормального уровня, то увеличивается предложение; это увеличение легко переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы».

Рис.2.3. Рынок недвижимости - специфический сектор экономики

Спрос – это количество объектов недвижимости и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Спрос на объекты недвижимости формируется под влиянием экономических, социальных, демографических, природно-климатических и других факторов. Значительное влияние на него оказывает цена (рис. 2.4).

Рис. 2.4. Зависимость спроса на загородные объекты от цены

1 – до 5 тыс. долл. США; 2 – от 5 до 15 тыс. долл. США; 3 – от 15 до 30 тыс. долл. США; 4 – от 30 до 80 тыс. долл. США; 5 – более 80 тыс. долл. США

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение объектов недвижимости не эластично. На рынке недвижимости в силу длительности строительства объектов предложение не может формироваться исходя лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность спроса и предложения.

Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственника объектов и покупателей (арендаторов). Если разница между ожиданиями сторон в 10-15% еще преодолима, то, когда она достигает 50%, можно с уверенностью сказать, что сделка не состоится.

Основной причиной несоответствия ожиданий собственников и покупателей является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при одновременной массовой информации о непрерывно возрастающем спросе. В этой ситуации собственник объектов недвижимости завышает цены, количество продаж снижается, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен.

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с экономическими циклами (рис. 2.5): спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, а подъем наступает раньше, чем в экономике. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о тенденциях в экономике, ибо, если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации в национальной экономике, и наоборот – за подъемом рынка недвижимости последует подъем в национальной экономике.

Рис. 2.5. Взаимосвязь экономических циклов

При пресыщении рынка объектами недвижимости на нем наблюдается спад. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается и собственникам сложно их продать, цены снижаются. Это – рынок покупателя. Далее на рынке недвижимости происходит перестройка. После возрастания спроса наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости, предложения новых объектов практически отсутствуют. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает апогея, цены на объекты строительства растут, возникает излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, строительная деятельность сокращается. Это – рынок продавца. Наступает стабилизация, когда спрос и предложение находятся в состоянии равновесия.

Государство не предъявляет претензий к реализации объектов недвижимости (как и любого другого товара), но в то же время от имени общества контролирует режим их использования и порядок реализации.

Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, поэтому все операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами – государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, призванной обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости.

Рынок недвижимости имеет сложную разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора: развития (создания) объектов недвижимости; управления (эксплуатации) объектами недвижимости и оборота прав на ранее созданную недвижимость.

Управление рынком недвижимости осуществляют государственные органы регистрации и профессиональные участники рынка недвижимости, работающие на коммерческой основе.

Основные признаки сектора развития (создания) объектов недвижимости в переходный период — слабая изученность и отсутствие отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.

Сектор управления (эксплуатации) объектами недвижимости отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формулирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов. При недостаточной развитости сектора управления, что имеет место на отечественном рынке, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота. Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.

Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых на инвестиции, товарные потоки, доходы и налоги от сделок и эксплуатации объектов недвижимости.

Для усвоения сути процессов, происходящих на рынке недвижимости, используем метод декомпозиции. Декомпозиция (расчленение) производится как логически обоснованная процедура выделения все менее сложных процессов. Функционирование базовых процессов обеспечивают специалисты (организации) одной узкой специализации.

Рассмотрим субъектную структуру рынка недвижимости (рис. 5). Экономическими субъектами здесь являются: покупатели (арендаторы); продавцы (арендодатели) и профессиональные участники рынка недвижимости. Покупатель (арендатор) — главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей и работает рынок недвижимости.

Продавец (арендодатель) – это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице специализированных органов управления собственностью.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

- органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

- организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра; зонированием территорий, оформлением землеотвода; федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство);

- органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

- органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

Рис.2.6. Субъектная структура рынка недвижимости

А - сектор развития (создания) объектов недвижимости (первичный рынок):

1 - инвесторы (дольщики), кредиторы, проектировщики, строители;

2 - застройщики (девелоперы, редевелоперы).

B - сектор оборота прав на недвижимость (вторичный рынок):

4 - риэлтеры, брокеры, оценщики;

5 - продавцы (арендодатели).

C - Сектор управления (эксплуатации) объектами недвижимости:

8 - системы объектов недвижимости: муниципальный, ведомственный, частный жилой, земельный фонд;

9 - управляющие объектами недвижимости.

3 - покупатель (арендатор);

6 - профессиональные участники рынка недвижимости, работающие на коммерческой основе, исследователи и аналитики рынка недвижимости, страховщики, маркетологи, специалисты по информационным технологиям, участники фондовых рынков, юристы, образовательные учреждения, т. е. организации;

7 - институциональные участники: органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею; региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельных кадастров, зонированием территорий, оформлением землеотводов; региональные органы архитектуры и градостроительства; органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений; органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений; судебная система.

2.6. Сегментирование рынка недвижимости

2.6.1. Основы сегментирования рынка недвижимости

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:

· объектный;

· воспроизводственный.

Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности). Правомерно будет выделить:

· рынок земли;

· рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);

· строительный рынок;

· рынок таймшеров и т.д.

Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости.

С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

· рынок развития объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости);

· рынок потребления объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.

· рынок оборота прав на недвижимость - совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.

По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.

2.6.2. Сравнение российской и международной систем сегментирования рынка недвижимости

Для рынков недвижимости, в силу пространственной координат ной привязки объектов недвижимости, базового характера земли как первоосновы любой недвижимости, прежде всего, характерна регио нальная сегментация. Так, например, существуют рынки офисной не движимости Лондона и Москвы, рынок жилья во Владимире, рынок коттеджей Подмосковья.

С другой стороны, наиболее естественная предметная сегмента ция рынка недвижимости продиктована принятой нормативной типо логией объектов недвижимости (см., в частности, классификационные материалы по недвижимости для российских условий, приведенные в главе 1). Исходя из этой типологии, определяют наличие таких секторов рынка недвижимости, как, например:

- земельные рынки (городских и сельских земельных участков),

- рынки нежилых объектов - зданий и сооружений, как, например: офисных зданий и помещений, складских сооружений,

- рынки жилья (жилых зданий и помещений) и т.д.

Кроме того, из смежных рынков близкими и тесно связанными с рынками недвижимости являются рынки инвестиций, строительных услуг и строительных материалов. Сегодня в общих процессах глоба лизации бизнеса отмечают также определенную связь движений меж дународного финансового капитала и активности офисного рынка в соответствующих регионах локального роста или спада финансовой активности.

Таким образом, можно видеть, что детализация сегментов рынка недвижимости весьма многообразна и в полной мере отражает раз ветвленную классификационную структуру объектов недвижимости и сделок с ней.

Что же может служить аргументами в подходах к сегментации, и ка кова рациональная глубина детализации в принимаемой структуре ин формационного образа рынка недвижимости? Конечно, в первую оче редь, сегментация рынка диктуется востребованностью информации, предоставляемой участникам рынка. Однако для разных потребителей востребованность различна.

Методически обоснованной и обеспечивающей полноту информа ционного представления рынка недвижимости является следующая логика его сегментации:

· на верхних уровнях иерархии информационной структуры рынка недвижимости принимать структуру представления объектов недвижимости в соответствии с действующими классификационными документами. Тогда для российских условий это будут такие сегменты, в ко торых сосредоточены данные: об участках недр, земельных участках, неразрывно связанных с землей объектах (зданиях и сооружениях), объектах незавершенного строительства, предприятиях и иных иму щественных комплексах;

- на последующих уровнях дезагрегирования следовать:

с одной стороны - мере востребованности информации об объек тах каждого из соответствующих сегментов рынка со стороны покупа телей и продавцов,

с другой стороны - реальным возможностям располагаемой цено вой статистики рыночных сделок, т.е. наличию информации о ценах совершенных сделок для конкретной ситуации, включающей: детальное описание объекта и условий проведенной операции с ним.

Как видно, сформированная названным образом полноразмерная информационная структура для сегментации рынка недвижимости яв ляется достаточно разветвленным деревом. Его масштабы очевидно велики, а востребованность и реальное информационное обеспече ние активно действующих сегментов рынка представляют собой лишь отдельные ветви и фрагменты этого дерева. Кроме того, в отечествен ной и зарубежной периодике, аналитических публикациях результатов исследований рынков недвижимости, изданиях статистических мате риалов можно найти достаточно устойчивые представления таких узко специализированных сегментов рынка недвижимости, как, например:

· аренда офисов и торговых помещений (наиболее информативно насыщенные сегменты рынка по данным многочисленных зарубежных публикаций) или

· купля-продажа квартир по регионам и типам жилых зданий (как наиболее развитый и информационно обеспеченный сектор вторич ного рынка недвижимости в российских условиях).

Таким образом, сталкиваясь с вопросами информационного представления объектов на рынках недвижимости, необходимо четко представлять себе фрагментарность информации, а также ее достаточ но узко специализированную направленность, прагматическую ориен тацию на удовлетворение конкретных информационных потребностей субъектов рынка. Общепринятой в мире и складывающейся в Российской Федерации является следующая информационная классификация недвижимости, а с нею, и классификация сегментов рынка недвижимости, см., схему рис. 2.1., где в параллель приведена также и англоязычная классифика ция рынков недвижимости.

Таблица 2.1.

Сравнительная классификация (сегментация) рынков недвижимости

Зарубежная классификация		Российская классификация
Property (Real Estate)		Недвижимость
Commercial Real Estate	Residential Real Estate	Нежилые здания и помещения	Жилые здания и помещения
Offices Shops Industrial	Detached Semi-detached Appartments	Офисные Торговые Складские	Квартиры Дачи Коттеджи
Незавершенное строительство

Сравнивая информационные структуры зарубежного и отечест венного рынков недвижимости, отметим:

· их достаточную общность, особенно в части первого уровня гра дации на жилые (Residential) и нежилые (Commercial) объекты, а также отдельные близкие фрагменты на втором уровне - для офисных и тор говых объектов;

· определенные отличия в части жилого сектора, продиктованные различиями образа жизни: акцент на квартирный рынок в российских условиях и на рынок жилых домов - коттеджей (отдельных / detached, на двух владельцев / semi-detached) в Великобритании и ряде других стран Западной Европы;

· отсутствие в обеих сегментациях многих других, нормативно оп ределенных, типов объектов недвижимости, как, например, участки недр. Это продиктовано низким уровнем востребованности инфор мации, существенно ограниченной рыночной оборотоспособностью таких объектов;

· наличие в отечественной схеме своеобразного сектора рынка недвижимости - рынка объектов незавершенного строительства, во многом унаследованного от ранее действовавших механизмов централизованного финансирования капитальных вложений (хронического недофинансирования так называемых «долгостроев»).

В чем же идея сравнения отечественной и зарубежной информационных структур - сегментаций рынков недвижимости? Конечно же, прежде всего - это идея эффективного взаимодействия специализи рующихся по типам товаров субъектов рынка: покупателей и продав цов, а также профессиональных участников рынка, их обслуживаю щих. Статистика продаж, ценовая ситуация и оценочные прогнозы, представление информации для сравнений (цены и качества товара), определенные межрегиональные сопоставления, - все это как раз не посредственно связано и определяется адекватным представлением объектов, адекватной структуризацией рынков недвижимости в ло кальных регионах страны и вовне - в странах развитых рыночных от ношений.

2.7. Основные виды деятельности на рынках недвижимости

В целом понятие рынка недвижимости охватывает комплекс вза имосвязанных активностей. Причем каждая из таких рыночных ак тивностей имеет свою группу факторов влияния. Например, факторы, которые воздействуют на принятие решений об инвестировании в не движимость, не будут одинаковыми с факторами, воздействующими на принятие решений о дополнительной аренде помещений. Поэтому в чем-то будут различными, а в чем-то связанными динамика, тенденции и возможные циклы изменений этих двух разных активностей.

В основном выделяют следующие три вида активностей на рынках недвижимости: аренда недвижимости, инвестиции в недвижимость и развитие недвижимости, см., табл. 2.1. В ней приведены показатели, ха рактерные для каждого из этих видов активностей.

Примечание

Следует также обратить внимание на важное место, которое за нимают на рынках недвижимости так называемые профессиональ ные участники рынка. Их назначение - качественное обслуживание продавцов и покупателей рынка: обеспечение их всей необходимой информацией, всевозможные посреднические услуги по подготовке, проведению и оформлению сделок с недвижимостью. Это - риэлторы, оценщики, доверительные управляющие, девелоперы (специалисты по развитию недвижимости) и управляющие проектами, консультанты и аналитики, эксперты по специализированным на недвижимости ба зам данных и информационным технологиям, маркетологи по недви жимости и др., включая различные комбинации названных профессий. Это - физические и юридические лица, объединяемые в соответствую щие профессиональные сообщества, деятельность которых, в той или иной мере, регулируется государством, и которые призваны обеспечить качество предоставляемых услуг и надежность проводимых сде лок с недвижимостью.

Таблица 2.2.

Виды активностей и показатели, их характеризующие

Вид деятельности (Activities)	Показатели
Аренда недвижимости	Предложения по аренде, ставки аренды, количество действующих договоров аренды
Инвестиции в недвижимость	Коэффициент капитализации, ставки аренды, число сделок купли-продажи, предложения по ипотеке, ипотечные ссуды, цены приобретения недвижимости, инвестиционные намерения
Развитие недвижимости	Стоимость земельных участков, финансирование развития недвижимости, загрузка проектировщиков, количество выданных властями плановых разрешений, количество строительных заказов, даты начала и окончания строительства

Рассмотрим характерные особенности основных видов деятельности на рынках недвижимости: арендный бизнес, инвестиции в недвижимость и девелопмент.

2.7.1. Арендный бизнес на рынке недвижимости

Арендный бизнес недвижимости часто используют как эффектив ный индикатор для оценки уровня развития рынка недвижимости и, более того, рыночных отношений и социально-экономического раз вития данного региона и страны в целом. Так, по усредненным пока зателям занятости арендуемых офисных помещений судят об общем экономическом состоянии данного региона и целесообразности ин вестирования в соответствующие проекты развития недвижимости. При занятости помещений свыше 90-95% инвестиционная активность считается весьма перспективной - экономика на подъеме. Среднегодо вая занятость менее 75-80% может свидетельствовать об общем эконо мическом спаде. Инвестиции в недвижимость считаются невыгодными, и, как следствие, офисные здания перепрофилируют, например, перестраивая под жилье. Причем масштабы такого перепрофилирования в крупных городах могут измеряться сотнями тысяч квадратных метров пустующих офисных помещений (как это, например, имело место в периооды кризисов офисного рынка недвижимости в 90-е годы в Лондо не).

В показателях арендной статистики по доходности (Yield) находят отражение уровни рисков бизнеса в целом для данного города, региона, страны (All-Yield-Risks). Соответственно, соотношения показателей доходности и ставок аренды могут служить индикатором инвестиционной привлекательности данного региона.

Регулирование и проблемы развития арендных отношений .

Регулирование арендных отношений входит в число важнейших компонентов при сравнении национальных законодательств по недвижимости (наряду с общим регулированием гражданского оборота и соответствующими положениями публичного права).

При анализе деталей регулирования арендных отношений прини мают во внимание следующие характеристики арендных договоров:

· существуют ли предписанные законами формы и типы арендных договоров для различных объектов, например, земли, объектов-па мятников, природных ресурсов;

· как фиксируют сроки в договорах аренды, в том числе сроки пе ресмотра ставок и иных условий договора аренды;

· как устанавливают и что включают в ставку арендной платы;

· предусмотрено ли право выкупа арендованного объекта;

· как осуществляют учет произведенных арендатором улучшений;

· каковы правила пересмотра условий договоров аренды в зависи мости от различных обстоятельств и влияния различных факторов, как, например, рыночные колебания цен, инфляция, намерения сторон;

· другие особенности пересмотра договоров аренды, как, напри мер, направления и ограничения изменения арендных ставок.

В числе наиболее актуальных проблем регулирования арендных отношений, требующих внимательного рассмотрения и решения в конкретных ситуациях и странах, как это отмечено в публикациях оте чественных и зарубежных специалистов, можно выделить следующие:

(1) операционная и финансовая аренда - правила разделения. Понятие операционной аренды, как правило, связывают со средне- и краткосрочными договорами аренды. Предполагают, что арендатор несет чисто операционные издержки, которые могут быть отнесены на себестоимость результатов его основной деятельности. Финансовую аренду (в отечественном законодательстве отождествляемую с поня тиями лизинга) связывают с долгосрочными договорами аренды и до говорами с правом выкупа арендуемого объекта недвижимости. При этом, как отмечает ряд зарубежных специалистов, названные виды от ношений не отражают характер затрат арендатора как операционный, а существенным образом связаны с изменениями меры правомочий сторон, вплоть до юридического или фактического перехода объекта к новому собственнику;

(2) проблема отражения арендных платежей на балансе арендода теля и арендатора. Это проблема из области качественной организа ции бухгалтерского учета, в том числе с учетом упомянутых аспектов разделения на финансовую и операционную аренду;

(3) аренда как скрытая продажа. Завышение ставок в долгосрочночном договоре аренды с правом выкупа может, при согласованной позиции (сговоре) сторон, привести к необоснованному занижению цены выкупа, вплоть до безвозмездной передачи объекта новому собственнику;

(4) эффективное налогообложение. Здесь находят отражение и ак кумулируются в различных сочетаниях все выше названные проблемы (1)-(3). Так, положения бухгалтерского учета, в том числе в части отне сения к соответствующим статьям доходов и расходов по арендным договорам, являются базовыми при организации налогообложения. В целом же мера влияния факторов (1)-(3) на эффективную организацию налогообложения недвижимости зависит от содержания действующе го законодательства (уровня разрешения названных проблем) и осо бенностей регулирования арендных отношений в стране или регионе действия арендного договора.

Статистика аренды на рынках недвижимости

Современные статистические данные, публикуемые в западных периодических и специальных изданиях, для описания состояния на рынках недвижимости крупнейших городов мира, как правило, со держат информацию о ставках арендной платы (Rents) и показателях доходности (Yields). В ряде случаев, эта статистика сопровождается ин формацией общеэкономического характера: о валовом национальном продукте, индексе безработицы, а также комментариями о состоянии и изменениях законодательной базы.

Для объективной сравнимости статистических данных информа ция о ставках арендной платы и показателях доходности относится только к первоклассным объектам (к так называемому классу «А» или прайм-классу/Prime Class офисных, торговых и других типов зданий и помещений). Считается, что такие объекты отвечают всем самым вы соким современным требованиям по расположению, архитектурно-планировочным решениям и комфортности, технологическому осна щению и телекоммуникационному обеспечению и иным актуальным нормам. Также считается, что ставки арендной платы определяют для всех включаемых в статистику городов адекватно, то есть:

· в одинаковых стандартах измерения (например, в долларах или рублях на один квадратный метр общей площади),

· в одинаковой структуре относительно распределения затрат между собственником и арендатором на эксплуатационное обслужи вание, страховку и др.

При этом информация о ставках арендной платы (Rents) является достаточно доступной (за рубежом эта информация не считается ни формально, ни реально коммерчески или по иным аргументам закры той) и несложной для статистической подготовки. Для ее унификации требуется лишь проверка адекватности стандартов измерения и рас пределения расходных статей.

В свою очередь, информация о показателях доходности (Yields) гораздо более сложна для подготовки к статистическим публикациям. Идеально, поскольку показатель доходности отражает соотноше ние чистых операционных доходов, приносимых данным объектом недвижимости, и его текущей стоимости, было бы достаточно иметь информацию о результатах рыночных сделок купли-продажи для кон кретных объектов недвижимости и о приносимых ими чистых доходах в периоды, непосредственно предшествующие таким сделкам. Так как реальных и аналогичных по своим условиям сделок купли-продажи не так уж много (тем более что современный рынок недвижимости пред почитает хорошо развитые арендные отношения), то используют все возможные дополнительные приемы. Это может быть, например, учет ранее совершенных сделок купли-продажи для объектов, находящих ся в аренде в текущее время, интеграция и усреднение данных по раз личным множествам продаваемых объектов и др. При этом приходится учитывать разрывы во времени, инфляционные и другие экономичес кие процессы.

Кроме того, показатели доходности могут нести в себе важную дополнительную информацию, связанную с рисками на соответству ющих рынках недвижимости. В связи с этим, помимо прямых вычис лений показателей доходности и их алгоритмических корректировок, возможно внесение и экспертной составляющей. Поэтому регулярные вычисления и оценка показателей доходности является, как правило, прерогативой специализированных структур, давно и серьезно заре комендовавших себя на рынках недвижимости как авторитетные ис точники статистической информации. К таковым, в части коммерческой недвижимости, относятся, например, компании: DTZ, Hillier Parker, RICS, EuroProperty, NobleGibbons и др. Публикуемые ими статистические дан ные и регулярные аналитические обзоры являются источниками важ нейшей информации о динамике и тенденциях рыночных активностей, состоянии и перспективах региональных рынков недвижимости, целе сообразных решениях при формировании и планируемых корректи ровках портфелей недвижимости, а также о состоянии бизнеса в дан ном регионе в целом, его инвестиционной привлекательности.

Последний тезис отражает тот современный факт, что активизация бизнеса и инвестиционной активности в данном регионе обязательно сопровождается активизацией на рынке офисной недвижимости, по вышением спроса, заполняемости и ставок арендной платы на перво классные офисные помещения. При этом стимулируется новое строи тельство и реконструкция офисных комплексов, вслед за ними - служб современного сервиса (в том числе, информационно-аналитических, телекоммуни-кационных центров и технопарков), торговых комплек сов, центров досуга и т.д. Такие процессы сегодня характерны для крупнейших традиционных и новых центров деловой активнос ти, как, например: европейских столиц, в том числе Москвы и Санкт-Пе тербурга, бурно прогрессирующих мегаполисов Юго-Восточной Азии, Китая и Индии.

Обзор публикуемых статистических данных в западных изданиях (главным образом, по крупнейшим европейским городам) позволяет отметить ряд достаточно устойчивых явлений, как более, так и менее очевидных. В их числе представляют интерес следующие явления и факты, непосредственно наблюдаемые по абсолютным значениям по казателей ставки аренды и доходности:

· данные о ставках аренды существенно более динамичны, чем данные о показателях доходности;

· динамика ставок аренды в целом отражает общие экономические процессы подъемов и спадов (имея, в ряде случаев, определенные сдвиги во времени);

· изменения показателей офисного и торгового секторов рынка не движимости могут не совпадать во времени и величине;

· изменения показателей для восточноевропейских столиц менее динамичны, чем для западноевропейских столиц; и это может объяс няться как меньшими объемами рынков, меньшим количеством сде лок, так и, по-видимому, меньшим интересом западных деловых кругов к этим рынкам;

· значения показателей доходности тем лучше (ниже), чем надеж нее и стабильнее региональная экономика и социальная обстановка. Лидерами стабильного офисного и торгового бизнеса недвижимости здесь являются Лондон, Париж и Франкфурт, где область изменения показателей доходности находится в области 5-6%;

· показатели доходности для восточноевропейских столиц (напри мер, Праги и Варшавы) устойчиво - в полтора-два раза превышают ана логичные значения для западноевропейских столиц. В период после августовского 1998 года кризиса показатели доходности по Москве превышали таковые для ведущих центров Западной Европы в четыре и более раз. И это происходило не только из-за реального падения сто имости недвижимости, но, скорее, как следствие экспертной оценки экономического и политического состояния, нестабильности и возрас тания рисков соответствующего бизнеса в данном регионе;

· улучшения рыночной ситуации находят свое отражение в росте cтавок арендной платы и, реже, в одновременном снижении показателей доходности (прежде всего, в силу их заметно меньшей динамичности); соответствующая, но уже асимметричная, картина имеет место при ухудшениях рыночной ситуации: динамично падают ставки арендной платы и, в ряде случаев, одновременно возрастают показатели доходности.

Полезную аналитическую информацию можно получить, проводя комбинированный анализ статистических данных по ставкам аренды и показателям доходности. Так, известно, что оценку капитализиро ванной стоимости коммерческого объекта можно получить, применяя алгоритм капитализации прибыли, делением значения чистого дохода (например, чистого арендного дохода – Net Operational Income) на коэффициент капита лизации - показатель доходности (Capitalization Rate). Обратим внимание на факты существенно различной динамики данных о ставках аренды и показа телях доходности, которые свидетельствуют о следующем:

· высокая динамичность ставок аренды отражает реальные высоко динамичные процессы (из месяца в месяц, согласно частоте наблюде ний и публикаций) изменения текущего спроса на данный тип аренд ных операций с объектами недвижимости,

· относительно устойчивая стабильность показателей доходности, в свою очередь, отражает не только более долговременную меру ус пешности данного бизнеса, но также и интегральную меру риска этого бизнеса в данном регионе.

Рассмотрим, какие характеристики может нести в себе интеграль ная оценка капитализированной стоимости. В данном случае мы го ворим именно об интегральной оценке стоимости, так как будем опе рировать со статистическими данными ставок аренды и показателей доходности, которые также носят интегральный характер для каждого включаемого в статистический обзор региона, города.

Введем понятие удельной капитализированной стоимости (УКС)

· как оценки стоимости некоторой усредненной единицы коммерчес кой площади арендуемого объекта. Значение УКС для данного города (CVi) будем определять с помощью упрощенного известного алгоритма капитализа ции, применяя его к статистическим данным ставок аренды (Ri) и по казателей доходности (Yi), приведенным в статистическом обзоре для города (i):

CVi=Ri/Yi

Подобная оценка, в наибольшей степени, представляет интерес для Москвы и других восточно-европейских столиц, поскольку несет в себе значительный компонент экспертных мнений западных специа листов об успешности и рисках бизнеса в этих столицах (главным обра зом, за счет представления данных о показателях доходности). И если в части ставок аренды мы могли бы сформировать и регулярно актуа лизировать собственный российский, более детальный и конкретный массив данных, то в настоящий момент трудно представить себе другой, сравнимый по доступности и регулярности, источник такой оценки для показателей доходности. И еще раз подчеркнем, что ценность западной информации о показателях доходности заключается именно в ее экспертном компоненте. То есть, если бы мы смогли каким-либо образом вычислить внутреннюю, реальную текущую доходность арен дного бизнеса, то ее сравнение с западными статистическими данными как раз дало бы оценку меры неуверенности и рисков в этом бизнесе со стороны западных аналитиков.

Примечание

Эту оценку меры неуверенности и рисков западных аналитиков можно было бы вполне распространить и на западных инвесторов. Это, во многом, так, поскольку инвестиции не приходят сами по себе или абстрактными информационными и финансовыми перетоками даже в самых современных сетях телекоммуникационных средств. Круп номасштабные инвестиции сопровождаются (а часто и опережаются) появлениями массы физических представительств банков и других финансовых институтов, компаний-инвесторов и транснациональных холдингов, многочисленных фирм-консультантов, девелоперов, оцен щиков, проектировщиков и др.

Таблица 2.3.

Офисный арендный бизнес в 1998-2000 гг.

Ri - ставка аренды [$/m2],

CVi-удельная капитализированная стоимость [$1000/m2],

Vi - показатель доходности [%].

	Франкфурт	Лондон	Москва	Париж	Прага	Варшава
Период времени	1/1998
Ri	433	915	750	517	381	600
CVi	7.53	18.3-16.6	4.41-3.41	8.27-7.66	4.23-3.18	5.00
Yi	5.75	5.00-5.50	17.0-22.0	6.25-6.75	9.0-12.0	12.0
Период времени	7/1998
Ri	435	945	825	515	348	576
CVi	8.70-7.57	18.9-17.18	4.85-3.75	8.58-8.24	3.87-2.90	4.80
Yi	5.0-5.75	5.00-5.5	17.0-22.0	6.00-6.25	9.0-12.0	12.0
Период времени	11/1998
Ri	513	1013	725	564	381	576
CVi	10.26-8.92	20.26-18.42	4.26-3.3	9.56-9.02	4.23-3.81	4.80
Yi	5.0-5.75	5.00-5.5	17.0-22.0	5.90-6.25	9.0-10.0	12.0
Период времени	7/1999
Ri	444	983	650	505	286	432
CVi	8.88-7.72	19.7-17.8	4.33-3.82	9.18-8.42	3.01-2.60	3.6
Yi	5.0-5.75	5.00-5.5	15.0-17.0	5.50-6.00	9.50-11.0	12.0
Период времени	8/2000
Ri	470	1136	520	566	239	360
CVi	9.59-8.39	22.72-20.65	2.36-2.08	10.29-9.45	2.58-2.39	3.27
Yi	4.90-5.60	5.00-5.5	22.0-25.0	5.50-6.00	9.25-10.0	11.0

В качестве примера в табл. 2.3 сводка ежемесячных данных "ЕuroРгореrtу" для офисного арендного бизнеса за период 1998 - 2000, приведена дополненная упомянутыми значениями УКС. Этот период знаменателен событиями российского финансового кризиса августа 1998 года и постепенным его преодолением.

В качестве объектов-представителей в табл. 2.3 выбраны следую щие группы городов:

· Франкфурт, Лондон и Париж - как наиболее стабильные и благо получные центры европейского офисного бизнеса;

· Москва, Прага и Варшава - как центры переходной экономики с наиболее рискованными, в сравнении с другими европейскими столи цами, показателями арендного бизнеса. Причем наиболее рискован ные оценки имеет российская столица. Хотя еще раз подчеркнем, что само по себе устойчивое появление уже в течение около десяти лет Москвы в европейских статистиках является знаком очевидного вни мания к офисному бизнесу в российской столице.

Представленный в табл. 2.3 период наблюдений 1998 - 2000 для западноевропейских столиц свидетельствует в целом об улучшении показателей арендного бизнеса офисных поме щений. В рамках этого процесса следует отметить абсолютно лучшую стабильность показателя доходности для Лондона (5.00-5.50%) и устойчивое улучшение показателей доходности для Франкфурта и Парижа: с 5.75% до 4.90-5.50% и с 6.25-6.75% до 5.50-6.00% соответственно. На блюдаемые локальные экстремумы значений ставок аренды в целом не противоречат общей положительной тенденции данного бизнеса. Еще более такое улучшение наблюдается в расчетных показателях удельной оценки УКС. Для них среднее увеличение этого показателя за рассмотренный период почти в три года составило величину порядка одной четверти.

Для восточноевропейских столиц этот же период статистических наблюдений в целом отражает общее снижение показателей ставок аренды и расчетных значений УКС офисных площадей. Более того, именно переход к оценке показателей удельной капитализированной стоимости позволяет привести в соответствие внешнее расхождение логики для динамики ставок арендной платы, когда статистика показы вает, например, их превышение вплоть до середины 1999 года в Мос кве и Варшаве над ставками аренды в Париже и Франкфурте соответс твенно.

Характерно, что для Москвы финансовый кризис августа 1998 года "нашел отражение в резком ухудшении показателей, причем с опреде ленным запаздывающим сдвигом для ставок аренды - в 3-4 месяца. При этом глубина и стабильность падения ставок аренды (на 40%: с 825 [$/m2] до 500 [$/m2]) продолжались более полутора лет. Подъем ставок • аренды (520[$/m2] и далее) начался только с середины 2000 года. В то же время, показатели доходности (как известно, несущие экспертную информацию о рисках) с годовым лагом и некоторыми колебаниями в оценках экспертов достигли рекордно наихудшего уровня в 22.0-25.0%, который стабильно сохранялся около трех лет. Таким образом, восстановление доверия экспертов по рискам началось значительно позже рыночных сдвигов по ставкам аренды. В конечном счете, докризисный уровень оценки доходности в 17% был восстановлен только к концу 2002 года.

Дальнейшие статистические наблюдения рынка недвижимости Москвы показали, что к концу 2006 года доходность офисного сектора продолжала прогрессировать, снизившись до 11.75%. Это лучше, чем оценки западных экспертов для московского рынка докризисного периода. Однако этот уровень (фактически уровень рисков) пока еще значительно уступает не только стабильным показателям доходности в 5-6% западноевропейских столиц-лидеров, но и заметно прогрессирующему уровню в 7-10% для восточноевропейских столиц - Праги и Варшавы.

2.7.2. Инвестиции в недвижимость

Недвижимость в ряду других объектов инвестирования

Обратимся первоначально к определению инвестирования как вида предпринимательской деятельности. В этом контексте инвес тирование трактуют как вложение финансовых средств (инвести ций) в целях извлечения прибыли или достижения иного полезного эффекта.

Примечание

Закон Российской Федерации «Об инвестиционной деятельнос ти в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от 25.02.1999 определяет инвестиционную де тальность в форме капитальных вложений как вложение инвестиции в основной капитал (в развитие основных средств, в нашем случае развитие недвижимости). В числе таковых: затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин и оборудования, проведение проектно-изыскательских работ и др. затраты. Соответственно, ожидаемый результат инвестирования связывают с повышением эффективности модернизируемого предприятия, приносимой развиваемой недвижимостью прибыли, увеличением ее рыночной стоимости и иными положительными эффектами.

Таким образом, вложения в недвижимость являются одним из ви дов инвестирования финансовых средств, наряду с такими варианта ми, как, например, вложения в банк, государственные облигации, ак ции компаний или иные ценные бумаги.

Ниже в табл. 2.4 приведен пример сравнительного распределения объемов инвестиций в различные виды активов в США к концу 70-х годов. В этот период, характеризующийся бумом на рынках недвижи мости США, доля суммарных инвестиций в недвижимость в ведущих компаниях - инвесторах достигала исключительно высокого уровня - примерно четверти объемов всех инвестируемых средств. Как отме чали эксперты, тогда это было близко к разумному верхнему пределу вложений в недвижимость на фоне других инвестиционных возмож ностей. Дальнейшая практика инвестирования, более внимательный сравнительный анализ рынков недвижимости и ценных бумаг пока зали целесообразность существенного, на порядок сокращения доли инвестирования в недвижимость.

Таблица 2.4.

Распределение объемов по типам инвестирования (по данным сборника «Управление портфелем недвижимости», М.: ЮНИЩ 1998)

Типы инвестиций	$ млрд	%
Корпоративные акции и другие корпоративные ценные бумаги	1385	54
Обязательства казначейства США	407	16
Коммерческая недвижимость	500	19
Многоквартирная жилая недвижимость	201	8
Другие рыночные активы	72	3
ИТОГО	2565	100

В общем случае решающее значение при выборе направлений объемов инвестирования приобретают такие показатели, как процентная ставка доходности, ликвидность вклада, надежность вложения. В свою очередь, кредитование развития недвижимости несет в себе как дополнительные трудности (отложенные во времени доходы и риски возможных потерь), так и дополнительные ожидаемые прибыли.

В принципе существуют два аспекта, вокруг которых строится эф фективная финансовая политика, обеспечивающая прибыль финансо вых структур при проведении операций по кредитованию развития недвижимости:

· аспект, связующий процентную ставку со сроком займа,

· аспект, соотносящий процентную ставку с мерой риска планируе мого развития недвижимости и возможными результатами.

Применительно к связи типа «процентная ставка - срок займа» эф фективная финансовая политика определяется возможностями вос принимать вклады на более долгий срок и под более низкий процент, выдавая ссуды и кредиты (в том числе, на развитие недвижимости) на более короткие сроки и под более высокие проценты. При этом постоянной заботой является гарантия ликвидности - обеспечения возврата финансовых средств по требованиям вкладчиков. Именно, исходя из этого определения эффективности финансирования, имеют место большие возможности для долгосрочного инвестирования и активной кредитной политики у таких финансовых структур, как негосударственные пенсионные фонды и страховые общества.

В категориях риска эффективная финансовая политика кредитора состоит в обеспечении достаточно низкого собственного риска в срав нении с риском предпринимателей, берущих кредиты под операции развития недвижимости. Мера риска собственно банковских структур регулируется централизованным образом (в каждой стране - Цент ральными государственными банками).

Цель государственного регулирования в этой сфере - не допус кать снижения финансовых резервов банков-кредиторов ниже нор мативно установленных критических пределов. Другими словами, главная задача государственного регулирования - не допустить бан кротства финансовых учреждений, кредитующих развитие недвижи мости, и, таким образом, защитить интересы и безопасность их ос новных вкладчиков.

В центре внимания такого регулирования - показатель ликвидности финансовых учреждений. Именно в связи с этим показателем вводят ограничения для банков на инвестиции в недвижимость как трудно ликвидную категорию (наряду с жесткими нормативами отчислений в резервные фонды).

Пути снижения риска при инвестировании в недвижимость

* Диверсификация инвестиций и предоставляемых кредитов.

Доминирующий тезис диверсификации звучит следующим образом: как правило, следует избегать чрезмерного «перевеса» инвестиций в единственный крупный инвестиционный проект. Целесообразно, по возможности, вкладывать средства в комплекс разнообразных проектов развития недвижимости (а также, сочетая с иными типами вложений: в государственные облигации, акции и другие ценные бумаги). При этом небольшим финансирующим уч реждениям рекомендуют избегать прямых вложений в конкретный проект. Им лучше это делать через вложения в акции ведущих ком паний, которые занимаются развитием недвижимости. Таковыми являются в мировом бизнесе недвижимости трастовые фирмы и специализированные инвестиционные фонды, оперирующие с до статочно большими количествами инвестируемых объектов недви жимости.

* Профессиональная оценка.

Здесь имеют в виду обеспечение качества аналитической оценки проекта развития недвижимости, оценки реальных возможностей и условий возврата кредита. В связи с этим возникает высокая потреб ность в специализирующихся в данной области профессиональных организациях, а также современных компьютерных средствах и ме тодах анализа проектов. В числе таковых модифицированные пакеты САМРАР. (базовая разработка ШЮО для анализа инвестиционных про ектов развивающихся стран), современные западные пакеты инвести ционного анализа: Project Invest и Project Manager, отечественные паке ты ТЭО-Инвест, Альт-Инвест и др.

В мировой и последовательно развивающейся отечественной прак тике существуют профессиональные институты и объединения оцен щиков недвижимости, аналитиков проектного развития, риэлторов и других, близких к оцениванию специализаций (например, технических инвентаризаторов - в России, Building Surveyor - в Великобритании и т.д.). Это могут быть частные лица и крупные компании, объединенные в профессиональные ассоциации, независимые специалисты и струк турные подразделения в рамках государственных и муниципальных органов власти.

К настоящему времени разработано (и регулярно обновляется) множество стандартов, нормативных документов и различных руководящих методических материалов по оценке недвижимости, бизнеса, инвестиционных проектов и др.

* Продуманное установление договорных обязательств.

В этих целях, наряду с необходимой фиксацией процентной ставки за кредит, могут устанавливаться некоторые требования по результа там использования кредита, как, например:

- согласование условий долевого владения результатами проекта,

- увязка уровня процентной ставки с уровнем прибыли девелопера по итогам распоряжения результатами проекта развития,

- установление специальных условий отчуждения развиваемой не движимости при нарушении правил возврата заемных средств и др.

* Многоступенчатые схемы финансирования развития.

Многоступенчатые схемы предусматривают финансирование про екта развития не одним единственным банком, а несколькими - через последовательные заемные «ступени» между другими финансовыми учреждениями. При этом каждая из таких ступеней демпфирует риск кредита, но, конечно, и повышает процентную ставку выдаваемого кре дита, Подчеркнем, что, в конечном счете, все дополнительные затраты возлагаются на кредитуемое лицо. Так что, многоступенчатые схемы - это, с одной стороны, дополнительная надежность позиций кредито ров, но, с другой стороны, дополнительное бремя кредитуемого лица.

2.8. Анализ рынка недвижимости

Статистические данные рынка недвижимости показывают замет ные колебания характеризующих его показателей, например, таких как: показатели доходности коммерческой недвижимости, цены на жи лые дома, объемы нового строительства. Чтобы измерить и оценить динамические характеристики основных индикаторов активности рынка недвижимости, могут быть применены различные подходы и средства. И они покажут, что интересующая нас динамика индикато ров активности рынка недвижимости не следует одной единственной модели поведения.

Такие различия в динамике индикаторов не удивительны по следующим причинам:

· изменения некоторых индикаторов активности рынка недвижи мости носят характер устойчивых тенденций, другие показатели следу ют определенным циклам, а некоторые из них имеют явно выраженные сдвиги во времени. Иными словами, различной является содержатель ная природа, экономическая и социальная основа различных индикаторов активности;

· участники рынка недвижимости могут заинтересованно реаги ровать на динамику основных индикаторов и менять свое поведение. Например, это могут быть следующие целенаправленные управленческие решения:

- поручения архитекторам и проектировщикам по внесению со ответствующих меняющейся конъюнктуре рынка конструктивных и технологических изменений в проект развития или в планы текущего содержания и переустройства объектов недвижимости,

-изменения в собственных инвестиционных намерениях (напри мер, по структуре, объемам и динамике инвестирования) в процессе уже осуществляемого строительства объектов,

- изменения в сроках осуществления проектов - вплоть до откладывания начала строительных работ по отдельным очередям проекта или в принципе всего проекта в целом.

Источники информации

Для статистических наблюдений и измерения циклов на рынках недвижимости Великобритании может быть использован ряд источников информации. Многие из них концентрируются вокруг информации о строительной деятельности, например, такой как:

· начала и окончания строительства жилых домов,

- новые строительные заказы (вновь заключенные договоры),

· загрузка компаний, специализирующихся в архитектурной и проектно-сметной деятельности.

Другие источники информации сосредоточены в сфере финансирования недвижимости. Это такие данные, как:

· информация об ипотечных кредитах (количество заявок и объемы предоставленных ипотечных кредитов),

· объемы финансирования различных компаний, связанных с операциями с недвижимостью.

Для участников рынка недвижимости существует ряд специализированных изданий о рыночных индексах, которые обеспечивают минимально необходимую регулярную информацию о коммерческой недвижимости: ставках аренды, индексах доходности и капитализи рованной стоимости. В условиях Великобритании наиболее полные статистические данные можно найти, например, в периодических из даниях IPD (статистическая информация об инвестициях в развитие недвижимости) и серии исследований д-ра Скотта (Dr. Scott) об инвес тициях и доходности недвижимости. Обе работы развиваются как одно из исследовательских направлений деятельности Королевского обще ства специалистов по недвижимости RICS, как специальный проект по исследованиям циклов недвижимости.

Предлагаемые пользователям выпуски IPD содержат данные, кото рые помогают, например, инвесторам проанализировать характерис тики их собственных портфельных инвестиций в коммерческую недви жимость на фоне общей рыночной статистической информации.

Надо сказать, что уже давно на рынке инвестиций в недвижимость возникла проблема создания индикаторов рыночных трендов, сравни мых по своей общности и значимости с такими, которые доступны на рынках ценных бумаг. Материалы выпусков IPD как раз предназначены для того, чтобы помочь разрешить эту проблему для участников бри танского рынка коммерческой недвижимости. Поэтому данная работа активно поддерживается ведущими компаниями рынков недвижимос ти Великобритании и, в результате, основывается на информации, предоставляемой из 56 ведущих инвестиционных фондов.

Однако следует отметить, что статистические данные IPD имеют пока сравнительно короткую жизнь; в современной форме они накапливаются только с 1980 года, хотя отдельные, более ограниченные выборки показателей имеются с 1970 года. По определенному достаточно ограниченному перечню инвесторов в работах д-ра Скотта имеются данные вплоть до времен второй мировой войны. Следует заметить, что эти данные хорошо корреспондируются и дополняют современные данные IPD, хотя, конечно, размеры выборок до 1980 года значительно скромнее. В результате получается, что имеющийся относитель но короткий период накопления данных снижает общее количество, статистических наблюдений, которые могут быть использованы для качественного анализа динамики циклов недвижимости. В частности, это значительно затрудняет анализ долговременных циклов - циклов с большим периодом колебаний показателей рынка коммерческой не движимости.

Кроме того, существуют и регулярно актуализируются статисти ческие данные по такому ряду показателей рынка недвижимости, как цены на жилые дома, что позволяет выстраивать циклы ценовых харак теристик жилой недвижимости. Дело в том, что в Великобритании 2/3 граждан являются собственниками домов, в которых они проживают. Поэтому в большей мере представляет интерес прослеживать тенден ции показателей купли-продажи жилья, нежели ставок арендной пла ты. Рынок аренды частного жилья на рынках жилья Великобритании очень мал и охватывает лишь 10% от общего числа операций на рын ке жилья. Причем арендные ставки долгое время находились в сфере государственного контроля. Поэтому было невозможно формировать объективные показатели рынка аренды вплоть до смены политики в сторону ухода от централизованного контроля рынка аренды жилья к началу 1990-х годов.

Сегодня основные показатели рынка жилой недвижимости по собственникам, проживающим в своих домах, предоставляются двумя ведущими компаниями Великобритании: Общенациональным стро ительным обществом (Nationwide Building Society) и Галифакс Банком (Halifax Bank). Обе базы данных формируются этими компаниями на основе информации о собственных предоставляемых ипотечных кре дитах.

Так, из ипотечных договоров можно получить следующую информацию:

· данные о ценах на жилые дома,

· характеристики кредитуемой жилой недвижимости,

· такие детали о заемщиках, как возраст, доход, а также, является ли данный ипотечный заем кредитом для первого приобретения дома или заемщик ранее уже имел собственное жилье.

Обе компании имеют большие объемы накопленной реальной ин формации по операциям с жильем. Принципы формирования индексов жилого рынка у обеих компаний идентичны и основываются на достаточно сложных алгоритмах многовариантного анализа и парных сравнений во времени стоимостей соответствующих «корзин» жилой недвижимости - как неких нормированных наборов из различных типов домов. При этом в числе важнейших характеристик для классификации типов жилых домов выделяют следующие: расположение, площадь в плане, конструкция дома (отдельный коттедж, коттедж для двоих собственников, дом многопользовательского типа, квартира и т.д.), наличие съемщиков, количество спален и ванных, тип отопления, тип гаража, возраст дома.

Поскольку действующий на сегодня метод формирования индек сов рынка жилья был заново установлен также лишь с 1980-х годов, то ситуация для выявления циклов (особенно для долговременных цик лов) является такой же затруднительной, как и для рынков коммерчес кой недвижимости.

Виды циклов рынков недвижимости

В результате проведенного анализа динамики показателей стои мостных характеристик на рынке недвижимости Великобритании в це лом за период с 1970-х годов были выявлены три основные волны.

Рассмотрим некоторые из особенностей этой динамики:

- точные данные по времени колебаний (выявленных волн) не сколько варьировались между различными секторами рынков недви жимости, но определенность наличия явно выраженных пиков и спа дов практически была адекватной;

- были отмечены региональные вариации колебаний, в частнос ти, по регионам со спадами (или подъемами доходности) меньшими, чем в других регионах;

- вторая из названных волн (см., в табл. 2.5 строку N2) была на именее значительной по размаху отклонений, как для коммерческого, так и для жилого рынка недвижимости;

Таблица 2.5.

Три отмеченные типа волн на рынках недвижимости

N1	подъем 1970-1973 гг.	спад 1973-1977 гг.
N2	подъем 1978-1979 гг.	спад 1980-1984 гг.
N3	подъем 1985-1989 гг.	спад 1990-1993 гг.

- депрессия середины 1970-х годов (волна N1) была самой тяжелой для рынка коммерческой недвижимости и показала наибольший спад по показателям прибыльности;

- наиболее значительные ухудшения показателей для рынка жилой недвижимости (по показателям строительства жилья) имели место в период спада 1990-х годов (волна N3). Так, в предыдущие периоды спадов ( в волнах N1 и N2) реальная стоимость домов падала вместе со снижением рыночных показателей, но денежные кредиты, выданные на их строительство, возвращались достаточно стабильно. В последней волне N3 был провал и по возмещению выданных денежных кредитов. Этот феномен объяснялся, по-видимому, недостатками ме ханизмов ипотечного кредитования, когда во многих случаях кризиса 1990-х годов оказалось, что согласованная оценка залога жилой недви жимости оказывалась существенно выше, чем ее реально складываю щаяся оценка в условиях рыночного спада. В такой ситуации безопас ность кредитора нарушалась, так как домовладельцы, столкнувшиеся с финансовыми трудностями, в принципе не могли возместить кредит своей упавшей в стоимости жилой недвижимостью;

- волновые явления (своеобразные циклы) на рынках недвижи мости оказались тесно взаимосвязанными с внешнеэкономическими и внутриполитическими событиями, например, такими как:

скачок цен на нефть в странах-производителях нефти ОПЕК в 1970-х годах,

изменения во внутренней экономической политике и в прави тельстве (как, например, выход Великобритании из валютного меха низма Европейской финансовой системы в 1992 году).

Существуют ли собственные циклы на рынке недвижимости

Вне всякого сомнения, динамика индикаторов рынка недвижи мости показывает, что существуют колебания по видам активности и значениям прибыльности в продолжение всего периода наблюдений. Но означает ли это, что существуют именно собственные циклы недви жимости?

Известно, что понятие цикла подразумевает наличие определен ного ряда причин или некоторого механизма, в результате воздейс твия которых и возникают регулярные подъемы и спады. Но ведь впол не возможно, что наблюдаемые регулярные колебания есть результат воздействия ряда независимых шоковых воздействий на рынок недви жимости извне, особенно через скачки спроса. И действительно, как уже было ранее отмечено, циклы на рынках недвижимости Великоб ритании могут быть соотнесены с воздействиями различных внешних факторов, таких как: смена правительства или внутренней политики, финансово-экономические кризисы и т.д.

Некоторые экономисты пошли еще дальше, предположив, что во обще не существует такой категории, как бизнес-цикл или цикл деловой активности. Они говорят, что если и существует цикл, то он возникает потому, что регулярно изменяется экономическая политика, связанная с политическими циклами регулярных демократических выборов, ко торые приводят к периодическим изменениям в политическом управлении экономикой в целом, и т.д.

Ответить на поставленные вопросы о существовании собственных циклов недвижимости нелегко, поскольку имеющиеся данные статистических наблюдений часто слишком коротки, чтобы обеспечить исчерпывающие заключения. Поэтому ряд исследований, ориентиро ванных на идею о существовании циклов, выстраивают и используют для аналитических расчетов моделей, которые работают на основе предположения о существовании и наибольшей значимости для рын ка недвижимости тех или иных факторов. В отличие от них, другие исследования не концентрируют внимание именно на собственных циклах недвижимости и факторах, на них влияющих. Так, в результате спектрального анализа рынка жилищного строительства Великобритании было определено существование двух достаточно выраженных циклов в 4-5 лет и 9-10 лет для динамического ряда данных по ставке процента за кредит.

Подводя итоги проведенным исследованиям, отметим, что для рынка недвижимости экономисты предполагают возможным нали чие четырех типов циклов, связанных с динамикой его показателей, см., ниже табл. 2.6. Обратим при этом внимание, что здесь речь идет не об аналитически определенных собственных циклах именно рынка недвижимости, а о циклах, которые вообще могут быть отмечены при исследованиях динамики рынка недвижимости.

Таблица 2.6.

Четыре типа рыночных циклов

I	4-5 лет	бизнес-цикл или торговый цикл
II	9-10 лет	длинный цикл
III	~ 20 лет	длинное колебание
IV	~ 70 лет	длинная волна (цикл Кондратьева)

Ограниченность статистических данных затрудняет детальное изучение двух последних циклов. Тем не менее, эта сложность не означа ет, что этими циклами можно пренебречь как исходно невероятными частности, цикл III по своей продолжительности мог бы ассоцииро ваться с демографическими факторами. Так, например, бум цен на жилые дома в 1980-е годы соответствует значительному росту в общей численности населения возрастной группы в 20-29 лет. Эта возрастная группа традиционна как покупатели на рынке жилья, приобретающие первый дом. Их прирост в 1980-е годы объясняется долгосрочным демографическим последействием 2-ой мировой войны и последующего скачка рождаемости 1960-х годов.

Цикл IV ассоциируют с динамикой инновационных процессов в производстве, а периоды бумов этого цикла - с диапазонами жизненных циклов новых технологий. Существование и объяснение этого цикла всегда были предметом споров. Его увязывание с важнейшими инновациями имеет для рынков недвижимости определенную логику, например, как следствие макропроцессов регионального размеще ния и развития новых технологических производств и вызванных этим структурных и географических изменений для промышленности в це лом. Например, развитие технологий производства микросхем актив но воздействует на тип обеспечивающего их рабочего пространства, а также меняет общую коммуникационную инфраструктуру в райо нах таких технологических производств. Сегодня можно ожидать значительных перемен на рынках недвижимости (особенно на рынке офисных помещений) в связи с бурным развитием компьютерных и телекоммуникационных технологий, сетей 1пт.егпе1 и сотовой теле фонной связи.

Вероятность того, что одновременно может проявляться ряд видов циклов различной длины, значительно усложняет анализ. Так, отказ от гипотезы существования коротких циклов мог бы быть объяснен (или, другими словами, короткие циклы могли бы остаться не выявленными) как следствие сочетания воздействий более долговременных циклов. Это привело бы к ложным толкованиям характера краткосрочных цик лических изменений на рынке.

Вместе с тем, реальное существование циклов показывает, что действующие на рынке недвижимости механизмы приспособления слабы; рынок не реагирует с должной оперативностью на изменяющи еся обстоятельства. Рынок реагирует на изменения с перерегулирова нием или недорегулированием своего равновесного состояния, вызы вая, в свою очередь, новые изменения, прежде чем произойдет полное приспособление к изменившимся условиям.

Пример

Известен классический пример «Цикла свиньи», демонстрирую щий недостаточную приспособляемость фермеров оперативно под нять производство свинины в ответ на возникший рост спроса и цен на свинину. Двухлетний лаг, прежде чем производство будет развернуто и свинина достигнет рынка, приводит к тому, что к этому моменту спрос на их продукцию уже упадет, так как рынок будет занят другими произ водителями или заменяющей продукцией или вообще к этому времени рынок изменит свои приоритеты спроса. А фермеры вновь не смогут приспособить свое производство к новым обстоятельствам рынка, уже сократившим спрос на их свинину.

Приведенный пример имеет четкий аналог на рынках недвижимости. Развитие недвижимости также весьма инерционно и долговременно. Для удовлетворения возникшего бума спроса, например, на крупные торговые или офисные центры, их строительство может занимать до 1-2 лет. При спадах спроса инерция завершения уже начатого строительства также приведет к ситуациям продолжения ввода в строй новых зданий, когда спрос на помещения уже не существует.

Итак, наблюдаемый циклический характер поведения показателей рынка наводит на мысль, что почему-то никто не учится на собственных ошибках (также циклически повторяя их вновь и вновь). Но именно по этой причине экономисты, которые верят в совершенство рыночных отношений и механизмов, оспаривают само существование циклов в динамике рыночных показателей.

Факторы влияния на цикличность индикаторов рынка недвижимости

Существуют ли факторы, по отношению к которым цикличность характеристик рынка недвижимости наиболее чувствительна? Некото рые факторы, способствующие проявлению циклического характера рынка недвижимости, приведены ниже, см., (1)-|4):

(1) Рынок недвижимости имеет низкую эластичность цены пред ложения. Приспособляемость к скачкам спроса низка, так что перере гулирования и недорегулирования вполне вероятны. Низкая эластич ность обусловлена рядом факторов; в их числе:

· значительная продолжительность во времени строительного цикла развития объекта,

· организационные сложности в обеспечении эффективного раз вития, как, например, трудности получения плановых разрешений и значительные потери времени для согласований.

(2) Кризисные явления в экономике приводят многих застройщи ков (или заказчиков проектов развития) к состоянию банкротства и не обходимости оставить эту сферу деятельности, свернуть производство. Бум, в свою очередь, привлекает новых предпринимателей. Подобно этому банковская система оставляет менеджеров по кредитам в пери оды спадов без работы и сокращает как не обеспечивших исполнение "кредитного договора. А в периоды бума деятельность менеджеров по кредитам зачастую не подвергается жесткому регулированию, процес сы выдачи кредитов для ускорения значительно упрощаются. Это как Раз наводит на мысль о том, что никто не учится на старых ошибках.

(3) Процесс приспособления к рыночным изменениям недостаточно привязан к изменениям спроса. Так, анализ показывает, что только малая часть рыночных товаров обновляется от года к году (например, строительство новых зданий коммерческого назначения или новых жилых домов). Однако малые количества, исчезая в продолжение фазы спада, могут привести к ситуации, когда рыночная ниша с данным видом объектов вообще кажется пустой, в том числе, и потому, что эти объекты изменили свое направление использования. При гибкой приспособляемости скачки спроса гораздо более оперативно могут быть удовлетворены переустройством зданий, нежели более продолжительным процессом нового строительства.

(4) Застройщики и строительная индустрия, как правило, реагиру ют на изменения спроса как классическая модель ускорителя с запаз дыванием. Они разворачивают свои мощности и свою активность пос ле того, как скачок потребностей и его последствия охватили рынок недвижимости.

В свою очередь, пример рынка недвижимости Великобритании показывает, что существуют факторы, которые препятствуют цикличес кому характеру показателей рынка. В их числе наиболее значимыми являются следующие:

- долговременный характер арендного соглашения без записи условий о правах прекращения договора. В результате для съемщика затруднительно оперативно прекратить использование арендуемого помещения в период кризисного спада;

- включение в договор положения о пересмотре ставки аренды только в сторону увеличения. Таким образом, ставка аренды не умень шается и в периоды кризисных спадов;

- тенденции институциональных инвесторов распределять свои вложения в недвижимость, исходя из концепции пропорциональных портфельных инвестиций. Это приводит к тому, что они предпочита ют сохранять приобретенную недвижимость в собственности, нежели оперировать с ней (например, продавать) в соответствии с оперативно складывающейся рыночной ситуацией;

- субъективная позиция собственников жилья в условиях спадов на жилищном рынке. Они считают, что гораздо труднее продать собс твенность в периоды спадов (то есть продать то, что стало неэффектив ным, и тут же купить дом, более подходящий к условиям спада);

- гибкая адаптация зданий и помещений к новым направлениям использования, нежели полный отказ и избавление от них;

- возможные ограничения операций с недвижимостью за счет определенных финансовых и административных регуляторов рынка недвижимости.

Пример анализа рынка недвижимости приведен в приложении 1.

2.9.Глобализация бизнеса на рынках недвижимости

Под глобализацией бизнеса на рынке недвижимости понимают следующие процессы и факторы, им содействующие.

1. Взаимосвязь глобальных процессов экономической и социальной интеграции и сопутствующей им деловой активности на рынка недвижимости. Так, уникальные по масштабам современные проекты офисных комплексов реализуются в новейших центрах притока инвестиций, роста финансовой активности, в частности, в азиатско-тихоокеанском регионе. Вслед за финансовой, офисной активностью подъем пережи вает торговый бизнес и с ним торговая недвижимость. Здесь, в азиатско-тихоокеанском регионе на конец 1990-х годов было сосредоточено большинство так называемых городских мегапроектов. В числе лидеров - бурно развивающихся городов с крупнейшими банковскими, офисными и торговыми комплексами, наряду с традиционно известными (Токио, Сингапур, Гонконг), обозначились новые центры мирового масштаба: Шанхай, Бангкок, Бомбей, Куала-Лумпур, Мельбурн.

Другим примером глобализации процессов бизнеса на рынках недвижимости можно назвать определенную перестройку географии курортного бизнеса. В частности, можно отметить бурный рост и интернационализацию курортов (скачок развития гостиничного, ресторанного и т.п. обеспечения) в зонах наиболее стабильного климата, благоприятного для круглогодичного отдыха, как, например, в Испании и Португалии, Турции и Египте. И, в то же время, имеет место явное снижение, в связи с погодными и иными рисками (а том числе более дорогой стоимостью обслуживания), курортной активности в ранее привлекательных «национальных» зонах отдыха на побережьях Великобритании, стран Балтии, России и других стран Европы.

2. Интернационализация деятельности ведущих мировых компа ний - профессиональных участников рынков недвижимости.

· Этот процесс активно развивается в двух направлениях.

С одной стороны, крупные компании (занимающиеся в области недвижимости управленческим и инвестиционным консалтингом, оценкой, развитием, инвестиционным и строительным проектированием, риск-менеджментом, статистикой и анализом рынков и т.д.) распространяют свою деятельность за рамки своей страны. Это происходит, прежде всего, вместе с движением капитала их традиционных парт неров-инвесторов. Примерами могут служить известные фирмы DТZ Debenham Zadelhof и Jones Lang Wooton, которые, в частности, активны и на российском рынке.

С другой стороны, профессиональные компании в различных формах объединяют свои усилия и потенциал, в том числе:

· организуя совместные предприятия на быстро растущих рынках недвижимости (как например, Hillier Parker и Dearle & Henderson в Юго-Восточной Азии, создавшие в конце 90-х годов совместное предприятие Brooke Hillier Parker),

- объединяя компании, в частности, поглощая более мелкие (как например, гигант DТZ поглотил компанию Ferguson Holis, действующую в начале 90-х годов на рынках Москвы и Петербурга),

- создавая и модернизируя международные и региональные объединения типа TEGoVA (Европейская ассоциация оценщиков), ONCOR-international (информационно-аналитическое обслуживание более чем на 100 рынках недвижимости во всех частях света),

- разрабатывая и согласуя механизмы применения международных стандартов профессиональной деятельности (по оцениванию, анализу проектов, предоставлению статистической информации и др.).

Глобализация бизнеса на рынках недвижимости, безусловно, за хватывает и Россию. Об этом свидетельствуют, в частности, потери регионального курортного бизнеса, а в будущем, возможно, и новые приобретения в этой сфере за счет развития своеобразного отдыха типа охоты в тайге и экстремального водного и горного туризма.

В результате важно подчеркнуть, что приток крупных иностранных инвестиций, в том числе в реальный сектор российской экономики обеспечит реальный и стабильный подъем офисного, а за ним и торго вого сектора российских рынков недвижимости.

Говоря о глобализации рынков недвижимости в контексте вовлеченности в эти процессы России, необходимо еще раз подчеркнуть, что одним из важных показателей признания международным сооб ществом сложившегося характера российского рынка недвижимости служит регулярное включение статистики показателей арендного биз неса на рынке недвижимости Москвы в аналитические бюллетени и пе риодические публикации ведущих исследовательских компаний.

Обратим внимание, что упомянутое признание представляло со бой длительный процесс, растянувшийся на годы, с различными сро ками появления регулярных данных для каждого из секторов рынка недвижимости и со сдвигом во времени - для показателей доходности (позже) и ставок аренды (раньше).

Заметим, что основные затруднения в статистических наблюдениях рынков недвижимости российских городов вызывает острая недоста точность достоверных данных о доходности. Эксперты объясня ют это малым числом рыночных сделок, а также бюрократическими и иными организационными сложностями получения точной информа ции о проведенных сделках. В основном оценки этого показателя про изводят с позиций инвестиционных рисков,

В заключение следует назвать еще один тип российской недвижимости, работа с которой для федерального собственника носит ярко выраженный глобальный характер. Имеется в виду российская недвижимость за рубежом: административные и жилые здания, школы и больницы, гостиничные комплексы, технические центры, земельные участки, - и все это, в той или иной мере, практически в каждой стране мира.

Таблица 2.7.

Динамика включения данных о рынках недвижимости Москвы в статистические сводки "EuroProperty"

Виды арендных рынков Москвы	Время начала публикации регулярных данных о показателях
	Ставок аренды (Rent)	Ставок доходности (Yield)
Офисная недвижимость	июль 1995	июнь 1997
Торговая недвижимость	июль 1995	май 1999
Производственная недвижимость	февраль 1996	август 2001

По предварительной оценке стоимость зарубежной российской недвижимости оценивается десятками миллиардов долларов. Сегод ня изменились приоритеты и направления зарубежной активности России. Значительная доля этой недвижимости не используется по прежнему назначению. Актуальной является проблема вовлечения возможно большей части этой российской недвижимости в рыночный оборот, эффективное развитие и использование на местах. Очевидно, для этого потребуется всесторонняя аналитическая оценка российс кой зарубежной недвижимости, потенциала и инициатив ее коммер ческого развития и использования.