Земля – это основа жизни и деятельности человека, сфера производства продовольствия, источник получения природных ресурсов и нематериальных благ. Любая деятельность человека неразрывно связана с землей, которая используется как пространственная основа и средство производства. Кроме этого, земля является составным элементом биосферы, местом размещения природных ресурсов или сосредоточения природных ресурсов, органически связанных с землей.

Таким образом, земля представляет жизненное пространство, сферу жизнеобеспечения человека, среду обитания и сложную природную систему одновременно. Уникальным свойством земли является ее способность с помощью других природных сил продуцировать растительность, в том числе и сельскохозяйственную, и органическое вещество почвы.

В широком смысле слова понятие «земля» охватывает все природные ресурсы и полезности, к которым относят «даровые блага природы», используемые человеком. В эту широкую категорию входят такие ресурсы, как пахотные земли, леса, месторождения полезных ископаемых, водные объекты. Сама земля также является одним из важнейших видов природных ресурсов. [1]

Статья 1 ЗК перечисляет основополагающие принципы земельного законодательства, в частности пункт 1 гласит, что «…регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю».

Таким образом, в теории оценки стоимости земля рассматривается с двух точек зрения.

С одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, растительным и животным миром и оценивается с позиций возможности выполнения ею многоцелевых функций не всегда связанных с извлечением дохода.

С другой стороны, земля рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиций полезности и доходности использования каждого конкретного земельного участка.

Природные ресурсы

Природные ресурсы являются первоисточником и исходной оcновой развития человеческой цивилизации. Люди своим трудом создают материальные блага, производные от природных ресурсов, но первоисточником современного материального потенциала человеческого общества все равно остаются природные биологические и минеральные ресурсы земли.

К природным ресурсам относятся природные объекты и явления (тела и силы природы), используемые для прямого и непрямого потребления, способствующие созданию материальных богатств, воспроизводству трудовых ресурсов, поддержанию условий существования человека и повышению качества жизни людей. Природные ресурсы могут быть использованы в качестве:

· средств труда (земля, водные пути, вода для орошения);

· источников энергии (запасы горючих полезных ископаемых, гидроэнергия, геотермальная энергия, атомное топливо и т.д.);

· сырья и материалов (минералы, древесина, вода, используемая для технических нужд);

· предметов потребления (питьевая вода, лечебные грязи и минеральные воды, дикорастущие растения, грибы, животные, водные биоресурсы и т.д.);

· мест отдыха и лечения;

· объектов научного изучения (материалы для фармацевтики, косметологии; генетические ресурсы, используемые в селекции т.д.);

· ресурсов, оказывающих экосистемные услуги и поддерживающие экологический баланс и приемлемое качество окружающей среды (предотвращение эрозии, смягчение климата, регулирование водного режима и т.д.).

Классификация природных ресурсов

Природные ресурсы подразделяются на:

· возобновимые;

· невозобновимые;

· условно возобновимые.

Основное различие между данными категориями природных ресурсов заключается в том, что объекты неживой природы, такие как уголь, нефть, руда — исчерпаемы, так как образуются на протяжении длительного периода времени, значительно превышающего историческое время. Живая природа является саморегулируемой системой и, если ее использовать разумно, может сама воспроизводиться на протяжении не столь длительного периода и, бесконечно длительное время служить человеку, давая стабильное количество растительной и животной продукции.

Возобновимые природные ресурсы

К возобновимым относятся биологические ресурсы, основными видами которых являются:

· растительные ресурсы, к которым относятся лес или лесные насаждения, используемые для получения древесины и другой продукции; дикорастущие пищевые, лекарственные и технические растения (грибы, ягоды, орехи, травы и т.д.);

· наземные животные (охотничьи и промысловые животные);

· водные организмы (рыба, морепродукты, морской зверь);

· генетические ресурсы (генетический материал, получаемый от диких форм животных и растений и используемый в медицине производстве натуральных пестицидов, селекции растений и животных в сельском хозяйстве);

· поверхностные воды.

Невозобновимые природные ресурсы

К невозобновимым ресурсам относятся полезные ископаемые, которые подразделяются на:

· топливно-энергетическое сырье (нефть, уголь, газ, уран);

· черные, легирующие и тугоплавкие металлы (руды железа, марганца, хрома, никеля, кобальта, вольфрама и. др.);

· цветные металлы (руды алюминия, меди, свинца, цинка, ртути и др.);

· благородные металлы (золото, серебро, платиноиды);

· химическое и агрономическое сырье (калийные соли, фосфориты, апатиты и др.);

· техническое сырье (алмазы, асбест, графит и др.), флюсы и огнеупоры, цементное сырье;

· строительные материалы (глина, гравий, песок). Последнюю категорию минеральных ресурсов называют общераспространенными полезными ископаемыми.

Условно возобновимые природные ресурсы

К условно возобновимым относятся ресурсы почв, иногда отождествляемые с земельными ресурсами, ресурсы подземных вод.

Земля считается условно возобновимым природным ресурсом, поскольку почва, являющаяся основой ее плодородия может самовоспроизводиться, но период ее образования длится сотни и тысячи лет, то есть он слишком продолжителен и сопоставим по своим масштабам с геологическими периодами, выходящими за временные рамки одного поколения.

Объекты оценки стоимости природных ресурсов

Объектами оценки стоимости природных ресурсов могут выступать:

1. запасы природных ресурсов;

2. природные объекты, находящиеся в собственности, а также различные права, связанные с их использованием (аренда, концессия, право застройки и т.д.);

3. экосистемные услуги и экологические блага (функции, выполняемые природными объектами);

4. экологический ущерб.

Под запасами природных ресурсов понимается их количество, которое при извлечении или добыче может стать товаром или предметом личного потребления. Например — запасы нефти и газа в месторождениях, численность животных в охотничьих угодьях за древесины в лесных насаждениях и т.д.

Под природным объектом понимается определенное пространство, территория или земельный участок со всем, что находится в его пределах.

Природные объекты — это совокупность природных ресурсов (тел и сил природы) расположенных в границах определенных земельных участков или участков недр. К ним относятся территории, занятые месторождениями полезных ископаемых, ценными (в том числе и охраняемыми) экосистемами, лесными, охотничьими, сельскохозяйственными и иными угодьями.

Природными объектами являются:

· участки леса;

· месторождения полезных ископаемых и их отдельные участки;

· замкнутые водные объекты;

· рыболовные участки рек, нерестилища;

· рыболовные участки шельфа;

· нелесные естественные экосистемы (участки степи, речных пойм и т.д.);

· болота;

· другие. [2]

Природные объекты как недвижимое имущество

В России в соответствии с Гражданским кодексом к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др.

Под это юридическое определение попадают практически все природные объекты, включая месторождения полезных ископаемых и древесную растительность. Земельные участки отнесены к объектам недвижимости, наравне со зданиями, сооружениями, лесами и др.

С экономической точки зрения природный объект — это единый объект недвижимости, с которым обычно имеет дело оценщик, оценивая имущественный комплекс, представленный зданием и земельным участком под ним. В отношении природных объектов роль здания или сооружения, а в терминах оценки недвижимости улучшений, выполняют растительность, например древостой для леса, собственно полезные ископаемые, содержащиеся в месторождении.

С юридической точки зрения, земля с находящимися на ней предметами или вещами, которые нельзя переместить, не повредив их, является сложной вещью, данные предметы образуют совместно с землей единое целое, используемое как одна вещь. Под это юридическое понятие подпадают практически все природные объекты, а именно леса, обособленные водные объекты и др.

Участки лесного фонда

Согласно ст. 9 ЛК[3] к участкам лесного фонда и правам пользования ими применяются положения гражданского законодательства об объектах гражданских прав, а также положения земельного законодательства РФ о земельных участках, если иное не установлено ЛК. Налицо приоритет лесного законодательства перед гражданским и земельным.

В соответствии с преамбулой ЛК регулирование лесных отношений осуществляется с учетом представлений о лесе как о совокупности лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющей важное экологическое, экономическое и социальное значение. В то же время в ст. 6 ЛК выделены следующие объекты лесных отношений:

• лесной фонд;

• участки лесного фонда;

• леса и их участки, не входящие в лесной фонд;

• древесно-кустарниковая растительность.

По ст. 9 ЛК к участкам лесного фонда относятся участки леса, лесных земель, не покрытых лесной растительностью, и нелесных земель. Иными словами, объектами лесных отношений могут быть как земельные участки без леса, так и лес, растущий на землях иного назначения. Но независимо от наличия или отсутствия леса на земельном участке из категории земель лесного фонда объект правоотношений — участок лесного фонда.

Таким образом, участок лесного фонда — это земельный участок из категории земель лесного фонда, являющийся в совокупности с растущим на нем лесом единым объектом имущественных, природоохранных, природоресурсных и земельных правоотношений, регулируемых в первую очередь лесным законодательством.

Участки недр

В соответствии с Законом о недрах недра в границах территории России, включая подземное пространство и находящиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Хозяйствующий субъект в настоящее время может пользоваться участком недр на основании не гражданско-правовых договоров, а на основании лицензии, т.е. отношения по поводу использования недр не являются гражданско-правовыми отношениями, это отношения недропользования, исключенные в настоящее время из сферы правового регулирования ГК и Закона о регистрации прав.[4]

Вопрос 2. Земельный участок как объект недвижимости.

В теории оценки недвижимости для обозначения недвижимости как физического актива, используют термин «земельный участок».

Земельный участок – это часть поверхности земли, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

У нас в стране под земельным участком понимается поверхность земли без расположенных на нем зданий и сооружений. Однако в соответствии со ст. 261 Гражданского кодекса РФ «…право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения». В Земельном кодексе Российской Федерации приводится следующее определение земельного участка.

«Земельный участок как объект земельных отношений — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке» (п. 2 ст. 6 ЗК).

Однако, согласно ст. 1 ЗК один из основных принципов земельного законодательства провозглашает «…единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (подпункт 5 п.1 ст. 1 ЗК).

Таким образом, определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Следует отметить, что в качестве принадлежности по отношению к главной вещи, которой всегда является недвижимое имущество, могут выступать как движимые вещи, так и недвижимые.

Однако возможны ситуации, когда определить, является ли та или иная вещь принадлежностью по отношению к главной (недвижимой) вещи либо является необходимой частью этой недвижимости, достаточно сложно (например, жалюзи к окнам здания). Интересен в этом отношении опыт США, где используется такое понятие, как постоянная принадлежность (fixture), под которой понимается движимое имущество, которое вследствие прикрепления к недвижимости или вследствие связи с недвижимостью при пользовании им признается недвижимым имуществом.

При рассмотрении конкретных дел американские суды применяют критерий разумного человека: мог ли разумный человек, хорошо знакомый с данной местностью, а также с фактами и обстоятельствами дела, иметь основания считать, что лицо, прикрепившее движимое имущество к недвижимости или пользующееся им в связи с недвижимостью, имело намерение превратить это имущество в постоянную принадлежность. Намерение сторон, таким образом, приобретает решающее значение. При этом такие предметы, как кирпичи, бревна, балки и т.д., в случае если они встроены в здание, становятся частью недвижимого имущества независимо от заключения сторонами прямо выраженного соглашения об обратном. Суды признавали в качестве принадлежности к главной вещи малоценные предметы, которые не были прикреплены к недвижимости (ключи к дверям, жалюзи для окон и т.д.).

В классическом имущественном обороте главной вещью всегда признается земля (земельный участок), а принадлежностью – расположенные на ней объекты, включающие недвижимость (которые при отчуждении по общему правилу должны, таким образом, следовать судьбе главной вещи). В условиях признания исключительной собственности государства на землю в отечественном правопорядке главным объектом стали считаться расположенные на земле здания, сооружения и тому подобные объекты, за которыми в случае их отчуждения автоматически следовало право землепользования. Признание и развитие частной собственности на землю должны повлечь возврат к традиционному подходу, при котором отчуждатель и приобретатель объекта недвижимости будут прежде всего решать вопрос о судьбе земли, на которой он расположен.

В настоящее время можно говорить только о начальных этапах работ по возврату к такому подходу. В частности, c 1 марта 2008 года вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» В дальнейшем возможно объединение системы учета и системы регистрации прав, как, например, в ряде зарубежных стран. В Законе заложена подобная интеграция, пока на уровне единой информационной системы.

Пока же действующее законодательство Российской Федерации рассматривает земельные участки и расположенное на ней недвижимое имущество как два разных, независимых друг от друга объекта, которые участвуют в гражданском обороте самостоятельно. Это означает, что согласно действующему законодательству, оценивая любой земельный участок, мы должны оценивать поверхность без находящихся на нем улучшений, то есть выделять земельную составляющую из стоимости единого объекта недвижимости.

Особенности земли как товара.

Земля обладает двойственной природой и может рассматриваться как природный ресурс или некая территория, используемая для разных целей, и как объект недвижимости, имущественные права на который могут выступать в качестве товара. Как природный ресурс земля обладает социальной и экономической ценностью, величина которой зависит от тех функций, которые она выполняет. Как товар земля обладает стоимостью, которая также может быть измерена и определена.

По мере углубления рыночных отношений в России земля постепенно становится товаром – объектом хозяйственного оборота. Практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как и любой товар, земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость земли, предназначенной для конкретного пользователя, рыночная – это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.

Товаром являются земельные участки и отдельные права на них. Как товар земля обладает определенной спецификой, обусловленной ее природой.

Отличительные особенности земельных участков от других объектов оценки

1. Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов оценки.

2. При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли.

3. Земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность. Поэтому государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта.

4. К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, со временем, как правило, увеличивается.

К особенностям земли как товара относится: ее ограниченность и невосполнимость, как природного ресурса, долговечность, возможность многофункционального использования, уникальность и невозможность перемещения, то есть недвижимость. Данные особенности являются основными факторами, формирующими стоимость любого земельного участка.

Ограниченность и невосполнимость земли проявляется в том, что земельный участок не может быть создан рукотворно. Вследствие этого предложение земельных участков отличается относительной стабильностью, поскольку количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой. На рисунке 1 вертикальная линия предложения (П) показывает, что изменение уровня и динамики цен не меняет размера ее предложения. Поэтому цена земли определяется в основном спросом: когда уровень спроса поднимается от С до С1, цена, соответственно, повышается от Ц до Ц1.[5]

Рисунок 1. Кривая спроса и предложения земли на рынке в краткосрочный период

Долговечность проявляется в том, что земля, как пространство, территория не подвержена физическому старению, не разрушается и не исчезает со временем и может быть использована практически в течение неограниченного количества времени за исключением случаев ее загрязнения, приводящих к невозможности дальнейшего использования, например радиоактивного заражения, истощения почв в результате эрозии, засоления и других подобных явлений. Резкие изменения в количественных характеристиках земли, приводящими к невозможности ее дальнейшего использования бывают связаны с природным катаклизмами или геологическими процессами, протяженность которых выходит за рамки человеческой жизни.

Многофункциональность использования означает, что один и тот же участок может использоваться разными способами в зависимости от тех функций, которые могут выполнять природные объекты, а также от видов землепользования, которые разрешены для данного участка. Возможность многофункционального использования связана со способностью земли производить различные товары и услуги и служить местом различных видов пользования. Использование земли может быть альтернативным, то есть исключающим другие виды пользования, например застройка, а также многоцелевым, означающем получение доходов более, чем от одного вида пользования.

Пользование, приносящее большие доходы, считается наиболее эффективным.

Уникальность земли как товара проявляется в разном качестве земельных участков, которое определяется различной продуктивностью, связанных с данным земельным участком природных объектов, например почвы или леса; расположением земельного участка, изменить которое нельзя. Последняя особенность самым тесным образом связана с таким свойством земли как ее недвижимый в вещественном отношении характер. Земельный участок не может быть перемещен в другое место или заменен другим участком. Благодаря неподвижности земельных участков каждый объект недвижимости обладает уникальным местоположением.

Ограниченность в способах использования. Землю нельзя использовать произвольно исключительно по своему усмотрению, а только тем способом, который разрешен правовыми нормами, то есть считается приемлемым для общества. Это связано с тем, что при использовании земли в силу ее ограниченности и двойственного характера, возникает множество конфликтов интересов, как в отношении способов использовании, так и в отношении распределения доходов, получаемых от владения и использования земельных участков. Во всех странах существует государственное регулирование землепользования, результатом чего является установление определенных ограничений и запретов, а также мер экономического воздействия на землепользователей, оказывающих сильное влияние на поведение рынка земли и формирование рыночной стоимости земельных участков.

Вопрос 3. Рента как основной компонент оценки земельного капитала.

Анализируя экономическую историю мира, можно увидеть, что во все времена, пока существует земельная собственность, существует и специфическая форма платы за пользование землей – земельная рента.

Физиократы считали, что рента, которую они называли чистым продуктом, является даром природы, что земля дарует её собственнику дополнительный продукт. Впервые экономическую природу ренты показал Д. Рикардо. Он обратил внимание на то, что цена на зерно на рынке не зависит от издержек производства: было ли то зерно произведено на плодородных землях, где издержки были минимальны, или его произвели в менее благоприятных условиях, потребовавших больших издержек, - цена зерна едина. Д. Рикардо писал: «Не потому хлеб дорог, что платится рента, а рента платится потому, что хлеб дорог. Цена хлеба нисколько не понизилась бы, если бы даже землевладельцы отказались от своей ренты». А это значит, что зернопроизводитель, хозяйствующий на лучших землях, получает дополнительный доход по сравнению с зернопроизводителем, хозяйствующим на худших землях. Вот этот дополнительный доход Д. Рикардо и назвал земельной рентой.[6]

При этом худшие земли, на которых при данной цене на зерно ещё имеет смысл его возделывать, называются предельными землями. Вполне очевидна относительность понятия предельных земель. Во-первых, те участки, которые предельны с точки зрения спроса на зерно, могут оказаться далеко не предельными, скажем, для развития пастбищного скотоводства. Во-вторых, вследствие подвижности спроса на сельскохозяйственную продукцию предельные земли могут перемещаться с участков с более высоким плодородием на участки с меньшим плодородием при расширении спроса и наоборот – при его сокращении. Однако на каждый момент времени существуют предельные земли, на которых издержки производства какой-либо сельскохозяйственной продукции покрываются ценой. Понятно, с падением спроса на сельскохозяйственную продукцию в целом именно эти земли в первую очередь выводятся из сельскохозяйственного оборота.

Таким образом, земельная рента представляет собой разницу между доходом от продажи сельскохозяйственной продукции с земель, не являющихся предельными, и доходом с предельных земель.

Однако то же Д. Рикардо обратил внимание и на другое обстоятельство: рента за пользование землей платится только потому, что количество земли не беспредельно, а качество её не одинаково. Действительно, в период освоения новых земель, когда плодородная земля в избытке относительно продовольственных нужд населения или относительно земли, которую можно обработать тем капиталом, что есть у населения, земельной ренты не существует. Ведь никто же не станет платить за пользование землей, когда есть масса ещё не обращенной в собственность земли, которой поэтому может располагать всякий, кто захочет обрабатывать ее.

Итак, земельная рента возникает благодаря, во-первых, неоднородности земли и, во-вторых, её ограниченности.

Для пояснения природы земельной ренты К. Маркс использовал, на наш взгляд, весьма показательный пример. Пусть все фабрики в стране приводятся в движение паровыми машинами, а одна имеет на своей территории водопад, естественную силу которого может использовать только эта фабрика. Нетрудно заметить, что эта фабрика будет получать дополнительный доход по сравнению с остальными. Водопад – явление ограниченное, каждая фабрика его иметь не может, соответственно владелец водопада всегда будет иметь этот дополнительный доход, т. е. ренту.

Земельная рента представляет собой плату за фактор производства – землю. Но рента в отличие от платы за другие факторы производства (заработной платы, ссудного процента) имеет весьма специфическую природу. Специфика ренты связана именно с тем, что она возникает в силу ограниченности земельного ресурса.

До сих пор мы определяли земельную ренту как дополнительный доход, вытекающий из неоднородности и ограниченности земли как производственного ресурса. С точки зрения всего общества это действительно так: земля – дар природы и не имеет издержек производства (если абстрагироваться от мелиорации). Но для каждого конкретного производителя земельная рента – это производственные издержки. Почему так получается? Общество в целом не имеет альтернатив использования земли: платится или не платится земельная рента, общество – единственный субъект использования этой земли. Поэтому для общества в целом земельная рента – это прибыль, излишек. [7]

Однако на микроуровне существует огромное количество вариантов использования одного и того же участка земли: на нём можно возделывать зерно или рожь, его можно использовать под пашню или пастбище, наконец, его можно использовать вообще не для сельскохозяйственного производства, а для постройки дома, торгового центра или завода. Каждое конкретное предприятие должно платить за землю, чтобы получить её для использования именно в своих целях. Поэтому для него рента выступает как производственные издержки. Земельная рента – не заработанный доход.

При аренде земли земельная рента в форме арендной платы поступает к землевладельцу. Но если фермер обрабатывает свою собственную землю, ему не нужно платить за аренду. Значит ли это, что земельная рента в этом случае исчезает? В этом случае рента остаётся в собственности самого фермера, она не различима в той массе дохода, который он получает от продажи своего продукта. Такая рента носит название условно начисляемой рентой.

Формы земельной ренты

Одним из основных рычагов экономического регулирования земельных отношений является механизм платы за землю. С его помощью государство воздействует на экономические интересы землевладельцев и землепользователей, побуждая их повышать эффективность использования земли, находящейся в их распоряжении. С экономической точки зрения плата за землю является особым видом издержек, связанным с получением дохода в виде ренты.

Как известно, земельный собственник может вести хозяйство самостоятельно, но может и передать своё право использования земли в аренду предпринимателю. Условиями арендного договора последний временно получает право монопольного хозяйствования на данном участке, за что и выплачивает землевладельцу арендную плату. Арендатор, стремясь получить больше дохода от арендуемой земли, делает добавочные вложения капитала. После окончания срока договора об аренде эти добавочные вложения капитала становятся собственностью собственника земли и на них начисляется процент при заключении нового договора. Поэтому арендатор заинтересован в аренде на длительный срок, а собственник земли – в краткосрочной аренде. Превращение части прибыли арендатора в земельную ренту обусловлено именно данной монополией.

Предприниматель берётся за дело, когда рассчитывает получить не только среднюю прибыль, но и добавочный доход, который будет выплачен собственнику земли в качестве земельной ренты. Следовательно, земельная рента – это форма экономической реализации собственника на землю. В её составе различают дифференциальную и абсолютную ренту, а также монопольную ренту.

Дифференциальная рента

Продукты сельского хозяйства уникальны. Прирост населения и повышение доходов обеспечивают рост спроса па продукцию растениеводства и животноводства. Предложение же земли фиксировано, неэластично. Количество лучших и средних по качеству земельных участков ограничено. Спрос на продукцию превышает производственные возможности этих земель, поэтому цены удерживаются на таком уровне, что становится экономически выгодным производство и на худших участках. Этим объясняется и согласие общества платить дань земельным собственникам. На лучших по качеству землях при такой рыночной ситуации предприниматели получают добавочную прибыль, которая принимает форму дифференциальной ренты. По своей природе дифференциальная рента отличается от избыточной прибыли, создающейся в промышленности. Она является результатом применения более высокой естественной производительной силы, а не капитала. В промышленности избыточная прибыль возникает при усовершенствованиях в производстве, которые впоследствии распространяются на другие предприятия.

Дифференциальная рента фиксируется как разность между индивидуальной ценой производства на участках, располагающих монополизированной естественной силой, и ценой, которая складывается на рынке. Земельная собственность не имеет никакого отношения к созданию избыточной прибыли, но она является причиной превращения ее в форму земельной ренты.

Надо заметить, что далеко не всегда и не вся добавочная прибыль превращается в ренту. Разница между общей суммой чистого дохода и средним чистым доходом включает в каждой группе хозяйств сумму других видов чистого дохода: конъюнктурного, рационализаторского, страхового и др. Эти виды дохода можно рассматривать как процент (или прибыль) на текущие инвестиции (например, рационализаторский доход и др.).

Возможно образование добавочной прибыли, обусловленной случайно лучшими погодными условиями. Но она носит мимолетный характер и не может превратиться в ренту.

Важно отметить, что дифференциальный земельный доход превращается в ренту не благодаря особым трудовым усилиям работников, занятых в земледелии, а вследствие особых условий производства, связанных с редкостью, невоспроизводимостью и разнокачественностью земли. Но сила природы не источник добавочной прибыли, а лишь естественный базис. Источником ее является труд аграриев.

Дифференциальная рента существует в двух видах дифференциальная рента 1 и дифференциальная рента 2.

Дифференциальная рента 1 связана с различием в качестве земли. Она, в свою очередь, делится на ренту по плодородию, получаемую с более плодородных земель, и ренту по месту положения земельных участков, получаемую с земель, стратегически выгодно расположенных но отношению к материалам, труду и потребителям.

Дифференциальная рента 2 предполагает интенсивный метод земледелия, добавочное вложение капитала: повышение плодородия почвы, применение прогрессивных биотехнологии, использование сортов растений с повышенным потенциалом продуктивности и т. д. В результате повышается урожайность, быстрее окупаются затраты. Предприниматель получает дополнительную прибыль.

Дифференциальная рента 2 выступает стимулом земледелия. Она, в отличие от дифференциальной ренты 1, до истечения срока договора присваивается арендатором. Но по истечении срока аренды и эта рента становится достоянием земельного собственника, что является одной из величайших помех внедрения рыночной экономики в аграрный сектор.

Таким образом:

• дифференциальная рента 1 возникает при экстенсивном ведении хозяйства, дифференциальная рента 2 только при интенсивном земледелии;

• дифференциальная рента 1 образуется на лучших и средних землях, дифференциальная рента 2 и на худших землях;

• дифференциальная рента 1 присваивается земельным собственником, дифференциальная рента 2 временно присваивается предпринимателем-арендатором как вознаграждение за применённый капитал.

Абсолютная земельная рента

Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю со стороны определенного класса общества. В самом деле, собственник земли именно в этом своем качестве, зная, что земля необходима всем – для сельскохозяйственного и промышленного производства, - заставит желающего пользоваться землей, платить за нее арендную плату. И действительно, в английском языке слово "рента" означало первоначально аренду или арендную плату, и эта категория проявляется со всей ясностью и определенностью одновременно с возникновением капиталистического общества. В этой арендной плате заключены две части: одна соответствует проценту на капитал, уже вложенный в землю и неотделимый от нее (мелиорация, ирригация, постройки и т.д.); другая существует всегда и соответствует передаче права пользования землей, или, как говорил Рикардо, пользования исходными и неразрушимыми свойствами земли.

Образование абсолютной ренты связано с тем фактом, что по причине отсталости сельского хозяйства по сравнению с промышленностью органическое строение капитала, вложенного в сельское хозяйство, ниже органического строения капитала, вложенного в промышленность, и, следовательно, в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства. Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество. Следует подчеркнуть, что историческая отсталость сельского хозяйства по сравнению с промышленностью, представляющая собой одно из главных проявлений закона неравномерности капиталистического развития, проистекает не из природы земли, а из общественных отношений. Частная земельная собственность, препятствующая вложению капиталов в землю и присваивающая себе все возрастающую часть прибавочной стоимости, является одной из главных причин этой отсталости. [8]

Объясняя возникновение абсолютной ренты, мы исходим из факта более низкого органического состава капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. Но должен ли органический состав капитала в сельском хозяйстве всегда отставать от органического состава капитала в промышленности К. Маркс высказал предположение, что "по сути дела эта разница с прогрессом земледелия должна уменьшится".

По темпам роста и органическому строению капитала сельское хозяйство в ряде случаев начинает обгонять промышленность. Вследствие этого сокращается тот избыток стоимости сельскохозяйственной продукции над стоимостью промышленной продукции, который составляет основу абсолютной ренты. При сокращении обычного источника абсолютной ренты может создаваться такое положение, когда крупные фермерские хозяйства должны будут выплачивать фиксированную в арендном договоре абсолютную ренту за счет дифференциальной ренты 2, а основная масса мелких фермеров вынуждена уплачивать арендную плату за счет проедания своих основных средств.

Однако капиталисты-фермеры не могут платить абсолютную ренту за счет средней прибыли или дифференциальной ренты 2 систематически. В этих условиях неизбежно появляется новый источник абсолютной ренты – вздувание цен на сельскохозяйственные продукты выше цены производства и стоимости. В этом случае происходит слияние абсолютной ренты с монопольной прибылью.

Монопольная рента

В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность ренты – монопольная рента. Монопольная рента образуется на землях исключительного качества. Исключительные природные условия порой создают возможности для производства редких сельскохозяйственных продуктов – особых сортов винограда, некоторых видов цитрусовых, чая и т.д. Например, южная приморская зона Краснодарского края, уникальная для России, имеет пригодные земли для возделывания субтропических культур и чая, особых лекарственных трав. Такие товары продаются по монопольным ценам, верхний предел которых нередко определяется лишь уровнем платежеспособного спроса. В результате монопольные цены могут значительно превышать индивидуальную стоимость таких продуктов. Это и позволяет землевладельцам получать монопольную ренту. Итак, монопольная рента – эта особая форма земляной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые. [9]

Неоклассическая теория рентных доходов

Неоклассическое направление в экономической теории исследует проблемы ренты в соответствии с концептуальным подходом теории предельного продукта и предельной отдачи. Именно размеры предельных продуктов определяет вклад и долю каждого из продуктов производства.

При этом выделяется понятие экономической ренты как разницы между платой за услуги ресурса и тем минимальным количеством средств, которые необходимо затратить, чтобы побудить владельцев ресурса предложить его услуги на рынке.

Экономическая рента — это выигрыш (излишек) по сравнению с альтернативной стоимостью предложения ресурсов. Она аналогична понятию «выигрыша производителя» на рынке продукции. Поэтому экономическая рента трактуется как любой доход, относимый к производственным затратам, который превосходит его альтернативную стоимость. Этот доход возможен лишь при фиксированном предложении ресурса. Ресурсы производства всегда имеют определенное ограничение в коротком периоде. В длинном периоде положение может меняться. Единственным ресурсом, предложение которого неэластично даже в долгосрочных временных интервалах, является земля. Доход, получаемый от ее использования, называют чистой экономической рентой. Общепринято разграничение между первозданными, или неотделимыми, свойствами, которыми землю наделила природа, и искусственными ее свойствами, которыми она обязана деятельности человека. Используя разнокачественные (по плодородию и местоположению и др.) земли, человек на земле работает до тех пор, пока дополнительная отдача, получаемая от дополнительного капитала и труда, не сократится настолько, что она уже не будет вознаграждать его за их приложение. Там, где этот предел достигнут, человек прекращает обрабатывать землю. Но эти условия могут измениться, если вблизи земельного участка будет проложена новая железнодорожная линия или население региона резко увеличится, а ввоз сельскохозяйственной продукции затруднен. Тогда низко плодородные участки могут быть вовлечены снова в обработку, но это потребует существенных дополнительных капиталов и труда.

Дозу капитала, которая будет лишь вознаграждать землевладельца, называют предельной дозой, а отдачу от нее – предельной отдачей. Поскольку отдача от предельной дозы только вознаграждает землевладельца, то одно лишь его вознаграждение за весь труд и капитал должно быть во столько раз больше предельной отдачи, сколько доз он вложил. Все, что он получает сверх этого, образует избыточный продукт земли. Этот избыток достается земледельцу, если он сам является собственником земли.

Собственно рента как экономическая категория означает не просто доход от земли. Это доход от такого фактора производства, предложение которого неэластично. Этим фактором служит земля в силу ее важности, ограниченности, разнокачественности и невоспроизводимости. А.Маршал писал, что «всякое увеличение, получаемое от бесплатных даров природы, чистого дохода, которое не является и не служит непосредственным мотивом каких-либо специальных затрат со стороны землевладельцев, следует при всех обстоятельствах считать рентой». Но это только часть ее. Полная же рента образуется из трех элементов: источником первого служит стоимость почвы в ее нетронутом природном состоянии; второй обусловлен улучшением земли, произведенным человеком, а третий, часто оказывающийся наиболее важным из всех, порождается ростом плотности и богатства населения и средствами сообщения — шоссейными, железными дорогами и т. д.

Таким образом, три вида рентных доходов, переплетаясь в определенных условиях, друг от друга бухгалтерски не отделимы. Они не отделимы и от прибыли в том случае, когда землевладелец (собственник) и хозяйствующий субъект представлены в одном лице. Если субъекты разные, то рента выступает, как правило, в форме арендной платы, точнее ее части, хотя часть дифференцированной ренты II может остаться и у арендатора. (см. рисунок 2)

Рис. 2. Структура рентных факторов в земельных отношениях

Рис. 3. Факторы, предопределяющие ренту с земельных участков

Вопрос 4. Отрицательная стоимость земли.

Считается, что земля является физическим активом, который не подвержен износу[10]. Иначе говоря, земля в процессе своей экономической жизни не теряет свою стоимость. Отсюда делается вывод, что земельный участок следует рассматривать как бесконечный неистощимый источник дохода, стоимость которого со временем может только возрастать.

Это верно, если рассматривать землю в качестве пространства, которое со временем не исчезает. Но в процессе эксплуатации природных объектов их полезные свойства могут быть потеряны вследствие разрушения или истощения природного ресурса — почвы, запасов полезных ископаемых, сведения леса без его дальнейшего восстановления, перевылова рыбы и т.д. Земельный участок (почва, грунт) может быть подвержен различным негативным экологическим воздействиям, которые могут привести к полной утрате его полезных свойств, например в случае химического или радиоактивного загрязнения или деградации почвенного слоя в результате неправильного хозяйствования.

В результате такого воздействия стоимость может принять отрицательную величину. Отрицательная стоимость земли может появиться на участках, подвергшихся деградации, химическому и радиоактивному загрязнению, участках, подвергающихся береговой эрозии.

Она также появляется в тех случаях, когда платежи за землю превышают приносимый ею доход.

Земля может иметь отрицательную стоимость в следующих случаях:

1. земельные участки обременены обязательствами по восстановлению нормального состояния окружающей среды, превышающими по затратам стоимость земли после выполнения данных работ;

2. арендная плата, подлежащая выплате, превышает рыночную стоимость аренды;

3. владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию (улучшение качества земли) или выполнение иных установленных законом требований в размерах, превышающих стоимость земли, свободной от таких обязательств. [11]

Для учета возможности истощения такого актива как земля в Европейских стандартах оценки введены специальные термины: истощаемые активы и экологическое устаревание.

Истощаемые активы — это такой класс активов (например, месторождения полезных ископаемых, свалки отходов и кладбища), которые имеют ограниченный срок службы вследствие того, что при их использовании происходит исчерпание природного ресурса или его полезных свойств до такой степени, что они больше не могут использоваться экономически для существующей или предполагаемой цели и поэтому постепенно исчерпывают свою стоимость (стоимость остающейся земли или месторождения).

Экологическое устаревание — снижение стоимости из-за необходимости пересмотра существующего использования земли и принятой технологии с точки зрения фактических и разумно предполагаемых местных национальных и наднациональных положений в сфере регулирования природопользования, директивного или планового контроля за окружающей средой и загрязнением и политикой использования отходов.

Глава 2. Основы земельных отношений

Вопрос 1. Общая модель земельного рынка.

Рынок земли – средство перераспределения земли между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения, обеспечивающее:

· передачу прав на земельные участки от одного лица к другому;

· установление равновесных цен на землю в различных регионах;

· связь между собственниками недвижимости и покупателями с помощью экономической мотивации.

Рынок земли как саморегулирующаяся система включает такие основные элементы, как: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

На рынке земли действуют четыре основных группы лиц: продавцы, покупатели, профессиональные участники и различные государственные органы.

Земельным участкам, как и рынку недвижимости в целом, присущи некоторые специфические свойства, в частности: сезонные колебания цен, большая дифференциация цен в зависимости от местоположения, развития инженерной инфраструктуры и экологических условий; сегментация рынка по экономическим возможностям покупателей и др. На рисунке 4 рассматриваются особенности рынка земли.

Основные же особенности определяются спецификой самого товара – земли. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.

Признаки сегментирования рынка земли

Сегментирование рынка – это один из важнейших инструментов маркетинга. От того, насколько правильно выбран сегмент рынка, во многом зависит успех в конкурентной борьбе. Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли.

Объектами сегментирования являются покупатели, сам товар – земля и участники рынка – коммерческие организации и предприниматели.

Признак сегментирования – это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.

В зависимости от целей сегментирования в качестве признаков могут быть использованы факторы, характеризующие покупательное поведение физических и юридических лиц, параметры земельных участков, экономические показатели коммерческих организаций. В настоящее время риелторские фирмы используют множественную сегментацию, т. е. сегментирование по нескольким признакам одновременно (многофакторная модель сегментирования).

Рис. 4. Особенности рынка земли на примере г. Москвы и Московской области

Сегментирование рынка по категории покупателей проводится в основном по четырем признакам: демографическому, психологическому, географическому и поведенческому. Каждый из этих признаков используется при анализе рынка не сам по себе, а в определенной комбинации с другими, чтобы точнее определить, чьи и какие потребности удовлетворяет тот или иной тип земельных участков.

Критерий сегментирования – это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии: количественные параметры сегмента, существенность, прибыльность, совместимость сегмента с рынком основных конкурентов, эффективность работы на выбранный сегмент, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.

Сегментирование рынка по товару – по земле, позволяющей выявить, какие именно параметры того или иного участка могут быть привлекательными для покупателей. При этом применяют такие характеристики земель, как их качество, удаленность от промышленных центров (в Москве – от МКАД), размер участков, инвестиционная привлекательность, престижность и другие.

Вопрос 2. Основные элементы земельных отношений.

Земельным кодексом РФ (ст. 3) установлено, что земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Земельные отношения включают в себя следующие важнейшие элементы:

· формы собственности на землю (частная, государственная, муниципальная, общинная и т. п.);

· отношения хозяйственного использования земли;

· формы управления земельными ресурсами (система политических, социально-экономических, правовых и административных мер, направленных на организацию их использования);

· способы и методы регулирования земельных отношений (рис. 5).

Рис. 5. Структура объектов земельных отношений и их кадастрового деления[12]

Рассмотрим перечисленные аспекты земельных отношений подробнее.

Собственность в самом общем смысле выражает присвоение тех или иных благ и является чрезвычайно сложным понятием. Экономические науки рассматривают ее в связи с реальным присвоением и хозяйственным использованием имущества (прежде всего средств производства). Юриспруденция устанавливает правовые характеристики такого присвоения, его отражение в законах, принимаемых государственной властью, обязательных для исполнения всеми гражданами.

Собственники земли далеко не всегда являются производителями сельскохозяйственной продукции; они могут передавать землю другим лицам. Так возникают отношения хозяйственного использования (например, арендные отношения).

Отношения собственности и хозяйственного использования формируют противоречивые экономические интересы, приводящие к конфликтам между групповыми и общественными целями. Поэтому необходимы правовые механизмы управления земельными ресурсами со стороны государства, а также разработка методов экономического регулирования земельных отношений.

Государственное регулирование земельных отношений направлено на организацию рационального использования и охрану земель, путем установления определенных правил и норм владения, пользования, распоряжения земельными ресурсами страны и отдельными их частями в целях укрепления и развития экономики страны в интересах своего народа (рисунок 6).

Земельные отношения складываются под влиянием множества факторов, имеющих достаточно сложный состав, структуру, соподчинение и механизм совокупного воздействия. Важное значение при этом имеют историческая преемственность, соответствие земельных отношений социально-экономическим основам общества, необходимость обеспечить финансовую устойчивость экономики, инвестиционную активность отраслей и регионов и т. д.

Существенную роль играют также политические и социально-психологические факторы. К первым из них относятся политические решения и правовые нормы, способы их осуществления и контроля за реализацией, состояние и способность к функционированию пирамиды исполнительной власти, активность и социальная направленность деятельности партий и общественно-политических движений. Вторые включают механизмы мотивации, психологические установки и ориентации конкретных лиц в соответствии с их социальными характеристиками, семейным положением, уровнем жизни, профессионально-образовательным статусом и т. п.

В результате исторического развития любого общества постепенно складывается определенная иерархия субъектов земельных отношений, к которым относятся физические лица (индивидуумы), их сообщества (общины), деловые организации (юридические лица) и государство, их объединяющее, представляющее и защищающее их интересы, многообразные и часто противоречивые.

Рис. 6. Основания, формы и методы государственного регулирования земельных отношений

Субъектами земельных правоотношений (участниками земельных отношений) называются лица, наделенные земельными правами и несущие обязанности, предусмотренные земельным законодательством.

Согласно ст. 5 ЗК участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами. Так, например, согласно ст. 2 и ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101 от 24.07.2002 г., иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50 процентов, могут обладать земельными участками и земельными долями из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

В Земельном кодексе используются следующие понятия и определения:

• собственники земельных участков – лица, являющиеся собственниками земельных участков;

• землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

• землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

• арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

• обладатели сервитута – лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Круг субъектов земельных правоотношений в одном и том же государстве может меняться. Так, в России с ликвидацией монополии государственной собственности на землю, появлением многообразных форм земельной собственности и хозяйственного использования земель он резко расширился.

Российская Федерация, ее субъекты, города федерального значения, автономные области, автономные округа являются субъектами правоотношений государственной собственности на землю. При этом следует учитывать, что, будучи субъектом федеральной собственности, Российская Федерация вместе с тем является субъектом права территориального верховенства и носителем государственного суверенитета. Согласно Конституции РФ суверенитет России распространяется на всю ее территорию, ее Конституция и федеральные законы имеют здесь верховенство.

Административно-территориальные единицы, не являющиеся субъектами Федерации, — районы, города, поселки городского типа, сельские населенные пункты — обладают правами муниципальной собственности на землю, находящуюся в пределах их границ (черты населенных пунктов).

В отличие от субъектов правоотношений государственной и муниципальной собственности на землю все иные субъекты земельных правоотношений — органы государственной власти и местного самоуправления, граждане и юридические лица — выступают участниками таких видов отношений, как управление землей и ее использование, охрана земельных прав; граждане и юридические лица, кроме того, являются субъектами правоотношений частной и общей (долевой и совместной) собственности на землю.

Органы государственной власти и местного самоуправления выполняют в пределах, указанных в законе, определенные функции по управлению землей. Охрану земельных прав осуществляют государственные правоохранительные органы — суды общего назначения, прокуратура, арбитражный суд.

Следует различать понятия объект и субъект земельных отношений. Объектами земельных отношений являются:[13]

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Будучи всеобщим условием и средством труда, земля является общим объектом всех земельных правоотношений. Однако в зависимости от вида этих отношений понятие земли как объекта может быть различным. Так, если речь идет об участках, для которых установлен определенный правовой режим, непосредственным объектом процессуальных действий могут быть данные кадастра и мониторинга земель, решение компетентного органа о предоставлении земельного участка и т. д.

Круг объектов земельных правоотношений в сфере государственной и муниципальной собственности определяется законодательством. Так, объекты земельных правоотношений федеральной собственности определены Указом Президента РФ «О федеральных природных ресурсах». К ним относятся земельные участки, предоставленные для обеспечения нужд обороны и безопасности страны, охраны государственных границ, осуществления других функций, отнесенных к ведению органов государственной власти; земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности, а также участки особо охраняемых природных территорий федерального значения.

К объектам земельных правоотношений государственной собственности субъектов Российской Федерации относятся земли, находящиеся в пределах их административно-территориальных границ, за исключением земель, составляющих федеральную, муниципальную, частную или иную форму собственности на землю. Соответственно объектами муниципальной собственности являются земли, находящиеся в границах административных районов, населенных пунктов, кроме земель, составляющих государственную, частную, общую собственность. Объектами земельных правоотношений частной и общей собственности выступают индивидуальные обособленные в натуре и юридически закрепленные земельные участки, предоставленные (приобретенные) в собственность в установленном порядке гражданам и юридическим лицам, а также земельные акции и земельные доли (паи) членов коллективов сельскохозяйственных предприятий, которым земля принадлежит на праве общей долевой собственности.

В сфере государственного управления землями объект земельных правоотношений находится в зависимости от компетенции органа управления землей и вида управленческой функции. Это может быть весь земельный фонд (ведение мониторинга земель, государственного земельного кадастра), земля в пределах определенных административно-территориальных границ (предоставление и изъятие земель, планировка земель населенного пункта), отдельный земельный участок (внутрихозяйственное землеустройство).

Индивидуально обособленный в установленном порядке земельный участок независимо от правовых оснований его предоставления (в собственность, землепользование, аренду) составляет объект земельных отношений в области использования земли. При этом он не перестает быть одновременно объектом права собственности на землю соответствующего вида.

Кроме того, помимо земельных участков и прав на них, к объектам земельных правоотношений относятся также прочно связанные с земельными участками объекты (водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и др.), перемещение которых невозможно без нанесения несоразмерного ущерба их назначению и состоянию. Поэтому эти объекты находятся вместе с земельными участками в нераздельном обороте, если иное не предусмотрено законом.

В правоохранительных земельных правоотношениях объектами являются установленный законом земельный правопорядок, права и законные интересы участников земельных правоотношений.

Земельные отношения зависят от решения некоторых базовых вопросов, главный из которых — вопрос о собственности на землю.

Формы земельной собственности и организационно-политические и правовые механизмы, их реализующие, способны либо ускорять, либо замедлять развитие экономики. В зависимости от того, насколько полноценно субъекты собственности реализуют свои права на землю, а также на результаты ее производительного использования, определяется сила мотивов к расширению производства.

Земельная политика каждого государства в конкретный период его развития во многом складывается под влиянием общей социально-экономической политики и выражается в правилах распределения и использования земельного фонда, ограничениях и стимулах в этой области.

В настоящее время получили распространение различные формы земельной собственности — частная, общая (совместная), государственная и др. Кроме того, имеются различные формы пользования землей, которые подразделяют на срочные и бессрочные, платные и бесплатные и т. д.

Вопрос 3. Государственное регулирование земельных отношений.

Виды и содержание функции регулирования земельных отношений определяются Конституцией РФ, Земельным кодексом и другими нормативными актами в соответствии с экономическими, социальными и специальными требованиями к организации использования и охраны земель (рисунки 7 и 8).

Основными функциями государственного регулирования владения и пользования земельным фондом являются:

· планирование и прогнозирование использования земель;

· зонирование земель;

· распределение и перераспределение земель;

· ведение государственного земельного кадастра;

· землеустройство и внутрихозяйственная организация землепользования;

· мониторинг земель и контроль за их правильным использованием;

· разрешение земельных споров.[14]

Государственный мониторинг земель

Государственный мониторинг земель представляет собой систему наблюдений за состоянием земель. Объектами государственного мониторинга земель являются все земли в Российской Федерации.

Задачами государственного мониторинга земель являются:

- своевременное выявление изменений состояния земель, оценка этих изменений, прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов;

- информационное обеспечение ведения государственного земельного кадастра, государственного земельного контроля за использованием и охраной земель, иных функций государственного и муниципального управления земельными ресурсами, а также землеустройства;

- обеспечение граждан информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель.

В зависимости от целей наблюдения и наблюдаемой территории государственный мониторинг земель может быть федеральным, региональным и локальным. Государственный мониторинг земель осуществляется в соответствии с федеральными, региональными и местными программами.

Рис. 7. Конституционные основы правового регулирования земельных отношений в России

Рис. 8. Функции государственного регулирования земельных отношений

Глава 3. Правовое обеспечение оценки стоимости земли и природных ресурсов

Вопрос 1. Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости земли.

В нашей стране законодательное регулирование процедуры оценки находится в начальной стадии своего становления. Принятые нормативные документы устанавливают только самые общие принципы и понятия в сфере оценки стоимости. Как показывает опыт других стран, принятие таких документов в целом оказывает благоприятное действие на развитие института оценочной деятельности и позволяет достичь единства в толковании различных терминов, понятий, методов приемов определения стоимости и, тем самым, избежать спорных и неясных моментов, возникающих при определении стоимости. Страны, не имеющие законодательно закрепленной дефиниции рыночной стоимости, при необходимости пользуются вместо этого положениями национальных профессиональных союзов или международных союзов оценщиков.

В России существует четырехуровневая система нормативных актов, регулирующих вопросы определения стоимости земли:

1. федеральные законы;

2. постановления Правительства Российской Федерации;

3. ведомственные нормативные акты;

4. нормативные акты субъектов Российской Федерации.

К основным документам первого уровня, регламентирующим оценку земли и определяющим сферу применения оценочных показателей, относятся:

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.

2. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года №137-ФЗ.

3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

К документам второго уровня относятся:

1. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316.

2. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. «О порядке определения нормативной цены земли».

Также необходимо отметить, что, согласно Постановлению Правительства РФ 8 ноября 2007 г. № 765 «О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности», Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки» признается утратившим силу с 1 января 2008 г.

К документам третьего уровня относятся нормативные документы министерств и ведомств, уполномоченных осуществлять регулирование оценочной деятельности и проводить оценку земли и иных природных ресурсов.

1. Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами МЭРТ РФ № 254, 255, 256 от 20 июля 2007 г. и № 508 от 22 октября 2010 г.:

- ФСО № 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки";

- ФСО № 2 "Цель оценки и виды стоимости";

- ФСО № 3 "Требования к отчету об оценке ";

- ФСО № 4 "Определение кадастровой стоимости".

К ним относятся методики, методические рекомендации и положения, устанавливающие порядок или процедуру определения тех или иных стоимостных показателей и их значение, например методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, методики государственной кадастровой оценки земель и др.

2. Распоряжение Минимущества России от 06 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

3. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».

4. Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов"

К нормативным актам субъектов Российской Федерации относятся различные документы, регулирующие процедуры определения тех или иных стоимостных показателей, используемых при оценке земли или имущественных прав, связанных с землей.

Вопрос 2. Имущественные права на землю как объекты оценки стоимости.

С экономической точки зрения объектами оценки стоимости земли являются различные имущественные права на земельный участок. Это положение относится и к другим природным объектам, например месторождениям полезных ископаемых, участкам леса.

Такими правами могут являться: право собственности, право аренды арендодателя, право аренды арендатора, право субаренды, право собственности и право аренды на землю в составе сложной вещи (единого имущественного комплекса), право собственности и аренды земельной доли, не выделенной в натуре и другие права.

При выделении из стоимости единого имущественного комплекса (застроенный участок) части стоимости, приходящейся на землю, обычно оценивают стоимость, отражающую стоимость полного права собственности на землю. Если земельный участок находится на другом праве, например в аренде, то величина стоимости земельного участка корректируется.

Оценивая землю, мы всегда оцениваем тот объем прав, которыми мы располагаем, используя тот или иной земельный участок и которые дают нам возможность получать определенные выгоды. Считается, что полное право собственности представляет собой комплекс прав, которые могут быть отделены друг от друга.

Имущественные права на землю переходят либо вместе с земельным участком, либо как самостоятельные объекты оборота в порядке уступки требования или долга. Только право собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком, но с учетом ограничений, накладываемых государственным регулированием использования земель в целях защиты определенных интересов общества, например, охраны природы, памятников истории и культуры, красивых ландшафтов и т.д. Все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав.

Земельные участки как объекты гражданских прав

Как известно, под правовым режимом имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается. Земельный участок — особый объект прав, свободное пользование которым исключительно по усмотрению обладателя не допускается.

Согласно ст. 6 ЗК объектами земельных отношений являются:

• земля как природный объект и природный ресурс;

• земельные участки;

• части земельных участков.

Земля сама по себе не является объектом имущественных прав, она выступает природным ресурсом, источником формирования земельных участков — объектов гражданских прав, недвижимых вещей. Отношения по использованию и охране земель регулируются земельным законодательством. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (ст. 3 ЗК).

Часть земельного участка как объект имущественных прав

В процессе государственного кадастрового учета целого земельного участка формируются части участка, имеющие ограничения (обременения) или занятые иными объектами недвижимого имущества. Части земельного участка присваивается учетный кадастровый номер. Сведения о частях земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане в графической и текстовой форме (ст. 14 Закона о земельном кадастре).

Может ли учтенная таким образом часть земельного участка быть самостоятельным объектом недвижимости? Очевидно, что часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав Обратим внимание на п. 2 ст. 6 ЗК, в котором говорится о разделе на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок Действительно, часть земельного участка не может находиться в собственности иного лица, чем собственник всего участка. Пространственные границы одного права собственности не должны включать границ другого права.

Однако часть земельного участка может быть предметом договоров аренды, ипотеки, ссуды (безвозмездного срочного пользования) без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости. Собственник участка вправе передать в пользование или заложить не весь участок, а только его часть. Надлежащим образом сформированная и отраженная на кадастровом плане всего земельного участка часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определенной вещи, которая может быть объектом аренды или срочного пользования (ст. 607 ГК).

Как установлено в п. 2 ст. 26 Закона о регистрации прав, если в аренду сдается земельный участок, к договору аренды, представляемому на регистрацию, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В этом случае в раздел ЕГРП, сформированный для всего земельного участка, вносится запись об аренде указанной части. Таким образом, права арендодателя — собственника всего участка обременяются арендой части участка.

Однако в случае отчуждения части земельного участка, например при выкупе арендованного имущества, обращении взыскания на предмет залога или при отчуждении недвижимости (что рассматривалось выше), она должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения).

Часть земельного участка может находиться в пользовании участника общей собственности в соответствии со ст. 247 ГК. В этом случае при осуществлении государственного кадастрового учета в отношении такой части указывается: «находится в пользовании участника общей собственности» (п. 6.5 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденного приказом Росземкадастра от 15.06.2001 № П/119 (в ред. от 29.07.2002)). Особенности определения порядка владения и пользования находящимся в долевой собственности участком установлены ст. 14 Закона об обороте земель.

Часть земельного участка может быть сферой действия сервитута. При установлении сервитута, например для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов (ст. 274 ГК), зона прохождения таких линейных сооружений по земельному участку указывается на его кадастровом плане как часть участка с обременением. Согласно п. 2 ст. 27 Закона о регистрации прав, если сервитут относится к части участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Однако такая часть не является объектом сервитута как вещного права. Объект сервитута — весь земельный участок, а описанная в кадастровом плане часть участка только указывает границы пользования сервитуарием чужим участком.

Особенности оборота земель

Оборот земли — это перераспределение земли между собственниками экономическими методами на основе спроса и предложения.

Оборот обеспечивает передачу прав на земельный участок от одного лица к другому.

Оборот земель имеет свои особенности, связанные с государственным регулированием землепользования. Оборотоспособность земельных участков определяется земельным, лесным, водным и другим природоресурсным законодательством.

Выделяются три категории земель по отношению к их возможности вовлекаться в сделки:

· земельные участки, оборот которых разрешен;

· земли, изъятые из оборота;

· земли, частично изъятые из оборота.

В соответствии со ст. 260 ГК собственник земельного участка свободно владеет, пользуется, распоряжается им постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Земли, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Но для них разрешены сделки с иными вещными правами.

Земли, изъятые из оборота

К землям, изъятым из оборота, относятся земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности (п. 4 ст. 27 ЗК):

- государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК);

- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

- объектами организаций федеральной службы безопасности;

- объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

- объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

- объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

- исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации;

- воинскими и гражданскими захоронениями;

- инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Земли с ограниченным оборотом

В соответствии с Земельным кодексом (п. 5 ст. 27) ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

- в пределах особо охраняемых природных территорий, не находящиеся в федеральной собственности, не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК;

- в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

- занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

- занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

- предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК;

- не указанные в п. 4 ст. 27 ЗК в границах закрытых административно-территориальных образований;

- предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

- предоставленные для нужд связи;

- занятые объектами космической инфраструктуры;

- расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

- предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

- загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Основные виды прав на землю[15]

Устоявшийся термин «права на землю» подразумевает совокупность прав, возникающих в рамках земельных правоотношений, которые принято разделять на две основные группы (ст. 25 ЗК РФ):

1) собственность на землю (глава III ЗK РФ);

2) постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное срочное пользование земельными участками (глава IV ЗК РФ).

В свою очередь, вторую группу можно разделить на две подгруппы:

а) права на объекты земельно-имущественных отношений;

б) права, возникающие в результате совершения сделок с объектами земельно-имущественных отношений.

При этом право собственности на землю можно будет отнести к первой подгруппе. В итоге получится несколько иная классификация:

1) право собственности и иные вещные «права на землю»;

2) обязательственные «права на землю».

В результате такой «переклассификации» мы обнаруживаем, что подгруппа обязательственных «прав на землю» должна включать помимо перечисленных в названии главы IV ЗК РФ и некоторые другие, включая, например, права залогодержателя по договору о залоге.

Схема, приведенная на рис. 9, иллюстрирует структуру земельных правоотношений, регулируемых законодательством РФ.

Рис. 9. Структура земельных правоотношений, регулируемых законодательством РФ

Понятие «права на землю» используется также и в главе 17 ГК РФ (ст. 260, 264—276), при этом содержание этого понятия раскрывается через «право собственности на землю» и «права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков». Последние определяются как «права владения и пользования земельным участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником» (п. 2 ст. 264 ГК РФ).

Из этого следует, все виды прав на объекты земельно-имущественных отношений[16] и прав, возникающих в совершения сделок с этими объектами, относятся к имущественным правам и условно делятся на вещные и обязательственные, т.е. на:

• права непосредственно на эти объекты;

• права, связанные с оборотом этих объектов.

Основания возникновения гражданских прав, порядок их осуществления и защиты регламентируются ГК РФ.

Сама формулировка «право на недвижимое имущество» означает право на вещь, вещное право. Оно распространяется на любое индивидуально-определенное имущество, т.е. объектом вещного права является конкретная вещь или определенное имущественное право.

Субъектом вещного права является либо собственник, либо другое лицо, приобретающее это право в отношении имущества собственника, обременяя его (имущество) своим вещным правом. При этом обладатель вещного права имеет право на его защиту против любого лица, в том числе и против собственника (ст. 305 ГК РФ).

Вещные права относятся к категории так называемых абсолютных субъективных прав, когда правообладателю противостоит неограниченное (неопределенное) число обязанных лиц, законная обязанность которых заключается в том, чтобы воздерживаться от совершения действий, ущемляющих эти права или препятствующих их реализации[17]. То есть обладатель вещного права является активным субъектом, а все остальные — пассивными субъектами по отношению к этому вещному праву. Именно это предопределяет гласный характер вещных прав на объекты недвижимости, который законодательно реализуется через их государственную регистрацию.

Вещное право неразрывно связано с индивидуально-определенным объектом и следует его судьбе. В случае гибели объекта вещное право прекращается так же, как и в случае конструктивного изменения этого объекта. В последнем случае оно заменяется на новое вещное право — право на новый объект[18].

Вещные права, как правило, являются бессрочными (неопределенно срочными)[19].

Вещные права принято делить на право собственности и иные вещные права, которые являются производными от права собственности. То есть право собственности является абсолютным (неограниченным) вещным правом на собственное имущество[20], а остальные вещные права — ограниченными правами на чужое имущество.

Отличительной особенностью любого вещного права является так называемое «правомочие следования». Оно означает, что обладатель вещного права продолжает сохранять его и тогда, когда вещь переходит к новому собственнику. Общее правило о том, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество, закреплено в п. 3 ст. 216 ГК РФ. В качестве примера можно привести положение (норму) закона (ст. 353 ГК РФ) о том, что право залога на имущество сохраняется при переходе вещного права на это имущество. Аналогичная норм предусмотрена и для сервитута (ст. 275 ГК РФ). Еще одним общим для всех вещных прав свойством являются предусмотренные законом способы защиты права владения (ст. 301-305 ГК РФ), заключающиеся в праве собственника или обладателя иного вещного права подавать так называемые виндикационные и негаторные иски. Суть виндикационного иск заключается в истребовании имущества из чужого незаконного владения, а негаторного – в устранении всякого препятствия в реализации вещного права (ст. 304 ГК РФ). В силу ст. 305 ГК РФ право на виндикационный и негаторный иски помимо собственников имеют и обладатели иных вещных прав, в том числе и против собственника.

Правовыми основаниями приобретения вещных прав могут являться: закон, акты государственных органов или органов местного самоуправления, судебные решения, договоры. Право собственности и иные вещные права на объекты недвижимости независимо от правовых оснований их приобретения возникают с момента его государственной регистрации.

Под обязательственными правами понимаются права (требования), возникающие силу обязательства (ст. 307 ГК РФ). Обязательства, в свою очередь, возникают из договора или, в некоторых случаях в силу закона, и предусматривают в качестве субъекта такого права только лицо, являющееся кредитором по отношению к другому лицу в этом обязательстве (должнику). В рамках обязательства должник является лицом, обязанным совершить какое-либо действие (или воздержаться от определенного действия) в пользу кредитора, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Это право кредитора принято называть правом требования (или просто требованием). Соответственно, юридическая обязанность, возникающая в рамках обязательства, носит название долг.

В качестве объекта обязательственного права выступает не вещь, а обязанность должника (долг), т. е. обязательственное право является правом на действие (воздержания от действия) как в отношении вещей (включая имущественные права), так и в отношении неимущественных прав.

Обязательственные права включены в категорию относительных гражданских прав, так как обязательственные правоотношения в отличие от вещных правоотношений связывают только два лица — кредитора и должника (однако на стороне кредитора так же, как и на стороне должника, может выступать несколько лиц — многосторонние сделки)[21].

Обязательственное право индивидуализируется, как правило, сочетанием следующих пяти характеристик – описанием содержания обязательства, указанием правообладателя (кредитора), должника, описанием объекта обязательства, ссылкой на основание возникновения обязательства.

Еще одной характеристикой обязательственного права является его срочность, т. е. оно устанавливается, как правило, на определенный (или определимый) срок.

Обязательственные права имеют главную характеристику — их оборотоспособность (включая отчуждаемость). А вещные права могут быть как отчуждаемыми (право собственности, право аренды и право залога), так и не отчуждаемыми (большинство ограниченных вещных прав).

Правовыми основаниями возникновения обязательственных прав могут являться закон, договоры, односторонние сделки, а также причинение вреда и неосновательное обогащение.

Таким образом, объектами обязательственных прав являются действия (воздержания от действий), а объектами вещных прав — имущество и имущественные права, включая иногда и обязательственные права[22].

Основные виды вещных прав

Право собственности на землю

Право собственности является основным вещным правом, остальные вещные права выступают производными от него.

Право собственности на земельный участок можно определить как правовой титул, предоставляющий обладающему им лицу совокупность правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему земельным участком по своему усмотрению, но в пределах, установленных законом. В ГК РФ право собственности рассматривается как наиболее полное по объему вещное право (ст. 209). Согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ «земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах».

Содержание права собственности заключается в правомочиях владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком (рис. 10).

Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим, например, для юридических лиц это возможность отражать его на балансе.

Пользование землей — это возможность получать определенные полезности, например, возводить постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры и т.д. Собственник земельного участка имеет право для собственных нужд использовать общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды и обособленные водные объекты.

Правомочие распоряжения землей — это возможность для собственника определять юридическую судьбу земельного участка: дарить продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал, передавать в пользование, владения, отдавать земельный участок в залог и т.д.

Рис. 10. Структура права собственности на землю

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие закону, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде.

Возможность использовать земельный участок по своему усмотрению ограничена правовым режимом земель, видом разрешенного использования земли, требованиями градостроительных регламентов, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими и иными правилами и нормами.

Все функции собственности на землю подразделяются на общие и специальные, т.е. свойственные всем земельным отношениям и имеющие специфические особенности в зависимости от категории земель и условий их использования.

К основным общим правам собственников земли относится право совершать или не совершать определенные действия в отношении земли. Например, каждый землевладелец имеет право самостоятельно хозяйствовать, отчуждать свой участок, получать компенсации за его изъятие государством, за ограничение прав, ухудшение земель и т.п.

Объем и содержание специальных прав и обязанностей определяется целевым назначением земельного участка, особенностями правового статуса собственника.[23]

Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Леса являются исключительной собственностью Российской Федерации, но могут быть переданы в собственность субъекта Российской Федерации.

Недра также являются исключительной собственностью Российской Федерации и ее субъектов.

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению использовать все, что находится над и под поверхностью земли, если иное не предусмотрено законами о недрах и не нарушает права третьих лиц.

Формы собственности на землю

Форма собственности – понятие в общем экономическое. Собственность реализуется экономически тогда, когда начинает приносить доход, т.е. в процессе присвоения и отчуждения земли как основного фактора производства и его результатов – дохода.

Существует два основных способа присвоения и отчуждения благ: частный и публичный. Соответственно с точки зрения субъекта права собственности принято различать две основные формы собственности: частную и публичную (государственную: федеральную и субъектов Российской Федерации, а также муниципальную).

Кроме того, принято выделять в качестве самостоятельного правового института право общей (долевой или совместной) собственности на имущество, включая земельные участки (гл. 16 ГК РФ), так как порядок возникновения, передачи и реализации этого права имеет принципиальные особенности. Так, например, при создании простого товарищества (при заключении договора о совместной деятельности) внесенное товарищами имущество признается их общей долевой собственностью (ст. 1043 ГК РФ). Схема, иллюстрирующая структуру права собственности, представлена на рис. 11.

Рис. 11. Структура форм собственности

Государственная собственность разделяется на собственность Российской Федерации и собственность субъектов Российской Федерации. Формы собственности

не равны между собой. Это в основном относится к государственной и муниципальной собственности. Земельные участки могут находиться в собственности хозяйственных обществ, товариществ, производственных кооперативов в качестве вклада в уставный капитал их участников и членов.

Российская Федерация и ее субъекты осуществляют управление находящимися в их собственности земельными участками на равных правах с гражданами и юридическими лицами.

Непосредственно владеют и пользуются такими участками юридические лица и граждане, которым земельные участки, находящиеся в государственной собственности предоставлены в пользование, пожизненное наследуемое владение, аренду.

Муниципальная собственность не является государственной. Муниципальной собственностью являются территории муниципальных образований — городов, сельских поселений, сельских округов, районов и других территориальных единиц, не находящиеся в частной, общей (долевой, коллективно-долевой), а также государственной собственности.

Однако вопрос о разграничении государственной и муниципальной собственности не решен. Разграничение собственности на землю было начато только после принятия Федерального закона РФ от 17 июля 2001 года «О разграничении государственной собственности на землю».

В частной собственности находятся земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Общей собственностью считается имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Общая собственность может быть долевой, когда определяется доля каждого из собственников и совместной, без определения таких долей.

В настоящее время большинство земель сельскохозяйственных организаций находится в коллективно-долевой собственности. Долями в общей собственности на землю, принадлежащими конкретным собственникам, являются земельные доли.

Земельная доля представляет собой рассчитанное в гектарах количество земельной площади, приходящейся на одного члена сельскохозяйственной организации. Земельные доли могут не выделяться в натуре, то есть не отграничиваться, что, по существу и происходит в настоящее время.

Собственник земельной доли может по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю, передать в доверительное управление или распорядиться ею иным образом.

Иные вещные права

Помимо права собственности гражданским правом предусмотрен круг вещных прав, принадлежащих лицам, не являющимся собственниками тех вещей, на которые у них возникает то или иное вещное право. Поскольку право собственности заключается в совокупности правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, то, очевидно, что иные вещные права будут характеризоваться некоторым ограничением этой триады правомочий. То есть вещное право может характеризоваться следующими вариантами в зависимости от полноты правомочий:

1) только пользование;

2) только владение и пользование;

3) владение и распоряжение (в том числе — ограниченное) имуществом;

4) владение, пользование и ограниченное распоряжение имуществом.

Таким образом, сущность любого вещного права, принадлежащего лицу, не являющемуся собственником, выражается в наделении этого лица частью правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом (вещью). То есть речь идет о выделении из права собственности некоторой совокупности правомочий, которая составляет право на вещь собственника, принадлежащее не собственнику. Это выделение может быть как добровольным (в результате заключения соответствующего соглашения между собственником и не собственником), так и в порядке, установленном законом.

В ст. 216 ГК РФ приводится перечень вещных прав, принадлежащих лицам, не являющимся собственниками. Согласно этой статье к вещным правам, в частности, относятся:

· право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265—267 ГК РФ);

· право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268—270 ГК РФ);

· сервитуты (ст. 274-277 ГК РФ);

· право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294) и право оперативного управления имуществом (ст. 296).

Настоящий перечень не является исчерпывающим в связи с примененной законодательной оговоркой «в частности».

Кроме упомянутых выше статей ГК РФ эти вещные права применительно к земельным регламентируются ст. 20, 21 и 23 ЗК РФ.

Рассмотрим особенности правоотношений, лежащих в основе перечисленных выше прав.

Как следует из приведенного перечня, первые два вещных права относятся только к земельным участкам, а третий — и к земельным участкам, и к иным объектам недвижимости. В отношении объектов земельно-имущественных отношений право хозяйственного ведения и оперативного управления впрямую не регламентируются ни в ГК РФ, ни в ЗК РФ. Однако из этого впрямую не следует, что земельный участок не может быть передан, например в хозяйственное ведение.

Пожизненное наследуемое владение земельным участком

Субъектами права пожизненного наследуемого владения земельным участком могут являться только граждане, причем только те, которые приобрели его до введения в действие ЗК РФ (п.1 ст. 21). В терминологии ЗК РФ (см. ст. 5) они называются «землевладельцами». Земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение, остается в государственной и муниципальной собственности. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, приобретенное до введения в действие нового Земельного кодекса, сохраняется. Однако впредь предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается.

Пожизненное наследуемое владение дает право использовать земельный участок для получения от него каких-либо полезностей. Однако, распоряжение земельным участком гражданином, владеющим им на праве пожизненного наследуемого владения, в силу п. 2 ст. 21 ЗК РФ не допускается, кроме передачи его по наследству. В то же время в соответствии со ст. 267 ГК РФ «владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование». При этом «продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются». По-видимому, в результате сопоставления норм ГК и ЗК РФ следует признать, что распоряжение земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения возможно только с согласия собственника и только в пределах передачи его в аренду или безвозмездное срочное пользование. Данное вещное право является передаваемым, но только в порядке наследования.

Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком

Данное право означает возможность использовать земельный участок (извлекать полезные свойства) без установления конечного срока пользования.

Можно самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение зданий, сооружений и др.

В советский период данное право было единственно возможным правом на землю граждан и юридических лиц. Земельные участки предоставлялись в постоянное (бессрочное) пользование бесплатно.

Бессрочное пользование осуществляется не на основании договора, а на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа. Собственником земли, предоставленной на праве постоянного (бессрочное) пользования, является государство (Российская Федерация или ее субъекты) и муниципалитеты.

По новому Земельному кодексу право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предоставляется только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ). В терминологии ЗК РФ (см. ст. 5) они называются «землепользователями».

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Однако право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у граждан до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется.

Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками (сдавать в аренду, передавать в безвозмездное срочное пользование). Также не допускается внесение этого права в уставные капиталы коммерческих и некоммерческих организаций.

Землепользователь также ограничен в установлении арендной платы за земельный участок. Если он с согласия собственника (государства, муниципалитета) сдает участок в аренду, то ставки устанавливаются в соответствии с решениями Правительства Российской Федерации.

Юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, владеющие землей на этом праве, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

При продаже зданий на таком участке данное право также должно быть переоформлено на право аренды или земельный участок должен быть выкуплен.

При этом порядок определения выкупных цен на земельные участки определен Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности».

Так, например, порядок определения выкупных цен на земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, право собственности на которые возникли в силу их отчуждения из государственной или муниципальной собственности, предполагает, что цена таких земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах определенных процентов от их кадастровой стоимости.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ от 25 октября 2001 года (в ред. от 30.12.2008 г. № 311-ФЗ) до 1 января 2010 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

1. коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

2. коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

3. гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

· двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

· двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

До 1 января 2012 года лица, не указанные в п. 1 ст. 20 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ от 25.10.2001 г. и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения:

свыше 3 миллионов человек в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Для городов с численностью населения свыше 3 миллионов человек предусмотрена возможность введения ограничения прав на землю, запрещающего реконструкцию и строительство на соответствующем земельном участке. Запрет на строительство и реконструкцию может быть снят по заявлению собственника земельного участка после внесения собственником платы за снятие такого запрета. Размер платы за снятие запрета не может превышать 80 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Плата за снятие запрета подлежит зачислению в бюджет субъектов Российской Федерации в размере 100 процентов. Соответствующие изменения, вступающие в силу с 1 января 2008 года, внесены в Бюджетный кодекс РФ.

Действие п. 2 ст. 20 не распространяется на случаи, если земельные участки на правах постоянного (бессрочного) пользования предоставлены:

1. садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан;

2. организациям, при которых до вступления в силу Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее - Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан") были созданы (организованы) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, пользующиеся такими земельными участками;

3. гаражным потребительским кооперативам.

Переоформление садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками осуществляется в порядке, установленном статьей 28 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Переоформление гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками осуществляется в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Переоформление садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, а также гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками сроком не ограничивается.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Сервитут — это право одного лица пользоваться в установленном объеме недвижимым имуществом другого лица. Субъектами сервитута могут являться граждане и юридические лица, являющиеся собственниками объектов недвижимости (в том числе земельных участков), а также лица, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (ст. 274 ГК РФ).

Земельный кодекс устанавливает два вида сервитутов — публичный сервитут и частный сервитут.

Частный сервитут заключается в предоставлении владельцу земельного участка права ограниченного пользования чужим (к примеру, соседним) участком, например для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий передач связи, обеспечения водоснабжения и других нужд собственника первого участка которые не могут быть реализованы без установления сервитута. Частный сервитут устанавливается на основании соглашения (договора) между лицом, требующим его установления, и собственником земельного участка, на которое устанавливается право ограниченного пользования (п. 2 ст. 41 ЗК РФ). В случае недостижения такого соглашения (договора) частный сервитут может быть установлен на основании судебного решения.

Публичный сервитут представляет собой установленные законодательством ограничения прав на землю. Публичные сервитуты устанавливаются в интересах не отдельного собственника земельного участка, а для обеспечения интересов государства, муниципалитета, или местного населения. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (п. 2 ст. 41 ЗК РФ). Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).

К публичным сервитутам относятся:

- право прохода или проезда через земельный участок;

- право использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

- право размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

- право проведения дренажных работ на земельном участке;

- право забора воды и водопоя;

- право прогона скота через земельный участок;

- сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

- право использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

- право временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

- право свободного доступа к прибрежной полосе.

При этом сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и иных сделок, приводящих или могущих привести к отчуждению этого права.

И публичный и частный сервитуты могут быть срочными или постоянными.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Такое же требование соразмерной платы возможно и при установлении публичного сервитута.

Как и все другие права на землю сервитуты подлежат государственной регистрации.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления

Субъектами права хозяйственного ведения имуществом могут являться только унитарные предприятия, права оперативного управления имуществом — только федеральные казенные предприятия, а также государственные и муниципальные учреждения.

Применимость вещных прав к земельным участкам окончательно закрепляется в ЗК РФ, в котором в отношении земельных участков такие вещные права, как право хозяйственного ведения и право оперативного управления не фигурируют. Из этого следует, что земельные участки, скорее всего, не могут передаваться во владение и пользование на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления как самостоятельные объекты. Но в составе так называемых земельно-имущественных комплексов (или единых объектов недвижимости) это вполне возможно.

Другие виды гражданских прав, имеющие вещные признаки.

Как уже отмечалось выше, перечень вещных прав, приведенный в ст. 216 ГК РФ, не являет исчерпывающим, поскольку он носит характер совокупности частных случаев. Так, в круг прав иногда принято включать право залога (по смыслу ст. 334, 340, 341, 347 ГК РФ) и право на удержание (ст. 359, 360 ГК РФ). Удержание, подобно залогу, обладает определенными признаками вещных правоотношений. Это, в частности, правомочие «следования за вещью», т. е. право на удержание сохраняет свою силу и в случае, когда удерживаемая кредитором вещь приобретается третьим лицом (п. 2 ст. 359 ГК РФ).

Кроме того, в гражданском законодательстве предусмотрено такое право, как «право аренды», которое следовало бы отнести к «правам на чужую вещь (имущество)» (по смыслу ст. 313 и п. 3 ст. 335 ГК РФ), т. е. к вещным правам.

Аренда земельных участков

Аренда земельных участков осуществляется только на основании договора аренды. Если общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, то особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются земельным законодательством.

Так, арендатор земли имеет отдельные права по распоряжению земельным участком. Он может сдавать его в субаренду. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке и на земельном участке находящимся в государственной или муниципальной собственности, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Также собственники (граждане и юридические лица) обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе, отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Для этого не требуется согласия собственника, также не требуется заключения нового договора аренды.

В аренду также могут сдаваться земельные доли, принадлежащие на праве собственности.

По Земельному кодексу арендатор не может передавать земельные участки в безвозмездное пользование. Это может делать только собственник земельного участка.

Не могут сдаваться в аренду объекты, изъятые из оборота.

Договор аренды может быть заключен на определенный срок и без указания срока.

Для обеспечения гарантий арендаторов, законодательством установлено, что досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более чем 5 лет, возможно только по решению суда при существенном нарушении договора арендатором.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Основные положения расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Арендная плата может устанавливаться в разных формах. Наиболее часто она устанавливается в твердой сумме платежей вносимых периодически или единовременно. Возможна выплата аренды натуральной продукцией или предоставлением определенных услуг. Такая форма оплаты аренды характерна для сельскохозяйственных земель.

Безвозмездное срочное пользование земельными участками

Безвозмездное срочное пользование отличается от аренды земельных участков тем, что осуществляется бесплатно, а от постоянного (бессрочного пользования) землей временным характером отношений.

Особняком в числе «прав на землю» стоит право безвозмездного срочного пользование земельным участком. По своей юридической природе оно близко к договору ссуды (безвозмездного пользования), предусмотренному главой 36 ГК РФ. Однако в силу ЗК РФ (ст. 24) это право имеет свои особенности. Во-первых, у него даже в названии вместо слова «временное» присутствует слово «срочное». Во-вторых, ЗК РФ различает объекты правоотношений, возникающих в рамках безвозмездного пользования, с точки зрения собственности. Так, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. При этом срок пользования не может превышать 1 год (абз.2 п. 1 ст. 24 3 К РФ). В то же время земельные участки, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование иным гражданам и юридическим лицам на основании договора (абз. 3 п. 1 ст. 24 ЗК РФ). По-видимому, этот договор должен отвечать требованиям главы 36 ГК РФ в части, не противоречащей земельному законодательству. Кроме того, ЗК РФ выделяет самостоятельную разновидность безвозмездного пользования — «служебный надел», который порождает особые правоотношения между организациями отдельных отраслей экономики и их работниками (абз. 4 п. 1 и п. 2 ст. 24 ЗК РФ).

Анализ содержания правоотношений, возникающих в рамках безвозмездного срочного пользования земельным участком, показывает, что данное право, скорее всего, должно быть отнесено к вещным правам, а не к обязательственным.

Основные виды обязательственных прав

Обязательственные права — это имущественные права, возникающие в рамках правоотношений, носящих название «обязательства». В соответствии со ст. 307 ГК РФ под обязательтвом понимается такое правоотношение, связывающее двух лиц (кредитора и должника), в силу которого у одного из них (должника) возникает обязанность (долг), а у другого (кредитора) возникает право (требование). Обязательства могут возникать из договора, а также в силу закона и из иных оснований, предусмотренных гражданским законодательством.

Обязательственные права, связанные с оборотом объектов недвижимости, включая земельные участки, в частности, возникают:

· в силу залога (ипотеки) (п. 2 ст. 334 ГК РФ);

· из отношений аренды (ст. 607 ГК РФ);

· в результате обременения рентой (ст. 586 ГК РФ);

· из отношений безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ);

· из отношений доверительного управления (ст. 1012—1013 ГК РФ);

· из отношений простого товарищества (ст. 1041—1042 ГК).

К этому перечню можно также добавить права собственника объекта недвижимости (в том числе земельного участка), возникающие в результате его участия в образовании имущества юридического лица, в том числе путем внесения имущества в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества.

Кроме того, обязательственные права, связанные с оборотом объектов недвижимости, включая земельные участки, могут возникать в рамках некоторых других сделок, связанных с отчуждением права собственности на эти объекты. Например, при совершении сделок купли-продажи (а также в случае мены), предметом которых являются объекты недвижимости, могут существовать ситуации, характеризующиеся возникновением срочного обязательства одной из сторон сделки по оплате (встречной передаче) товара, т. е. возникновением долга. При этом сторона, передавшая объект недвижимости, приобретает право требования (денежное требование), которое носит обязательственный характер.

Еще одним примером может служить сделка облигационного займа, погашаемого не в денежной форме, а в натуральной — путем предоставления имущественного эквивалента, том числе в виде прав на объект недвижимости (ст. 816, 817 ГК РФ). При этом владелец определенного пакета облигаций приобретает право требования к эмитенту (обязательственное право) на получение этого имущественного эквивалента. Следовательно, при оценке ценных бумаг – облигаций, фактически необходимо определить стоимость прав на предоставляемый объект недвижимости.^{^[24]}

Вопрос 3. Регулирование землепользования. Градостроительные и иные ограничения в использовании земли.

Принято считать, что оценка рыночной стоимости земли — это оценка прав, которые дают возможность тем или иным способом использовать эту землю и извлекать из нее определенные полезности, а не оценка недвижимости, рассматриваемой как вещь. Поэтому законодательные положения, регулирующие использование земли и устанавливающие различного рода ограничения на способы освоения, включая застройку, и использование находящихся на ней улучшений, существенным образом влияют на стоимость земельных участков.

Для соблюдения баланса интересов при использовании земли обществом в лице государства или местных общин устанавливаются определенные правила землепользования, которые закрепляются соответствующими правовыми нормами; осуществляется государственное и муниципальное регулирование землепользования.

Термин землепользование означает пользование землей в установленном обычаем или законодательством порядке.

Регулирование землепользования обычно направлено на соблюдение интересов определенного сообщества людей — населения всего государства, местной общины или муниципалитета.

В разных странах существуют разные системы регулирования землепользования. Общим для этих систем является наличие двух типов регулирования. К первому типу регулирования относится выделение неких наиболее ценных с точки зрения общества земель и установления для них особых режимов землепользования, включающих меры как административного, так и экономического воздействия. Ко второму типу регулирования относится регулирование застройки на урбанизированных территориях.

Первый тип земельного регулирования направлен на охрану сельскохозяйственных земель, ценных природных территорий, сохранение ландшафтов, памятников истории и культуры, защиту населения, проживающего на территориях, подверженных воздействию негативных природных факторов. Этот вид регулирования связан с планированием землепользования и принятием правовых актов, выделяющих те или иные категории или типы земель и территорий. Например, в США законом об охране исторических памятников предусмотрено учреждение национального реестра исторических мест, включающего перечень районов, земельных участков, зданий, сооружений и объектов, имеющих важное значение для американской культуры, истории, археологии и истории вообще.

Второй тип регулирования направлен на предупреждение нежелательных видов застройки земельных участков. В его основе лежит метод зонирования, заключающийся в разработке комплексных планов по распределению видов и плотности землепользования, установлении допустимой высоты зданий и сооружений, размеров земельных участков, требований к виду фасадов, зданий и других ограничений, включая подземное и воздушное пространство для предупреждения несовместимых видов землепользования на смежных территориях. Этот метод получил самое широкое развитие в США. В Европе также применяются подобные процедуры регулирования землепользования. Так, например, в Англии застройщик обязан соблюдать не только требования охраны природы, включая сохранение мест обитания животных и растений, внесенных в список редких видов директивами Евросоюза, но также требования к архитектурному стилю строящихся зданий и планировочной структуре застраиваемой территории.

В нашей стране земельным законодательством установлен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде.

Исходя из этого приоритета, и сформулированы правовые условия пользования землей. Их условно можно разделить на три группы:

· общее государственное регулирование, устанавливаемое нормами земельного права;

· градостроительное регулирование, устанавливаемое местными властями на уровне муниципалитетов, в основном городов;

· регулирование нормами природоохранного, санитарно-эпидемиологического, водного и лесного права.

Общее государственное регулирование

В основе общего государственного регулирования земель нормами земельного права лежит деление земель на категории, отвечающие их целевому назначению. Это деление служит определению специфических правовых режимов охраны и использования земель каждой категории.

В нашей стране для целей государственного регулирования землепользования все земли в зависимости от их целевого назначения подразделяются на семь категорий, для каждой из которых устанавливается определенный правовой режим и виды разрешенного использования земли.

Основными категориями земель являются:

1. земли сельскохозяйственного назначения;

2. земли поселений;

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, paдиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4. земли особо охраняемых территорий и объектов;

5. земли лесного фонда;

6. земли водного фонда;

7. земли запаса.

Рис. 12. Структура земель по категориям (целевому назначению) в Российской Федерации по состоянию на 1 января 2010 г.[25]

Правовой режим земельного участка

Для установления стоимости оцениваемых прав на земельный участок необходимо рассмотреть понятие "правовой режим земельного участка", который определяется:

· оборотоспособностью участка;

· категорией земли (целевым назначением);

· разрешенным использованием участка;

· формой собственности

· территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель поселений).

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (п. 2 ст. 7 ЗК).

Под целевым назначением земель понимаются установленный законодательством порядок, условия и предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с их полезностью. Весь земельный фонд Российской Федерации разделен на 7 категорий.

Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства.

К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся все земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта поселений - это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями - системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры, являются несоизмеримо более сложными объектами для оценки.

К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения относятся земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим.

К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые лесом, а также земли, не покрытые лесом, вырубки, гари, прогалины и др.) и нелесные земли (болота, дороги и др.), используемые для ведения лесного хозяйства.

В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

Земли запаса – это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Согласно ст. 8 ЗК отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

· земель, находящихся в федеральной собственности, — Правительством РФ;

· земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов РФ;

· земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления;

· земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов РФ; земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.

Понятие, состав, правовой режим и порядок использования земель каждой категории определяются гл. XV—XVIII ЗК.

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст.9 Конституции Российской Федерации).

Земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, являются государственной собственностью. Разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 17.07.01 г. N 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю».

В настоящее время граждане Российской Федерации имеют земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды. Юридические лица Российской Федерации могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

В собственности граждан и юридических лиц могут находиться земельные участки, не изъятые из оборота. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных установленных особо территориях Российской Федерации (ст.15 Земельного кодекса).

Право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблюдением ограничений и иных условий, установленных законом и договорами. Данное право закреплено в Конституции Российской Федерации (часть 2 ст.36), в ГК РФ (п.3 ст.129, п.3 ст.209).

Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо различать три вида ограниченных вещных прав на нее, в частности право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитуты.

Землевладелец участка на праве пожизненного наследуемого владения обладает правом владения, пользования и ограниченным распоряжением, т.е. может передать свое право по наследству (п.1 ст.266 ГК РФ), а также сдать земельный участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса не допускается. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предполагает владение и пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установленного срока. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2008 г. Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Граждане, имеющие земельные участки на праве постоянного пользования, имеют право приобрести их в собственность.

Право аренды земельного участка означает срочное пользование им за плату на условиях договора аренды. Собственник земельного участка может предоставить арендатору по договору право ограниченного распоряжения участком (безвозмездного срочного пользования, субаренды, залога).

Разрешенное использование земель представляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов. Виды и условия разрешенного использования земельных участков предусматриваются для каждой категории отдельно. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (п. 2 ст. 7 ЗК). Порядок градостроительного зонирования установлен Градостроительным кодексом.

В соответствии со ст. 85 ЗК в землях поселений могут выделяться территориальные зоны со следующим разрешенным использованием земельных участков:

1. жилые — для индивидуальной жилой, малоэтажной смешанной жилой, среднеэтажной смешанной жилой и многоэтажной жилой застройки, застройки объектами культурно-бытового назначения, иной застройки;

2. общественно-деловые — для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными объектами общественного использования;

3. производственные — для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными производственными объектами;

4. инженерных и транспортных инфраструктур — для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры;

5. рекреационные — для отдыха граждан и туризма: городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища;

6. сельскохозяйственного использования;

7. специального назначения;

8. военных объектов;

9. особо охраняемых территорий;

10. иные.

В соответствии со ст. 85 ЗК для одной территориальной зоны устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков. Строительство объектов недвижимости, их реконструкция и расширение могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют градостроительному регламенту, если виды использования не входят в перечень разрешенного использования, а размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Запрет на использование земельного участка и объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок приведения их использования в соответствие устанавливается органом местного самоуправления (п. 4 ст. 85 ЗК).

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса для одной территориальной зоны правилами землепользования и застройки[26] устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет:

· виды разрешенного использования земельных участков (и всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе застройки и эксплуатации объектов);

· предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства[27] (отступы от границ участков, количество этажей и высота зданий, процент застройки и пр.);

· ограничения использования участков и объектов капитального строительства.

Типичными ограничениями являются:

- запрет на изменение целевого назначения земельного участка;

- запрещение способов использования земельного участка, которые ведут к ухудшению окружающей природной среды, деградации земли и снижению плодородия почв;

- требования к плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;

- запрет на размещение коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка и другие ограничения, установленные актами исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления или решениями суда.

Сервитут - это ограниченное вещное право на недвижимое имущество, заключающееся в праве одного лица пользоваться полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу. Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в ст.274-277 ГК РФ, а также в Земельном кодексе.

Разрешенное использование может быть следующих видов (ст. 37 Градостроительного кодекса):

1) основное;

2) условно разрешенное;

3) вспомогательное (дополнительное по отношению к основному и условно разрешенному и осуществляемое совместно с ними).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования выбираются правообладателями земельных участков и объектов самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований (п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса). Условно разрешенный вид использования требует получения разрешения местной администрации в соответствии с публичной процедурой, установленной ст. 39 Градостроительного кодекса.

Отметим, что независимо от зонирования и разрешенного использования участков в землях одной категории не может быть земель другой категории. Например, в черте городских и сельских поселений не может быть земель сельскохозяйственного назначения, земель обороны и промышленности, земель лесного фонда, эти земли находятся за чертой земель поселений (п. 1 ст. 87 ЗК).

При определении категории земель необходимо учитывать разницу между чертой поселения и границей муниципального образования — городского или сельского поселения (ст. 11 Федерального закона от 06.10.2003 № 131 -ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»). В соответствии со ст. 2 данного Закона сельское поселение представляет собой один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов, городское поселение — город или поселок. При установлении границ муниципальных образований должны соблюдаться, в частности, следующие требования. Территорию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселения (подп. 3 п. 1 ст. 11 Закона о местном самоуправлении). В состав территории поселения входят земли независимо от форм собственности и целевого назначения (подп. 4 п. 1 ст. 11 Закона о местном самоуправлении). Таким образом, в границах городского или сельского поселения могут находиться не только земли категории земель поселений, но и земли других категорий (промышленности, сельскохозяйственного назначения и пр.

Градостроительное регулирование

Градостроительное регулирование землепользования заключается в установлении различных градостроительных требований к землепользованию в городах. Эта процедура имеет общие черты с регулированием застройки методом зонирования в США. Градостроительное регулирование закреплено в нормах Земельного и Градостроительного кодексов РФ. Оно сводится к проведению зонирования территории поселений и установлению для земельных участков, находящихся в границах той или иной зоны определенных требований по их использованию и застройке. Данные ограничения и требования влияют на выбор наиболее эффективного использования земельного участка, так как оно может быть определено только в рамках установленных градостроительным регулированием норм.

Согласно Земельному кодексу, порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий.

Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Процедуру выделения зон обычно называют градостроительным зонированием территории. Так, например, в Москве под градостроительным зонированием понимается установление обязательных требований к функциональному использованию (назначению), застройке и ландшафтной организации территории. Для целей градостроительного зонирования выделяют такие территориальные единицы как планировочный район, квартал и участок территории города.

В городах выделяют территориальные зоны, соответствующие следующим основным видам использования территории: зоны жилой, общественно-деловой и производственной застройки; зоны инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационные зоны; зоны сельскохозяйственного использования и специального назначения; зоны военных объектов и иных видов использования земли.

Но деление территории может быть другим в зависимости от исторических особенностей градостроительного развития и освоения территории.

Зонирование территории утверждается и изменяется нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Основными нормативными документами, регулирующим использование земли и градостроительный процесс в городах, являются правила землепользования и застройки. Данные правила, а также, разработанные исходя из этих правил градостроительные регламенты, определяют виды разрешенного использования земельного участка, в соответствии с которыми может быть освоен (застроен, использован) каждый земельный участок в городе. Разрешенное использование это использование земельного участка в соответствии с обязательными требованиями и ограничениями к состоянию и допустимым изменениям состояния земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости, установленными на основании градостроительной документации, сервитутов, и других ограничений, вытекающих из законодательства.

Разрешенное использование может включать ограничения высоты и плотности застройки, допустимые изменения функционального использования и параметров земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости, сохранение зеленых насаждений, запрещение видов пользования, оказывающих негативное воздействие на здоровье человека, ограничения прав на использование земельного участка и др. Перечень требований, включаемых в разрешенное использование земельного участка, устанавливается вне зависимости от вида прав на данный земельный участок.

Градостроительный регламент — это совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны.

Земельным кодексом определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Принцип установления градостроительных регламентов для территориальных зон может быть реализован разными способами. Например, для Москвы градостроительные регламенты (требования к функциональному использованию, высоте и плотности застройки) устанавливаются в Генеральном плане развития города, градостроительных планах развития территорий административных округов, проектах планировки и иных градостроительных документах.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Реализуются градостроительные регламенты через разрешенное использование земельных участков.

Таким образом, основными правовыми характеристиками земельных участков, которые необходимо учитывать при оценке стоимости, являются: принадлежность к землям определенной категории; установленный для них вид разрешенного использования, включая все ограничения и режимы, вытекающие из природоохранного, санитарно-эпидемиологического и иного законодательства.

Данные о градостроительных режимах и документация градостроительного характера должны содержаться в Градостроительном кадастре, где она регистрируется и хранится.

Иные ограничения в использовании земли.

Иные ограничения в использовании земли вытекают из норм земельного, природоохранного, санитарно-эпидемиологического, лесного, водного законодательства, нормативно-правовых актов субъектов Российской Федерации, актов местного самоуправления.

Ограничения устанавливаются в виде особых правовых режимов использования земель всех категорий, а также создания охранных, санитарно-защитных и запретных зон определенных объектов, например, водных источников, курортов, линий электропередач, различных оборонных объектов.

К примеру, поскольку производственная деятельность промышленного предприятия представляет опасность с точки зрения загрязнения окружающей среды, на соседних участках устанавливаются санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями пользования. Конкретный состав и содержание ограничений в использовании земель устанавливается в зависимости от назначения территории, получивший особый правовой режим или от параметров режимообразующих объектов, например, промышленных предприятий, дифференцируемых по классу опасности, для установления санитарно-защитной зоны вокруг них. Так, например, санитарно-защитная зона вокруг предприятия 1-го класса опасности составляет 1000 м. В ее границах не допускается жилая застройка.

Строительные нормы и правила (СНиПы) устанавливают целый ряд запретов. Размещение предприятий или групп предприятий, зданий, сооружений и коммуникаций не допускается: на площадках залегания полезных ископаемых без согласования с органами государственного горного надзора; в опасных зонах отвалов породы угольных и сланцевых шахт или обогатительных фабрик; в зонах активного карста, оползней, селевых потоков и снежных лавин, которые могут угрожать застройке и эксплуатации; в первом поясе зоны санитарной охраны водных источников; в первой зоне округов санитарной охраны курортов, если проектируемые объекты не связаны с эксплуатацией их лечебных свойств; в зеленых зонах городов и поселков городского типа; на землях, занятых или предназначенных для лесов, лесопарков; на участках, загрязненных органическими и радиоактивными отбросами до истечения сроков, установленных органами санитарно-эпидемиологической службы; на землях заповедников и их охранных зон; в охранных зонах памятников истории, археологии, архитектуры, искусства, охраняемых государством.

Глава 4. Кадастровая оценка земель

Вопрос 1. Государственный кадастр недвижимости.

С 1 марта 2008 года вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», призванный усовершенствовать систему учета недвижимого имущества на территории РФ.

Существующая в настоящее время система реестров и кадастров недвижимости, несмотря на свою многоуровневость, не позволяет устранить многие недостатки, существующие в системе учета объектов недвижимости: отсутствие объективной информации для идентификации земельного участка, здания, сооружения, определения их стоимостной оценки; наличие большого количества неучтенных объектов и пр. Органы, осуществляющие технический учет объектов капстроительства (ОТИ, например ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»[28] или ГУП г. Москвы Московское городское бюро технической инвентаризации (ГУП МосгорБТИ)[29]), часто не имеют какой-либо информации о земельных участках, на которых расположены эти объекты.

Данный закон предусматривает: единую систему и технологию для создания и ведения государственного кадастра недвижимости; обязательность госучета недвижимого имущества; презумпцию официального описания недвижимого имущества, внесенного в кадастр недвижимости; внесение актуальных и достоверных сведений в кадастр недвижимости; обеспечение постоянного хранения внесенных сведений; соотносимость сведений, содержащихся в кадастре недвижимости, с другими государственными информационными ресурсами; своевременное и полное информационное обеспечение в соответствии с целями закона.

Учету в государственном кадастре подлежат все вновь созданные и вновь образованные объекты, а также изменения сведений о недвижимом имуществе. Законом определен порядок внесения и предоставления сведений государственного кадастра недвижимости, перечень документов и порядок ведения кадастра.

В Законе предусматривается создание единого систематизированного свода сведений и документов о недвижимом имуществе в Российской Федерации (государственного кадастра недвижимости).

В частности, устанавливаются порядок проведения государственного кадастрового учета земельных участков, зданий, сооружений и других объектов недвижимости, а также процедура определения местоположения, границ, площади и иных количественных и качественных характеристик земельных участков и других видов недвижимого имущества.

Для того чтобы реализовать этот объем работы сейчас уже существует подпрограмма «Создание системы кадастра недвижимости (2006–2011 годы)», принятая Правительством РФ в 2005 г. в дополнение к действующей Федеральной целевой программе «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002–2007 годы)». В настоящее время в рамках Подпрограммы в трех пилотных регионах — Тверской, Самарской и Кемеровской областях — отрабатываются новые технологии единого кадастра недвижимости. До 2012 г. создание системы кадастра недвижимости должно быть закончено во всех регионах России.

Существующие в настоящее время в России две главные системы учета недвижимости — система учета органов технической инвентаризации (ОТИ) и система учета земельных участков в виде государственного земельного кадастра — слабо стыкуются друг с другом, в том числе информационно. Исходя из этого, обмен информацией между органами затруднен. Таким образом, наличие различных систем учета, обеспечивающих регистрацию права собственности, приводит не только к финансовым потерям со стороны государства, направляющим средства на их поддержание и развитие, но и к недовольству правообладателей, вынужденных обращаться в несколько органов.

Главная идея нового Закона заключается в том, чтобы объединить в одном органе учет объектов капитального строительства и учет земельных участков, с возможностью дальнейшего объединения системы учета и системы регистрации прав.

Основанием для проведения государственного кадастрового учета является обращение заинтересованного лица с заявлением о проведении данного учета. Результатом проведения кадастрового учета является присвоение объекту уникального, не повторяющегося во времени и на территории РФ кадастрового номера, внесение соответствующей записи в государственный кадастр недвижимости и изготовление кадастрового паспорта, используемого при регистрации прав и совершении сделок с недвижимым имуществом, а также для определения налоговой базы.

Закон предусматривает принцип открытости сведений, содержащихся в кадастре недвижимости, в соответствии с которым данные сведения свободно предоставляются по запросам граждан и организаций.

Основным принципом ведения кадастра, согласно проекту, является установление заранее определенного перечня сведений, позволяющих однозначно идентифицировать и индивидуализировать недвижимое имущество. Можно констатировать, что кадастр имеет следующие основные цели: идентификация объекта на местности, описание его физических характеристик, определение его стоимостной оценки. Закон вводит понятие кадастровой стоимости, понимая под ней специальный способ определения стоимости объекта недвижимости методами массовой оценки на установленную дату на базе рыночной стоимости. При этом по смыслу документа рыночные цены на недвижимость будут учитываться в зависимости от региона. Определение кадастровой стоимости будут осуществлять оценщики, привлекаемые органами государственной власти субъектов РФ, в порядке, установленном законодательством о закупках для государственных и муниципальных нужд. Это предполагает государственный контракт. Согласно п. 2 ст. 72 БК РФ он, по общему правилу, размещается на конкурсной основе.

Кадастровая оценка будет проводиться в соответствии с федеральными стандартами оценки и методическими указаниями по проведению работ по государственной кадастровой оценке. Результаты работ по определению кадастровой стоимости будут приниматься комиссией по кадастровой оценке, включающей представителей органа исполнительной власти субъекта РФ, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством РФ в сфере контроля за оценочной деятельностью, и органа кадастрового учета. При этом результаты работ подлежат официальному опубликованию.

Помимо оценщика, проект предусматривает понятие кадастрового инженера для проведения работ по формированию объекта кадастрового учета и составление акта по их результатам, который, в свою очередь, необходим для проведения государственного кадастрового учета. Кадастровый инженер должен быть: зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя; иметь высшее образование, стаж работы не менее двух лет по специальности в сфере учета недвижимости или пройти стажировку не менее указанного срока по одной из указанных специальностей у кадастрового инженера недвижимости.

Таким образом, решается задача демонополизации рынка технической инвентаризации, повышения качества оказываемых услуг и развития экономики РФ за счет расширения рынка и конкуренции, могут быть сняты многие недостатки и пробелы в системе законодательного регулирования учета недвижимости и созданы условия для укрепления и стабилизации рынка недвижимости в РФ, упрощения процедуры развития ипотеки и кредитования, оценки недвижимости, максимально приближенной к их рыночной стоимости.

Вопрос 2. Государственный земельный кадастр.

Важным этапом в развитии и регулировании в современной России земельных отношений, прямо или косвенно имеющих место в любой сфере деятельности людей, является принятие 2 января 2000 г. Федерального закона №28 «О государственном земельном кадастре». В рыночной экономике земельный кадастр определяет в соответствии с Конституцией РФ, земельным и иным законодательством страны информационную основу рационального использования и охраны земель, защиты прав и законных интересов собственников земель и их пользователей, а также выполняет базовую функцию инструмента налоговой политики государства. Поэтому знание основных положений земельного кадастра необходимо не только специалистам и бизнесменам, но и всем гражданам городов и сел, интересы которых он затрагивает существенным образом.

Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки.

Государственный земельный кадастр ведется по единой для Российской Федерации системе. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества.[30]

Государственный учет объектов недвижимости

Как отмечалось выше, недвижимость — индивидуально-определенная вещь. Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации) (ст. 1 Закона о регистрации прав).

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2004 № 202 «Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости» установлено, что Роснедвижимость является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственные услуги и функции в сфере:

· ведения кадастров недвижимости;

· землеустройства;

· инвентаризации объектов недвижимости;

· государственной кадастровой оценки земель (в том числе для исчисления земельного налога);

· оценки иных объектов недвижимости (в том числе для исчисления налога на имущество).

Цель создания и ведения государственного земельного кадастра – информационное обеспечение:

· государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

· государственного контроля за использованием и охраной земель;

· мероприятий по сохранению и повышению плодородия земель;

· государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней;

· экономической оценки земель и учета их стоимости;

· установления платы за землю;

· иной деятельности, связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками.[31]

Единый государственный реестр земель содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках.

Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.[32]

В настоящее время порядок описания объектов недвижимости включает две стадии:

· техническую стадию (технический учет), которая заключается в подготовке описания (плана) объекта коммерческой организацией — проведении землеустройства участка землеустроительной организацией (с формированием межевого дела) или технической инвентаризации объекта аккредитованной организацией (ОТИ) (с составлением технического паспорта);

· стадию государственного учета (кадастровый учет), заключающуюся во внесении объекта в Государственный кадастр объектов недвижимости, который ведется на базе Государственного земельного кадастра и Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности.

Учет объекта недвижимости должен сопровождаться присвоением ему кадастрового номера. Кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Кадастровый учет земельных участков и инвентаризация зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений необходимы для государственной регистрации прав (по существу, для имущественного оборота). Однако кадастровый и технический учет (землеустройство) имеют разное юридическое значение, обусловленное разной природой объектов недвижимости.

Рассмотрим более подробно суть каждой стадии учета земельных участков: технического учета (землеустройства) и кадастрового учета.

Землеустройство и кадастровый учет земельных участков

В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК территориальные границы участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством (п. 1 ст. 261 ГК). Согласно ст. 1 Закона о земельном кадастре государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку.

Земля — несоздаваемый и непотребляемый природный ресурс, из которого можно образовывать объекты гражданских прав — участки. Первоначально земельный участок можно только выделить на местности, сформировать из государственных или муниципальных земель и предоставить на определенном праве (ст. 30 ЗК). В дальнейшем земельные участки могут формироваться в результате разделения собственником одного участка на несколько участков, выделения из участка другого или слияния граничащих друг с другом участков. Так, при покупке соседних участков в результате их слияния образуется один новый земельный участок. При отчуждении части земельного участка в результате его разделения образуются два новых земельных участка.

Порядок установления границ участков определяется Законом о землеустройстве. Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности именуются межеванием[33].

Границы участка как природного объекта условны, субъективны, поэтому без кадастрового учета нет объекта имущественных отношений. Земельный участок как объект гражданских прав таков, каким он учтен в Едином государственном реестре земель. Момент возникновения или момент прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах — дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14 Закона о земельном кадастре) Таким образом, юридическое значение кадастрового учета заключается в формировании объекта гражданских правоотношений — земельного участка.

Объектом имущественных, гражданских правоотношений являются конкретные земельные участки, а не «площади», «земельные сотки» или «земли». Поэтому совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета участка, независимо от способа его формирования (предоставления, разделения, выделения, слияния и пр.).

В случаях изменения границ, предоставления и изъятия участков, определения границ ограниченных в использовании частей участков в обязательном порядке проводится землеустройство.

Землеустройство включает в себя мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства.

Документы, подготовленные в результате проведения землеустройства, используются при ведении государственного земельного кадастра и мониторинга земель.[34]

Изучение состояния земель проводится в целях получения информации об их количественной и качественном состоянии и включает в себя следующие виды работ:

· геодезические и картографические работы;

· почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания;

· оценка качества земель - проводится в целях получения информации о свойствах земли как средства производства в сельском хозяйстве;

· инвентаризация земель – проводится для уточнения или установления местоположения объектов землеустройства, их границ, других характеристик земель.[35]

Перед государственным кадастровым учетом необходимо межевание земельных участков (п. 1 ст. 17, п. 2 ст. 19 Закона о земельном кадастре). Межевание включает (ст. 17 Закона о землеустройстве):

· определение границ объекта на местности и их согласование;

· закрепление на местности местоположения границ межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ;

· изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

Землеустроительные работы проводятся по договору с землеустроителями — гражданами и юридическими лицами. Инструкция по межеванию земель утверждена Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.1996. Приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 утверждены Требования к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет.

По завершении межевых работ производитель работ формирует межевое дело, в которое включаются:

1) пояснительная записка;

2) копия или выписка из решений государственных, муниципальных и местных организаций о предоставлении земельного участка;

3) копии или выписки из документов, на основании которых установлен особый режим использования земель;

4) копия договора о купле-продаже, дарственной, завещания или другого документа (если такие действия осуществлялись);

5) справки о вкрапленных земельных участках;

6) списки координат пунктов опорной межевой сети;

7) списки координат межевых знаков;

8) акт проверки состояния ранее установленных границ земельного участка;

9) технический проект (задание) с рабочим (разбивочным) чертежом;

10) извещения о вызове собственников, владельцев и пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков для участия в действиях по межеванию земель;

11) доверенности лицам, уполномоченным собственниками, владельцами, пользователями земельных участков, на участие в установлении, согласовании и закреплении на местности границ размежевываемого земельного участка;

12) акт установления и согласования границ земельного участка;

13) акт о сдаче пунктов опорной межевой сети на наблюдение за сохранностью;

14) акт контроля и приемки материалов межевания земель производителем работ;

15) чертеж границ земельного участка;

16) ведомость вычисления площади земельного участка;

17) акт государственного контроля за установлением и сохранностью межевых знаков.

Подготовленные землеустроителями планы участков еще не являются кадастровыми планами. Документы о межевании представляются землепользователем в земельную кадастровую палату для постановки участка на государственный кадастровый учет. По договору это могут сделать и землеустроители.

Только после проведения государственного кадастрового учета заинтересованному лицу выдается кадастровая карта (план) участка, которая содержит следующие основные сведения (ст. 14 Закона о земельном кадастре):

· кадастровый номер,

· местоположение (адрес);

· площадь;

· категорию земель и разрешенное использование земельного участка;

· описание границ участка и его отдельных частей;

· экономические характеристики (в том числе размеры платы за землю);

· качественные характеристики (в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель);

· наличие объектов недвижимого имущества.

Правила оформления кадастрового плана земельного участка ГЗK-1-T.O-04-01-01 утверждены Росземкадастром 10.04.2001.

Кадастровый номер земельного участка присваивается в соответствии с постановлением Правительства РФ от 06 09 2000 № 660 «Об утверждении правил кадастрового деления территории Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам». Плата за проведение государственного кадастрового учета с заявителей не взимается (п. 8 ст. 19 Закона о земельном кадастре).

Согласно п. 2 ст. 7 Закона о земельном кадастре государственный кадастровый учет, проводившийся в установленном порядке до вступления Закона о земельном кадастре в силу, является юридически действительным. Сведения о ранее учтенных земельных участках вносятся в Единый государственный реестр земель действующими органами кадастрового учета на основании материалов, полученных из земельных комитетов. Росземкадастр 10 апреля 2001 г. утвердил Указания для территориальных органов по проведению работ по инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках ГЗК-1-Т.Р-11-02-01.

Правообладатель земельного участка, прошедшего кадастровый учет до вступления в силу Закона о земельном кадастре, вправе обратиться в территориальный орган Росземкадастра с заявлением о предоставлении сведений из государственного земельного кадастра в форме кадастрового плана утвержденного образца. Такие сведения должны быть предоставлены правообладателю (или уполномоченным им лицам) бесплатно (п. 2 ст. 22 Закона о земельном кадастре). Оплачивается только стоимость копирования и доставки почтовым отправлением (п. 3 постановления Правительства РФ от 02.12.2000 № 918 «Об утверждении Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра»). Поскольку земельный участок уже прошел ранее кадастровый учет, для внесения его в Единый государственный реестр земель не требуется повторного проведения землеустройства, включая межевание и согласование границ.

Кадастровая оценка производится с помощью системы натуральных и стоимостных показателей по трем основным категориями земель:

· населенных пунктов (поселений);

· сельскохозяйственного назначения по видам угодий;

· лесного фонда.

Вопрос 3. Кадастровая оценка городской земли.

Кадастровая и единичная оценки городских земель проводятся по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления районов, городов, поселков.[36]

Необходимо отметить, что в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 10.05.2007 г. № 150, установлено, что Приказ Росземкадастра от 17.10.2002 № П/337 «Об утверждении Методики государственной кадастровой оценки земель поселений» не применяется, поскольку Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39 были утверждены новые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. В данных методических рекомендациях был регламентирован порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Кадастровая оценка городской земли - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.[37]

Рыночная информационная база кадастровой оценки городских земель – массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.

Нормативная информация – это данные земельного, градостроительного и других кадастров, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, источниками которых являются органы исполнительной власти, Ростехинвентаризация, земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлторские фирмы и другие организации.

Объект кадастровой оценки земель городских и сельских поселений – земли в пределах городской (поселковой) черты.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие этапы:

1-й этап - подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

2-й этап - функциональное зонирование территории города;

3-й этап - исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

4-й этап - ценовое зонирование территории города;

5-й этап - оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).[38]

Результатом кадастровой оценки является получение кадастровой стоимости земли оценочной зоны, т.е. рыночной стоимости единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленной по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

Рассмотрим более детально основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Этап I. Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации:

• сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;

• определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;

• классификация земель по землепользователям города, правовому режиму;

• классификация земель по функциональному использованию;

• классификация земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон;

• оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных зон с уточнением их границ и площадей;

• определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных зон;

• сбор, проверка достоверности и группировка данных рынка земельных участков по оценочным зонам.

Этап II. Функциональное зонирование территории города, т.е. дифференциация территории городов, поселков, сельских населенных пунктов на отдельные зоны в зависимости от функционального использования земли. В соответствии со ст. 35 Градостроительного кодекса РФ, утвержденного Федеральным законом от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ, выделяются следующие основные зоны:

1. жилые;

2. общественно-деловые;

3. производственные зоны;

4. зоны инженерной и транспортной инфраструктур;

5. зоны сельскохозяйственного использования;

6. зоны рекреационного назначения;

7. зоны особо охраняемых территорий;

8. зоны специального назначения;

9. зоны размещения военных объектов;

10. иные виды территориальных зон.

В состав жилых зон могут включаться:

1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

5) зоны жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

В состав общественно-деловых зон могут включаться:

1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

4) общественно-деловые зоны иных видов.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

1) коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

2) производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

1) зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

Помимо предусмотренных выше зон, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Территории выделенных функциональных зон в зависимости от их использования и расположенных на них объектов недвижимости могут разделяться на отдельные оценочные микрозоны.

Например, на землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами:

• малоэтажной жилой застройки с приусадебными земельными участками;

• малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных участков;

• многоэтажной секционной застройки (3-5 этажей);

• многоэтажной секционной застройки (6-9 этажей);

• многоэтажной секционной застройки (10 - 12 этажей) и т.д.

Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами подразделяют на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рублеными, щитовыми, панельными и другими домами.

Земельные участки с жилыми многоэтажными домами подразделяют на оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, т.е. участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, элитными домами-новостройками и т.д.

В качестве границ оценочных зон могут использоваться:

• естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

• границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

• улицы, площади, проезды;

• границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;

• границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий.

На территории оценочных зон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

Этап III. Расчет кадастровой стоимости земель в каждой оценочной зоне проводится как усредненная величина по конкретному виду использования или как максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются:

• по незастроенным земельным участкам на основе статистического анализа рыночных цен и затрат на освоение земли;

• по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости, с применением метода изъятия затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.

В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости для оценки применяются и другие методы массовой оценки недвижимости.

Если оценочная стоимость земли в пределах одной оценочной зоны для различных видов использования существенно различается, то выделяются оценочные микрозоны.

Этап IV. Ценовое зонирование территории города, т.е. полученные стоимостные значения земельных участков наносятся на кадастровую карту города для ценового зонирования территории города, а именно формирования на основе полученных показателей кадастровой стоимости отдельных оценочных зон.

Оценочная зона – часть земель административно-территориального образования, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению к кадастровой стоимости типичных земельных участков. Оценочные микрозоны, близкие по значению к кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории города.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов:

• близость значений показателей кадастровой стоимости земельных участков;

• территориальное единство расположения микрозон;

• общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объектов.

Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей земельных участков микрозон. Как показывает практика оценки кадастровой стоимости земель в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта.

При расчете показателей кадастровой стоимости земли для каждой городской зоны учитывается влияние определенных групп факторов. Например, для жилой и общественно-деловой зон первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

1) транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

2) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории;

3) уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;

4) историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

5) состояние окружающей среды, санитарные условия;

6) инженерно-геологические условия строительства;

7) рекреационная ценность территории;

8) престижность территории.

Для производственной зоны и зоны инженерной и транспортной инфраструктур большое значение имеют следующие факторы:

1)уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей;

2)условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов;

3)градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Учет данных факторов осуществляется с использованием коэффициентов, величина которых определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.

В заключение проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что кадастровая стоимость земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления зависимости между кадастровой стоимостью земли по каждой оценочной зоне города и рыночными ценами продаж земельных участков и объектов недвижимости.

Этап V. Оформление результатов кадастровой оценки, т.е. результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на утверждение органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию этих данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются и вносятся в Государственный земельный кадастр. Внесенные в Государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Результаты кадастровой оценки городских земель как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости могут использоваться для следующих целей:

•создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;

•формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

•уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

•установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

•определения стартовых цен продажи прав собственности или долго срочной аренды на конкурсах и аукционах;

•определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;

•обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;

•информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;

•создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель основывается на их кадастровой стоимости и предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета ценообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.

Оценочная стоимость единичного земельного участка населенного пункта – это кадастровая стоимость земли оценочной зоны с поправкой на его отличия от типичного участка, оказывающие ценообразующее влияние на величину рыночной стоимости. Данная величина характеризует стоимость земельного участка в системе оценочного зонирования территории поселения с учетом сложившегося спроса и предложения на земли данного вида использования и качественно-количественных характеристик земельного участка.

Оценка рыночной стоимости единичного земельного участка внутри конкретной оценочной зоны предполагает уточнение коэффициентов градостроительной ценности, применяемых к данному участку на основе установления и детального учета всех рентообразующих факторов, а также факторов локальной неоднородности территории города.

Основанием для определения рыночной стоимости единичного земельного участка является договор, заключаемый оценщиком с заказчиком оценки.

Вопрос 4. Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных и лесных земель проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации и унификации методологических подходов оценки различных категорий земель. Вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель необходима для обоснования земельного налога, арендной платы и иных целей, установленных законом.

Объектом оценки выступают сельскохозяйственные угодья в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользовании) юридических и физических лиц.

Под сельскохозяйственным угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественно-историческими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашня – сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокос – сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбище – сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь - земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.

Этапы кадастровой оценки сельскохозяйственных земель. На первом межрегиональном этапе территориальным, органам субъектов РФ представляются кадастровые стоимости 1 га земель сельскохозяйственного назначения и базовые нормативы (оценочная продуктивность и затраты) для проведения оценки внутри субъектов РФ. Второй этап – кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям.

Необходимым условием проведения второго этапа государственной кадастровой оценки земель является соответствие средневзвешенной кадастровой стоимости всех земель сельскохозяйственного назначения субъекта федерации величине, полученной в результате проведения первого этапа.

На первом межрегиональном этапе оценки сельскохозяйственных земель были определены следующие базовые показатели: оценочная продуктивность, оценочные затраты, цена производства валовой продукции, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость.

Второй этап кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъектов РФ проводится на основе базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе, которые обеспечивают сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ.

При наличии природно-экономической зональности территории субъекта РФ базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту РФ на первом этапе кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Исходной информацией для проведения работ являются данные почвенных обследований, материалы IV тура земельно-оценочных работ и внутрихозяйственной оценки земель. Каждый административный район в процессе IV тура земельно-оценочных работ был отнесен к определенной зоне. Оценочные зоны были сформированы по признакам однородности видов почв, технологий возделывания сельскохозяйственных культур, климатических условий и уровня экономического развития территории.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий предполагает расчет интегральных показателей по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению для определения на их основе расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Интегральным показателем плодородия почв является балл бонитета (совокупный почвенный балл), который используется для расчета валовой продукции и затрат объекта оценки.

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов оценки рассчитываются с учетом энергоемкости почв, рельефа, каменистости, контурности, удаленности полей от хозяйственного центра. Физические значения технологических свойств для конкретного объекта оценки переводятся в баллы и коэффициенты по специальным шкалам. На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимости от них затрат вычисляется обобщенный показатель - индекс технологических свойств объектов оценки.

Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния, определяемого с учетом удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, а также транспортных условий грузоперевозок.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий складывается из двух частей - дифференциального и абсолютного рентного доходов. Дифференциальный рентный доход учитывает плодородие почв, их технологические свойства и местоположение объекта оценки. В случае, если данный доход имеет отрицательное значение, он принимается равным нулю. Величина абсолютного рентного дохода была установлена на первом межрегиональном этапе.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по объекту оценки внутри субъекта РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, составляющий 33 года.

Вопрос 5. Кадастровая оценка земель лесного фонда.

Данная оценка проводится для обоснования платы за землю.

Объект кадастровой оценки - лесные земли, находящиеся в промышленной эксплуатации, т.е. леса второй и третьей групп. Ко второй группе относятся леса ограниченного режима пользования, расположенные в районах с высокой плотностью населения и развитой сетью транспортных путей. Третью группу составляют леса, расположенные в многолесных районах, предназначенные для постоянного использования.

Кадастровая оценка проводится по оценочным зонам, которые выделяются на основе различий по составу древостоя и продуктивности лесов. Границы оценочных зон совпадают с границами субъекта РФ или административных районов, входящих в него.

В качестве основных показателей при кадастровой оценке лесных земель установлены продуктивность спелых лесов (древесный запас), оценочные затраты, оборот главной рубки. При кадастровой оценке не учитывается дополнительная продукция, получаемая с лесных земель, -грибы, ягоды, орехи, лекарственные растения, ресурсы охотничьего хозяйства, а также экологические функции леса.

Кадастровая оценка лесных земель проводится в следующей последовательности. Для каждой оценочной зоны разрабатываются индикационные таблицы базовой продуктивности типов леса (в натуральном выражении) с учетом структуры древостоя. Продуктивность леса характеризуется запасом древесины в спелых насаждениях в возрасте рубки (м³/га), а под структурой древостоя понимают показатели долей древесных пород в общем запасе древостоя.

Базовая продуктивность лесных земель в стоимостном выражении определяется как произведение базовой продуктивности в натуральном выражении на средневзвешенную (по структуре породного состава) ставку платы за древесину.

Цена производства древесины в расчете на 1 га лесных земель определяется путем умножения показателя оценочных затрат на норматив рентабельности, установленный в 7%. Оценочные затраты складываются из затрат на посадку, выращивание и охрану леса.

Расчетный рентный доход включает дифференциальный и абсолютный рентный доходы.

Дифференциальный рентный доход с 1 га лесных земель определяется как разность между показателем базовой продуктивности древесины, отпускаемой на корню, и ценой производства этой продукции. Родовой дифференциальный рентный доход рассчитывается путем деления дифференциального рентного дохода на среднее количество лет оборота рубки с учетом структуры основных типов леса. Под оборотом рубки понимается период времени между двумя рубками главного пользования.

Абсолютный рентный доход в расчете на один год установлен в том же размере, что и для сельскохозяйственных земель.

Кадастровая стоимость 1 га лесных земель определяется путем деления показателя расчетного рентного дохода на коэффициент капитализации, установленный в размере 0,02 (2%).

Глава 5. Основные понятия, принципы и подходы, используемые в оценке земельных участков

Вопрос 1. Основные характеристики земельного участка.

Классификация незастроенных и застроенных земельных участков: [39]

1. Незастроенный земельный участок:

• с полным комплектом документов на земельный участок;

• с неполным комплектом документов на земельный участок;

• документация отсутствует (утрачена).

2. Незавершенный строительством земельный участок:

• имеется часть или полный комплект документации на строительство (ИРД), физических изменений земельного участка нет;

• имеется комплект документации, проведены работы нулевого цикла;

• имеется комплект документации, часть зданий и сооружений с различной степенью готовности;

• имеется готовое здание, нет необходимой документации.

3. Застроенный земельный участок:

• земельный участок с одним зданием с тем же правовым титулом;

• земельный участок с одним зданием с иным правовым титулом;

• земельный участок с несколькими зданиями и сооружениями;

• земельный участок с частью здания и сооружения.

Земельный участок может рассматриваться с различных точек зрения, и, соответственно, описываться различными наборами характеристик, основными из которых являются: [40]

- учетно-кадастровые характеристики;

- инженерно-строительные характеристики;

- эксплуатационные характеристики.

Учетно-кадастровые характеристики.

Начиная с момента оформления границ, участки земли являются объектами учета в системе Государственного кадастра объектов недвижимости. Структура кадастровых характеристик регламентируется соответствующими нормативно-законодательными актами и фиксируется в кадастровом плане земельного участка.

Основными характеристиками, описывающими земельный участок в системе земельного кадастра, являются:

- кадастровый номер;

- местоположение (адрес);

- состав земельного участка;

- сведения о имущественных правах;

- план границ земельного участка;

- описание границ;

- категория земель;

- разрешенное использование;

- фактическое использование;

- сведения о базовых платежах за землю и оценке.

Инженерно-строительные характеристики.

Как объект строительной деятельности, земельный участок имеет следующие основные характеристики:

- топографо-геодезические;

- инженерно-геологические;

- инженерно-гидрогеологические.

К топографо-геодезическим относятся характеристики, описывающие рельеф, форму, географическую ориентацию, характеристики привязки к геодезическим опорным пунктам и элементам местной обстановки.

Инженерно-геологические характеристики описывают свойства грунтов участка с точки зрения среды, воспринимающей строительные нагрузки, передающиеся через конструкции фундаментов, а также среды, в которой возводятся и эксплуатируются подземные части зданий и сооружений.

Инженерно-гидрогеологические характеристики описывают свойства подземных вод, которые могут залегать в пределах территории, на которой расположен участок.

Эксплуатационные характеристики

На стадии эксплуатации недвижимости земельный участок является объектом эксплуатации с точки зрения его уборки, содержания и ремонта элементов благоустройств. Основными эксплуатационными характеристиками участка земли являются:

- Характеристики замощенной площади участка – площади проездов, тротуаров, крылец, отмосток, арочных проездов, прочих покрытий;

- Характеристики озелененной площади участка — площади парковых насаждений, газонов с деревьями, декоративных кустарников, газонов, цветников, клумб и т. д.;

- Характеристики площади под угодьями - площади плодового сада, под огородом, под плодово-ягодными насаждениями, под прочими угодьями;

- Характеристики прочей площади участка - площади спортивных и детских площадок, водоемов и т. д.

Вопрос 2. Цели и задачи оценки стоимости земельных участков. Процесс оценки.

Назначение оценки стоимости земельных участков

Оценка земельных участков, прежде всего, необходима для удовлетворения потребностей развивающегося рынка земли. При этом земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В настоящее время в России используются такие виды стоимости земельного участка, как рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая.

Краеугольный камень теории оценки - это понятие «рыночная стоимость». В Федеральном стандарте оценки № 2 дано развернутое определение рыночной стоимости. Инвестиционная стоимость применяется при внесении земельных участков в инвестиционные проекты и привлечении инвесторов, в том числе и зарубежных, кадастровая стоимость используется для целей налогообложения земельных участков.

Оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов может быть использована:

1. в случае вовлечения земельных участков в сделку, в том числе в целях их приватизации, передачи в доверительное управление, либо передачи в аренду;

2. при предоставлении природных ресурсов и объектов в пользование на правах аренды, концессии, на правах соглашения о разделе продукции на торгах;

3. при установлении кадастровой стоимости земельных участков;

4. при изъятии (выкупе) земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

5. при реквизиции земель;

6. при определении начальной цены земельного участка на торгах;

7. при подведении итогов конкурсов по продаже прав на земельные участки;

8. при залоге земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

9. при определении цен продажи земельных участков без процедуры торгов;

10. при определении убытков и потерь, вызванных неправомерными действиями землепользователей;

11. при оценке экологического ущерба;

12. при определении экономической эффективности принимаемых градостроительных решений;

13. при оценке последствий установления ограничений и обременении по использованию земельных участков;

14. при установлении градостроительных регламентов (видов разрешенного использования);

15. в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.

Процесс оценки стоимости земельного участка

Процесс единичной оценки земельного участка включает следующие этапы:

Этап 1. Определение задачи оценки.

На первом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:

а) цель задания;

б) искомый вид стоимости;

в) определение правового режима и объема оцениваемых прав на земельный участок.

При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:

- категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориальной зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования и другие.

- цель использования земельного участка.

- форма собственности.

- сервитуты и ограничения вещных прав на земельные участки.

- наличие застройки.

г) определение даты оценки. Дата определения стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации.

Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, его местоположения, состояния рынка земли и недвижимости, выбора методов оценки. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на следующие разделы.

1. Юридическое описание и регистрационные данные:

а) договор на передачу титула собственности;

б) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;

в) информация о собственнике или арендаторе;

г) сервитуты;

д) правила зонирования и функционального использования;

е) правила строительного кодекса

ж) различного рода ограничения: санитарно-экологические и рекреационные; ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации, и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.

2. Физические характеристики земельного участка:

а) размер (площадь);

б) форма;

в) топография (рельеф);

г) ландшафт, качество почвы, результаты инженерно-изыскательных работ (если они проводились);

д) состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.п.);

3. Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка.

4. Характеристика местоположения и прилегающей территории:

а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.);

б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;

в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;

г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество и состояние дорог;

д) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;

е) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);

ж) состояние окружающей среды;

з) неблагоприятные условия: возможность затопления, близость оврагов, оползней, близкое залегание грунтовых вод, электромагнитное и радиационное излучение и прочее.

5. Анализ экономических факторов:

а) цены соседних участков;

б) наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть и другие);

в) данные о продажах аналогичных земельных участков;

г) данные о стоимости аренды земельных участков;

д) данные о затратах на новое строительство или на улучшение объекта для его эффективного использования (для завершения строительства объекта и его нормальной эксплуатации);

е) данные о доходах и затратах от использования объекта;

ж) этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка:

- находится в эксплуатации

- временно не эксплуатируется

- земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче;

6. Особые факторы, вытекающие из местоположения участка.

К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.

Источники информации:

1. непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установление тождественности между тем, что записано в документах и тем, что реально существует.

2. получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб.

3. исследование земельного рынка и практики продаж.

Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. НЭИ рассматривается как с точки зрения «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся объектов, без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде. При определении НЭИ принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

- ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

- текущее использование земельного участка.

Этап 4. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке – затратного, сравнительного и доходного и согласование полученных результатов.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-Р, рекомендуется использовать метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Методы сравнения продаж, выделения и распределения основаны на сравнительном подходе.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Каждый из этих методов может привести к получению различных величин стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и вывести итоговую величину стоимости земли на основании наиболее подходящих и надежных данных. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).

Этап 5. Подготовка отчета об оценке.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах:

1. Федеральный закон №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами МЭРТ РФ № 254, 255, 256 от 20 июля 2007 г.:

- ФСО № 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки";

- ФСО № 2 "Цель оценки и виды стоимости";

- ФСО № 3 "Требования к отчету об оценке ".

Как показывает практика, пока еще не сложилась устоявшаяся форма представления данных и содержания отчета не только в сфере оценки земли, но и в сфере оценки объектов недвижимости в целом.

Разные фирмы и оценочные структуры применяют разные формы отчетов, причем содержательная часть этих отчетов по полноте информации и функциональному назначению может существенно различаться. Такое положение существенно затрудняет восприятие представленных данных и не всегда позволяет заказчику оценить правильность полученных результатов.

При составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка целесообразно руководствоваться следующими требованиями:

1. Своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке земельного участка является надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором.

2. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете.

3. В случае, если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки земельного участка и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости земельного участка.

4. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенными с точки зрения полноты обоснования примененного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка.

5. Для проведения оценки земельных участков законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Например, по кадастровой оценке земель поселений.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Вопрос 3. Принципы, факторы и подходы к оценке рыночной стоимости земли.

Принципы оценки рыночной стоимости земли

В основе применяемых методов оценки рыночной стоимости лежат принципы формирования стоимости, традиционно называемых оценочными принципами. Данные принципы не подчинены законодательному регулированию, а следуют из определения рыночной стоимости как цены, которую можно достичь «в рамках обычных деловых операций». Они вытекают из рыночных механизмов, господствующих на свободно функционирующем рынке земельных участков. Оценочные принципы позволяют формализовать процедуру оценки по объективным критериям, так как исходят из поведения участников рынка недвижимости и отражают основные факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости. Наиболее важными и существенными принципами формирования стоимости земли являются:

· принцип полезности;

· принцип ожидания;

· принцип предложения и спроса;

· принцип замещения;

· принцип остаточной продуктивности;

· принцип зависимости или местоположения;

· принцип наиболее эффективного использования.

Полезность.

Считается, что земля имеет стоимость благодаря ее полезности или способности удовлетворять определенным потребностям конкретных пользователей, например, служить местом для размещения жилого дома или промышленного здания, являться источником получения дохода от производства сельскохозяйственной продукции, заготовки древесины или просто быть местом отдыха. Согласно Международным стандартам оценки стоимость земли устанавливается посредством оценивания ее полезности в терминах юридических, физических, функциональных, экономических и экологических факторов, определяющих ее продуктивность.

Ожидание.

Ожидание означает, что стоимость земли создается на основе наших представлений о будущих выгодах, которые можно будет получить при использовании земельного участка. Стоимость земли определяется представлениями участников рынка о величине и продолжительности будущего потока дохода, создаваемого земельным участком, например дохода от ведения сельского хозяйства, размещения торговых объектов, сдачи в аренду помещений после застройки земельного участка или его последующей перепродажи.

Предложение и спрос.

Также как и на любой товар, на стоимость земли оказывают влияние факторы спроса и предложения. Если спрос на земельные участки в каком-то определенном месте растет, а предложение не увеличивается, то растут и цены. Соответственно если спрос падает, а предложение возрастает, то цены снижаются. Когда спрос и предложение равны и сбалансированы, цены, складывающиеся на землю, обычно отражают ее рыночную стоимость. Однако в отношении земли спрос бывает более изменчив, чем предложение. Это связано с тем, что количество земельных участков, выставляемых на продажу, обычно ограничено, и не может быть увеличено, даже в том случае, когда спрос на них резко возрастает. Земля является ограниченным ресурсом, товаром с неэластичным предложением, уровень цен на который определяется не столько предложением, сколько спросом и финансовыми возможностями покупателей.

Принцип замещения.

Принцип замещения означает, что покупатель не будет платить более высокую цену за земельный участок, если он может купить такой же земельный участок, но по более низкой цене. Действие этого принципа в отношении земли означает, что рыночная стоимость землю устанавливается по уровню наиболее низких цен на земельные участки аналогичного качества и предложения. На действии этого принципа построено применение метода сравнения продаж.

Принцип остаточной продуктивности.

Принцип остаточной продуктивности означает, что стоимость земли определяется доходом, оставшимся после оплаты привлеченных к земле рабочей силы, капитала и предпринимательских усилий. Доход, приписываемый земле, называется рентой, которая формирует рыночную стоимость земли. Из принципа остаточной продуктивности следует, что рыночная стоимость земли, взятой отдельно, составляет разницу между общей рыночной стоимостью земельного участка с учетом всех улучшений и стоимостью самих улучшений.

Принцип зависимости или местоположения.

Принцип зависимости означает, что стоимость земельного участка зависит от его местоположения и формируется его окружением, теми видами землепользования, которые преобладают в округе и признаются наиболее эффективными видами использования земельных участков, приносящими наибольшие доходы. Принцип зависимости означает, что если текущее использование земельного участка не соответствует преобладающим видам землепользования, оно не может рассматриваться в качестве землепользования, обеспечивающего формирование рыночной стоимости. Местоположение земельного участка является одним из важнейших факторов, оказывающим влияние на его стоимость. Через местоположение земельного участка можно учесть влияние большого количества других ценообразующих факторов, связанных с правовыми, физическими, экологическими характеристиками земельного участка, а также иными социальными мотивациям.

Принцип наиболее эффективного использования.

Принцип наиболее эффективного использования означает, что рыночная стоимость земельного участка формируется его наиболее эффективным использованием или таким использованием, которое является наиболее вероятным, физически возможным, юридически допустимым, финансово осуществимым, имеет надлежащее оправдание, и при котором стоимость оцениваемого имущества является наивысшей.

Данный принцип означает, что в процессе оценки определяется такое использование, которое среди всех наиболее вероятных, физически возможных, юридически не запрещенных, финансово целесообразных видов использования обеспечивает максимальную стоимость объекта недвижимости. Иначе говоря, из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наиболее доходный, и именно он используется для оценки. При этом учитываются только те варианты, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам, включая градостроительные ограничения, требованиям по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройства прилегающей территории, во-вторых, реализация которых возможна физически и, в-третьих, которые приносят доход. В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех ограничений.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

· преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого объекта недвижимости;

· существующие нормы зонирования (разрешенные виды использования);

· градостроительные и природоохранные ограничения по застройке земельного участка;

· ожидаемые изменения на рынке недвижимости;

· существующее использование недвижимости.

Данный принцип также означает, что рыночная стоимость земли определяется не фактически осуществляемым или текущим использованием земельного участка, а способом землепользования, приводящим к получению самых высоких доходов. В жизни наиболее эффективное использование может не совпадать с существующим использованием оцениваемого объекта недвижимости.

При определении наиболее эффективного использования земельный участок всегда рассматривается как незастроенный, и это является общепринятой практикой. Стоимость самой земли, взятой отдельно, может не только равняться стоимости земельного участка с улучшениями, но и превышать ее. Это будет означать, что стоимость улучшений является отрицательной, вследствие их износа, сами строения требуют сноса, а использование земельного участка не отвечает принципу наиболее эффективного использования.

Анализ наиболее эффективного использования является обязательным этапом оценки. Анализ наиболее эффективного использования проводится как для застроенных, так и для незастроенных земельных участков.

При анализе и определении наиболее эффективного использования незастроенных земельных участков определяется несколько видов предполагаемого использования, в том числе и такого, как оставление данного участка незастроенным. Далее определяются все расходы и доходы, связанные с осуществлением предполагаемых проектов и из них выводится остаточная стоимость земли. Вариант, обеспечивающий ее наибольшее значение, может считаться наиболее эффективным использованием.

Но во избежание спекулятивных эффектов следует иметь в виду только то пользование, которое может быть в максимальной степени реализовано в рамках заданных правовых условий и экономических возможностей. Этот принцип имеет определенные границы, а именно, в случаях, когда из-за существующей застройки реализовать максимально эффективное использование представляется маловероятным. Там, где с учетом существующего использования земли не может быть немедленно реализовано наиболее эффективное использование, оно должно учитываться только в ограниченных рамках.

К другим принципам, также влияние на формирование рыночной стоимости земли относится принцип баланса, означающий, что показатели стоимости меняются, если нарушается баланс между различными элементами рыночной среды, принцип изменения, означающий, что цены на землю меняются во времени.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость земли

К основным факторам, влияющим на формирование рыночной стоимости земли, относятся:

· полезность, которая связана с ожиданиями доходов от использования земельного участка и, в свою очередь, зависит от социальных, экономических, правовых и природных факторов;

· ограниченность (дефицит) земли, которая выражается, в том, что на рынок может быть выставлено ограниченное количество земельных участков;

· спрос на землю, который выражается в том, что стоимость земли определяется платежеспособным уровнем покупателей (уровнем доходов населения);

· внешнее окружение и местоположение, которое создает различные виды полезности земельного участка;

· меры государственного регулирования, которые устанавливают ограничения в способах использования земли и, следовательно, получения дохода.

Эти факторы следует учитывать при проведении анализа наиболее эффективного использования земли и прогнозирования доходов от оцениваемого земельного участка.

Таким образом, всю совокупность факторов, влияющих на стоимость земельных участков, можно объединить в следующие основные группы:

· социальные и демографические особенности;

· общая экономическая ситуация;

· правовое регулирование и действующие системы налогообложения;

· природные условия и окружающая среда;

· физические и качественные характеристики земельного участка;

· расположение земельного участка;

· доход, который можно получить, используя земельный участок.

К социальным факторам относится демографическая структура населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения.

К общей экономической ситуации относится экономическая ситуация в стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов; уровень доходов населения, тенденции развития местности.

К правовому регулированию относятся правовые нормы частного и публичного права, например, сервитуты, права пользования и вещные права и обязательства, виды разрешенного использования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранные режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных платежей, налогов на строительство и др.

К природным условиям относятся климат, геологические и гидрологические условия, состояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест рекреации; наличие или отсутствие вредных экологических факторов на участке или в ближайшем окружении.

К физическим и качественным характеристикам земельного участка относятся размер и форма участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, положение по отношению к соседним участкам; инженерная подготовка участка, характеристика земли (качество почв, наличие воды), вид и объем полезной застройки.

К факторам расположения относят: близость к транспортным магистралям, объектам социальной инфраструктуры района (магазинам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами. Например, участок может быть расположен в престижном месте, месте с красивым ландшафтом, рекой или вблизи свалки.

Подходы, используемые при оценке рыночной стоимости земли

В соответствии с общепринятой практикой оценка рыночной стоимости проводится с использованием трех методологических подходов: затратного, сравнительного и доходного. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и других. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае было бы логично отдать приоритет доходному подходу. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков. Однако, традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода.

Сравнительный подход

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом. Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. При этом в цены сопоставимых объектов вносятся поправки, учитывающие отличия объектов аналогов и объекта оценки.

В литературе сравнительный подход очень часто отождествляется с методом сравнения продаж, рыночным методом или методом оценки по сопоставимым продажам.

Суть этого метода проста и понятна: и покупатель, и продавец хотят знать, сколько стоили на рынке аналогичные, уже проданные и купленные объекты, то есть они должны быть уверены, что цена справедлива, приемлема для всех других участников рынка и каждая из сторон в данной сделке не окажется в убытке. Поэтому данный метод основан на систематизации и сопоставлении всех имеющихся на момент проведения оценки данных по уже проданным аналогичным земельным участкам. В то же время часто проводится оценка и по сравнительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

При отборе и предварительном анализе объектов для сопоставления важно также учитывать и любые необычайные воздействия на цены сопоставимых сделок: угроза изъятия залога при невыполнении условий кредитного договора, потребность в быстрой купле или продаже, изменение местных правил и т.д.

Обычно из базы проданных аналогов для сопоставления выделяют также цены, выплачиваемые федеральными или местными органами власти при отчуждении участка земли для соответствующих нужд, поскольку они могут содержать элементы принуждения.

Доходный подход

Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Согласно доходному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется его потенциальной способностью приносить доход. Доходный подход используется при наличии рыночной информации о доходах от объектов недвижимости.

Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования. К методам оценки земли, применяемым в рамках данного подхода, относят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования имущества и выручка от его перепродажи (реверсия) за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на сегодняшний день) общую стоимость. Расчеты стоимости по методам, отнесенным к данному подходу, основаны на достаточно простом соотношении:

где I — доход, R — норма или ставка капитализации.

Однако техника расчетов достаточно сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а норма капитализации или соответствующий мультипликатор зависят как от состояния экономики и финансовой системы страны, системы правовых гарантий участникам земельного рынка, так и собственно от состояния самого рынка.

Поэтому использование данного метода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения адекватных значений нормы капитализации и иных факторов.

Норму или ставку капитализации определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска (применительно к конкретным условиям данной страны и города) по методике кумулятивного построения или иными способами.

При применении доходного подхода, стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения всех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, должен пересчитать эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Цена владения (пользования) может определяться не только через величину постоянного потока дохода (арендной платы). Это может быть любое, выраженное в денежной форме определение потребительской полезности или ценности недвижимости, как товара. Например, при оценке земли под строительство жилого дома можно рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность.

При оценке стоимости объекта недвижимости доходными методами следует учитывать, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а только наиболее эффективного использования объекта. Поэтому при решении задачи нахождения текущей стоимости приходится определять цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта оценки, оплату коммунальных услуг, содержание управленческого персонала, рекламу, маркетинг и прочее. Необходимо также учесть денежные отчисления для покупки или постройки в будущем нового объекта взамен изношенного.

Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода.

Ставки дисконтирования при доходном подходе играют роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. То есть, решается задача определения цены объекта на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли.

Затратный подход

К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым. Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного здания.

Данный подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости.

При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений сооружений) для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Затратный подход довольно широко используется в практике оценки природных ресурсов и объектов, а также природных благ, продуцируемых этими объектами. Сумма затрат на подготовку и использование природного ресурса применяется в качестве отправной точки при определении цены ресурса. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Например, если в результате добычи полезных ископаемых, изымается или разрушается плодородный слой почвы, то минимальной величиной платы и одновременно стоимостной оценкой теряемой или деградированной почвы будут затраты на восстановление плодородия этого участка (рекультивация) или повышение плодородия другого участка для компенсации потери первого участка как природного объекта. Аналогично, при использовании участка для ведения сельского хозяйства минимальной величиной платы должны быть затраты на поддержание плодородия используемых сельскохозяйственных угодий. Типичным примером воспроизводственных платежей, рассчитанных на основе затратного подхода были ныне ликвидированные отчисления на воспроизводство минерально-сырьевой базы.

Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса (объекта): чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить. Так, лучшие черноземные почвы требуют меньше затрат на подготовку и использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых заболоченных почвах. То же и с месторождениями полезных ископаемых — чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки. Получается парадокс: чем выше качество природного объекта и меньше затраты на его эксплуатацию, тем меньше его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах складывается обратная картина — чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическими, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода к земле и природным объектам. К недостаткам затратного подхода также относится сложность в условиях инфляции точного расчета стоимости затрат на создание и воспроизводство даже небольшого объекта недвижимости.

Однако для получения ориентиров по минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, не имеющими рыночной стоимости, например, городскими зелеными насаждениями. В Европейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использовать для оценки многолетних сельскохозяйственных культур.

Вопрос 4. Информационное обеспечение для оценки земли.

Земельным кодексом Российской Федерации (статья 34, 37 и др.) установлено, что объектом сделки купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, и заключению договоров как купли-продажи, так и аренды земельных участков, должно предшествовать предоставление кадастрового номера и кадастровой карты земельного участка. Следовательно, соответствующие органы на местах, ведущие кадастровый реестр, можно использовать как источники информации, необходимые для описания земельного участка. Держатели реестра обязаны предоставлять эту информацию (в виде кадастрового плана).

Единый государственный реестр земель содержит:

· кадастровые номера земельных участков;

· местоположение земельных участков (адрес);

· площадь;

· категорию земель и разрешенное использование земельных участков;

· зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения;

· экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

· качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель;

· наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с землей.

Городские и районные земельные комитеты (госкомзем), а также земельные кадастровые палаты (ЗКП) субъекта Российской Федерации позволяют получить информацию о градостроительном зонировании и микрорайонах приоритетного спроса. Также можно получить статистические данные о сделках и ценах на земельные участки, выкупаемые приватизированными предприятиями. Эти цены будут нижней границей рыночной цены земельных участков.

В процессе опроса работников городского госкомзема и земельной кадастровой палаты необходимо:

1) определить районы или градостроительные зоны, пользующиеся наибольшим или наименьшим спросом при купле-продаже земельных участков;

2) определить наличие спроса и предложения по верхней и нижней границам цены земельных участков;

3) определить, сколько ценовых зон будет на территории исследуемого объекта (населенного пункта);

4) определить наличие инженерно-строительных коммуникаций в населенном пункте:

· водопровода;

· электричества;

· газопровода;

· телефона;

5) выявить нормативную цену по следующим землепользованиям:

· земли промышленности;

· земли коммерческого назначения (ларьки, павильоны, магазины, кафе, офисы);

· земли, занятые индивидуальной застройкой;

· земли, занятые дачными строениями;

· земли, занятые садово-огородными участками;

· земли, занятые участками, отведенными для личного подсобного хозяйства;

· земли, занятые многоэтажной жилой застройкой;

· земли, используемые для сельскохозяйственных целей (пашня, сенокос, пастбище, тепличное хозяйство);

6) определить микрорайоны или градостроительные зоны, пользующиеся наибольшим и наименьшим спросом по списку в пункте 5;

7) собрать имеющийся планово-картографический материал (карта инвентаризации земель, карта градостроительного зонирования, карта кадастрового зонирования со списком землепользователей).

Отделы технической инвентаризации – ОТИ (бывшие БТИ) в любом городе являются держателями информации по всем строениям в городе, включая инвентаризационную стоимость объектов недвижимости, которая может являться нижней границей их рыночной цены.

Нотариальные конторы. Практически все они владеют информацией о нижней и верхней границах рыночной стоимости недвижимости. Это связано непосредственно с фактом подтверждения передачи денежных средств при оформлении и регистрации сделок купли-продажи. Здесь также можно получить сведения по сегментам рынка.

Городские администрации владеют полной информацией о структуре управления и регулирования рынка недвижимости. Можно получить доступ к базе данных по аренде и продаже муниципальной собственности и местах регистрации сделок с недвижимостью.

Собственники или арендаторы недвижимости. Данный источник также очень важен, но он узко информирован по сравнению с риэлторскими фирмами. Каждый собственник или арендатор недвижимости знает, сколько он заплатил за право собственности или аренды, но обладает маленьким объемом информации. В данном случае от одного собственника или арендатора можно получить сведения об одной-трех сделках с его недвижимостью или с его партнерами по бизнесу.

При получении данных необходимо учитывать взаимовыгодные финансовые интересы. Их можно приобретать за разумное вознаграждение или предоставление взаимовыгодной информации.

Сбор сведений для оценки необходимо начинать с анализа местных периодических изданий. При этом, чем больше будет рассматриваемый период (примерно за 6-12 месяцев до даты сбора информации), тем достовернее и полнее данные. В изданиях можно взять следующую информацию:

· реклама риэлторских фирм с контактными телефонами и адресами;

· рекламные объявления о продаже объектов недвижимости с ценами;

· рекламные объявления о покупке объектов недвижимости;

· аналитические материалы о ситуации на рынке.

Информацию из местных периодических изданий (по мере возможности) можно подкрепить данными из рекламных теле- и радиороликов.

Обобщенные и анализированные объявления показывают ситуацию на рынке недвижимости (общую структуру спроса и предложения, динамику распределения цен спроса и предложения как в течение календарного года, так и по отдельным ценовым зонам). Полученные выводы необходимо подтвердить или опровергнуть (если это возможно) аналитическими обзорами рынка в прессе, а также при последующих контактах с риэлторскими фирмами. Объем, периодичность, а также временной интервал выхода рекламных объявлений позволяют определить количество работающих на рынке фирм, а также провести анализ их надежности (какое время они работают на данном рынке), известности, оборотах (количество реализуемых объектов в месяц) и в результате выбрать те фирмы, которые потенциально могут быть поставщиками информации о сделках.

Риэлторские фирмы являются основным источником (как правило) поступления данных. После того как на основании анализа средств массовой информации будет составлен список потенциальных фирм-поставщиков, нужно выделить 2-3 фирмы по каждому сегменту рынка.

Критерием отбора таких фирм будут объемы рекламы и сроки работы на рынке (определяется по дате выдаче лицензии или регистрации фирмы).

В случае, если с этими фирмами удастся выйти на контакт и предоставленного объема информации будет достаточно для моделирования, то источник можно считать исчерпанным.

Аккумулирование данной информации производится в специализированной базе данных, позволяющей совершить анализ ситуации на местном рынке недвижимости.

Глава 6. Анализ наиболее эффективного использования земельных участков

Вопрос 1. Необходимость анализа наиболее эффективного использования земельных участков.

Поскольку в практике оценочной деятельности чаще всего определяется рыночная стоимость объекта оценки, то анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка.

Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика.

Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.

Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т. д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:

· рыночный анализ;

· анализ реализуемости варианта;

· анализ наиболее эффективного использования.

Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов.

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту.

Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

Вопрос 2. Критерии анализа наиболее эффективного использования земельных участков.

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям – это:

· юридическая допустимость;

· физическая осуществимость;

· финансовая обеспеченность;

· максимальная продуктивность.

Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Юридическая допустимость

Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.

Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут изменить конкретные виды потенциального использования.

На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.

Например, если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок службы составляет 40 лет.

Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Данные ограничения могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение.

Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку земли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают строительные расходы для соблюдения технических нормативов.

Это, в конечном счете, препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста.

Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Оценщики должны учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение о предполагаемых проектах застройки территорий. В качестве примера, можно привести строительство зданий определенной этажности, противопожарные разрывы, требования инсоляции.

Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использования может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если оценщик предполагает внесение в существующие нормы изменений. Однако вероятность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т. д. никогда не бывает определенной на 100%.

Физическая осуществимость

Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость.

Критерии физической осуществимости – размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) – влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения.

Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению с участками с ровными сторонами.

Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия на его освоении. Так, свободная мощность очистных сооружений ограничивает физические размеры предполагаемого варианта эффективной застройки.

Топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. Выявленные оценщиком негативные моменты затрудняют ее застройку или увеличивают затраты на освоение. Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, оцениваемый участок может быть непригодным для наиболее эффективного использования, так как уступает другим участкам, типичным для данного района.

В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности его дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить их с итоговой доходностью. Как правило затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости.

Финансовая обеспеченность

Следующий этап отбора видов использования – анализ финансовой обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении.

Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.

Максимальная продуктивность

Максимальная продуктивность — это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости — земельного участка.

Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости.

Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений).

Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

· наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

· наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

1. Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.

2. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.

3. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

4. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

1. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.

2. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

Рассмотрим различие между наиболее эффективным использованием участка без строений и объекта недвижимости со строениями на примере недвижимости производственного назначения, имеющей токсичные выбросы. Район, в котором расположен анализируемый объект, по своим природным характеристикам осваивается как пригородный жилой массив.

Максимальная эффективность использования участка без строений, с наибольшей вероятностью, будет основана на использовании под жилой коттедж. В данном случае возникнут затраты на снос и утилизацию имеющегося объекта. На практике потенциальный владелец собственности будет осуществлять перезастройку участка только в том случае, если остаточная стоимость построек невелика.

В зависимости от того насколько близким по времени к дате оценки находится выбранный вариант использования, требующий нового строения, существующий вид использования может рассматриваться как промежуточный. Так, если по плану расширения городских земель коттеджное строительство достигнет анализируемого земельного участка через пять лет, а срок, необходимый для сноса существующих строений и сооружения нового коттеджа – один год, четырехлетнее функционирование существующей производственной недвижимости рассматривается как промежуточное использование.

Однако, если конкурентоспособный уровень спроса выше для производственного использования, то, вероятно, наиболее эффективным использованием этого объекта недвижимости может быть сохранение существующего использования с проведением необходимых природоохранных работ, требующих соответствующих затрат.

Теория оценки недвижимости требует анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена, для определения, насколько востребовано текущее использование, следует ли его продолжить или заменить.

Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.

Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:

1. Использование участка земли для спекуляции, т. е. для продажи его без улучшений инвестору, который впоследствии в соответствии с требованиями рынка или собственными предпочтениями проведет его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.

2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:

- застройка без промежуточного использования, если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;

- застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта использования, до того момента как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;

- разделение или объединение земельного участка для достижения наиболее эффективного использования;

- застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующему объекту.

Наиболее распространенной ситуацией оценки недвижимости на основе незастроенного участка является его условная незастроенность. Это связано с тем, что на анализируемом участке имеется здание, которое влияет на стоимость объекта. В этом случае выбор варианта наиболее эффективного использования участка как незастроенного принимает форму инвестиционного проектирования на стадии принятия решения.

В этом случае оценщику необходимо ответить на ряд вопросов:

1. Как можно использовать земельный участок, если он фактически не застроен или может быть освобожден от существующих построек?

2. Какой тип здания или других строений, обеспечивающих выбранный вариант использования, можно построить на данной земле исходя из ее физических и прочих характеристик и в какие сроки?

3. Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?

Например, если для достижения наиболее эффективного использования земли необходимо провести строительные работы, то оценщику следует определить:

- затраты на снос существующих строений;

- вид наиболее эффективного направления использования объекта недвижимости (офис, гостиница, склад и т.д.), соответствующий текущим рыночным стандартам и включающий элементы по наиболее приемлемым ценам;

- характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования потенциальных характеристик участка (этажность, оптимальная площадь функционального подразделения, число данных подразделений и др.);

- уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;

- стоимость сооружаемых зданий с учетом затрат на финансирование.

Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

1. сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;

2. изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

В обоих случаях рассматриваются необходимость и возможность:

· сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;

· проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;

· проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;

· уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.

Оценщик, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы:

1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии?

2. Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?

3. Каким образом и в какие сроки окупятся расходы?

Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно-привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.

В оценочном отчете необходимо отделить наиболее эффективное использование участка как незастроенного от наиболее эффективного использования участка как застроенного. Отчет об оценке должен четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель и заключение по каждому виду использования.

Вопрос 3. Методы оценки наиболее эффективного использования земельных участков.

Определение наиболее эффективного варианта использования оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реализацию следующих этапов:

1. Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся на дату оценки рыночной ситуации и перспектив ее изменения.

2. Проверка юридической допустимости отобранных вариантов.

3. Проверка физической возможности отобранных вариантов.

4. Оценка финансовой состоятельности отобранных вариантов.

5. Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность.

Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Если земельный участок рассматривается как незастроенный, то, в зависимости от оценки коэффициента капитализации, можно применять три метода.

Первый метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны.

1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения, с учетом рыночного спроса и предложения.

2. Расчет потенциального валового дохода.

3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей.

4. Определение возможности получения и величины прочих доходов.

5. Оценка действительного валового дохода.

6. Расчет эксплуатационных расходов.

7. Расчет резерва затрат капитального характера.

8. Расчет чистого операционного дохода.

9. Расчет коэффициента капитализации для зданий.

10.Оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями.

11.Расчет дохода, относимого к земле.

12.Расчет коэффициента капитализации для земельного участка.

13.Оценка стоимости земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

Второй метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы.

1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями, определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения.

2. Расчет потенциального валового дохода.

3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов.

4. Оценка действительного валового дохода.

5. Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера.

6. Расчет общего чистого операционного дохода.

7. Расчет общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости.

8. Оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

9. Оценка стоимости земельного участка дохода как разницы между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

Третий метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения:

1. Определяется рыночная стоимость готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке.

2. Рассчитывается стоимость строительства, включая прибыль девелопера.

3. Оценивается стоимость земельного участка как разница между ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.

Четвертый метод: Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений:

1. Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

2. Определение общего коэффициента капитализации.

3. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.

4. Расчет затрат на усовершенствование объекта.

5. Расчет прироста стоимости недвижимости с учетом произведенных улучшений.

Пятый метод: Земельный участок рассматривается как застроенный, не требующий перестройки:

1. Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

2. Определение общего коэффициента капитализации.

3. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.

Глава 7. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Вопрос 1. Классификация методов оценки земельных участков.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно- территориальных образований (областей, районов, городов, поселений и т.п.) по оценочным зонам (оценочным группам почв) на определенную дату.[41] В НК РФ установлено, что кадастровая стоимость должна стать базой налогообложения земельной собственности.

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. В странах с рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все три подхода.

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

В теории оценки недвижимости для определения стоимости земли используется ряд унифицированных методов. Они являются общими методическими приемами и технологиями оценки, которые могут быть применены для оценки земельных участков с любым типом землепользования. Отличия в их применении для оценки разных типов земель заключаются в способах расчета исходных показателей, например, лесного дохода или дохода от сельского хозяйства, а также в выборе элементов сравнения и факторов, влияющих на стоимость земли. Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости земли любым методом является использование рыночных данных.

В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России^{^[42]}, принята классификация методов оценки земельных участков, в целом соответствующая классификации и содержанию методов оценки земли, рекомендуемых Международными стандартами оценки. В рекомендациях рассматриваются следующие методы оценки земли:

· метод сравнения продаж;

· метод распределения (соответствует методу разнесения);

· метод выделения (соответствует методу извлечения);

· метод капитализации земельной ренты (соответствует методу капитализации арендной платы за свободный участок);

· метод остатка для земли;

· метод предполагаемого использования (соответствует способу развития территории).

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения, методе распределения.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков носят рекомендательный характер. В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

Для оценки стоимости земли могут применяться методы одного подхода, например, сравнительного или доходного подхода, а также методы, представляющие комбинацию разных подходов, чаще всего доходного и затратного, сравнительного и затратного. Это обусловлено тем, что как таковой затратный подход в оценке стоимости именно земельного участка не применяется (за редким исключением). Объяснение этой точке зрения можно найти в классическом понимании стоимости объекта оценки по затратному подходу как суммы всех затрат, связанных с воспроизводством (воссозданием) объекта оценки. Поскольку земля является нерукотворным природным ресурсом, не созданным человеком, а являющимся благом, то и с позиции затрат человека на создание земли этот объект стоимости не имеет, что с точки зрения полезности и ценности земли неправильно.

Объектом оценки стоимости земли могут выступать как свободные от застройки земельные участки, так земельные участки (собственно земля) в составе единого имущественного комплекса или объекта недвижимости. Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию. То есть, если после проведения анализа ННЭИ, оценщик считает, что текущая застройка земельного участка неэффективна, он может рассматривать данный земельный участок как условно свободный (без здания).

Таким образом, в методических рекомендациях указано, что большинство из перечисленных шести методов оценки земельных участков могут быть использованы как для оценки земельных участков, занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – застроенных земельных участков), так и для оценки земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – незастроенных земельных участков). В приведенной ниже таблице 1 рассматриваются все шесть основных методов расчета стоимости земельных участков, с наиболее часто встречающимися вариантами применения.

Таблица 1.

Используемые методы оценки земельных участков в практике оценки

№ п/п	Наименование	Описание
1	Метод сравнения продаж	Может применяться для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Чаще всего применяется для оценки незастроенных ЗУ. Определение стоимости: Стоимость определяется путем корректировки стоимости аналогичных участков.
2	Метод выделения	Применяется только для оценки застроенных ЗУ. Определение стоимости: Стоимость ЗУ находится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений.
3	Метод распределения	Применяется только для оценки застроенных ЗУ. Определение стоимости: Стоимость ЗУ находится путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) на наиболее вероятное значение доли ЗУ в стоимости единого объекта недвижимости.
4	Метод капитализации земельной ренты (дохода)	Применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Чаще всего применяется для оценки незастроенных ЗУ. Определение стоимости: Расчет производится путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенную оценщиком ставку капитализации.
5	Метод остатка	Применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Чаще всего применяется для оценки застроенных ЗУ. Определение стоимости: Расчет производится путем деления остаточного дохода от земельного участка (определенного вычитанием из ЧОД от единого объекта недвижимости дохода, относимого только к улучшению) на ставку капитализации земельного участка.
6	Метод предполагаемого использования	Применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Чаще всего применяется для оценки незастроенных ЗУ, с обязательной перспективой освоения немедленно или в ближайшем будущем. Определение стоимости: Расчет стоимости ЗУ производится путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с предполагаемым использованием ЗУ.

Однако на практике, редко встречается земельный участок, который можно оценить всеми возможными методами. Чаще всего используются устойчивые комбинации методов, которые позволяют объективно оценить земельный участок в условиях ограниченности информации для расчета. В основном эти комбинации зависят от цели и задачи проводимой оценки и специфики оцениваемого земельного участка, прежде всего от того, есть ли здания и/или сооружения на данном земельном участке.

Так, например, если оценке подлежит застроенный земельный участок, то чаще всего используется комбинация метода выделения и метода остатка для земли. Как вариант, к данному расчету может быть добавлен расчет методом распределения, однако в практической деятельности этот метод используется редко ввиду сложности определения доли ЗУ в общей стоимости комплексного объекта недвижимости.

Если же, согласно заданию на оценку, необходимо определить стоимость свободного, незастроенного земельного участка с неясными перспективами дальнейшего развития, то можно применить комбинацию методов сравнения продаж и капитализации земельной ренты. Однако, в данном случае ключевой трудностью в применении будет правильный расчет земельной ренты.

Еще одна ситуация предполагает определение стоимости земельного участка пока еще свободного, но который планируется застроить в самое ближайшее время. В этом случае становится очевидной необходимость применять метод предполагаемого использования, который наиболее точно отразит стоимость такого земельного участка. В принципе, также могут быть использованы методы выделения и остатка для земли, однако в этом случае еще более возрастает значимость исходной документации, необходимой для оценки, без которой эта оценка будет невозможна. То есть, можно сказать, что для оценки в данной ситуации заказчиком должны быть предоставлены совершенно точные и прозрачные планы по поводу предполагаемого использования земельного участка в ближайшее время, причем планы должны быть подтверждены реальными документами по освоению земельного участка. Так например, в число этих документов могут входить: разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы, содержащиеся в проектной документации и т.д.

При этом, нужно отметить, что нами рассматривались типичные, наиболее часто встречающиеся случаи из практики оценки и предлагаемые выше решения не являются однозначно правильными во всех случаях оценки. В конечном счете, выбор конкретных методов оценки того или иного земельного участка зависит от множества условий оценки: от цели и задачи оценки, от характеристик самого объекта оценки, от наличия или отсутствия исходных данных для оценки, качества эти данных и прочего. И зачастую может сложится ситуация, когда уникальное стечение обстоятельств потребует другой схемы действий от оценщика.

Кроме этого, в учебной литературе дополнительно встречаются такие методы расчета стоимости земельных участков как: метод затрат на освоение, метод затрат на воспроизводство инфраструктуры и метод типовых инвестиционных контрактов.

2. Метод сравнения продаж

Сущность метода состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам, то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.[43] Расчетная рыночная стоимость оцениваемого участка (V_L) в целом определяется по формуле:

(1)

где P_i – цена продажи i-го сравнимого земельного участка;

К_ij – величина суммы корректировок цены продажи i-го сравнимого участка по j-параметру (фактору, элементу сравнения).

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р, применение метода сравнительного анализа продаж (САП) заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Анализ соответствующего сегмента земельного рынка, к которому относится оцениваемый участок, выявление и отбор сопоставимых участков (аналогов) в недавних сделках, полученных из разных источников.

2. Сбор необходимой информации по каждому сопоставимому участку и выявление элементов сравнения. Для анализа может быть достаточно получить исчерпывающие данные по 3-5 аналогичным земельным участкам.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

· местоположение и окружение;

· целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

· физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

· транспортная доступность;

· инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

· условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

· условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

· обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

· изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.[44]

3. Проверка достоверности информации о сделках с отобранными для сравнения участками, путем:

· подтверждения одной из сторон сделки или агентом;

· выявление условий сделки, ее типичности, отсутствия тесной связи сторон (головная и дочерняя компании, родственники, зависимые лица), отсутствие особых обстоятельств и т.п.

4. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков, в случае, если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок.

Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка. при этом необходимо ответить на вопрос: «За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?». Например, когда сравниваемый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.[45]

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.

Применяют следующие единицы сравнения:

1. Цена за 1 га – для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства.

2. Цена за 1 м² – в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.

3. Цена за 1 фронтальный метр – для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости.

4. Цена за лот – стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.

5. Цена за единицу плотности – коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка (ФАР – этаж, зона, отношение). Правила зонирования обычно ограничивают величину здания данным коэффициентом. Например, если ФАР равен 3, то суммарная площадь всех этажей не должна более чем в 3 раза превышать общую площадь земельного участка. Это значит что можно построить 3-этажное здание на всем участке, 6-этажное – на половине участка, 12-этажное на 0,25 участка.[46]

Наиболее часто в практике оценки используются первые два показателя – 1 га и 1 кв.м. Третий показатель 1 фронтальный метр используется редко и только в крупных городах. Что касается четвертого и пятого показателя, то они получили наиболее распространение в зарубежной практике, и России не используются.

Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участков осуществляется по следующим элементам сравнения:

1. имущественные права: обременение договорами аренды с условиями, не соответствующими рыночным, отсутствие права собственности на землю и т.п.;

2. условия финансирования: использование при покупке кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным, рассрочка платежей и т.п.;

3. условия оплаты: безналичный расчет, наличные, векселя, взаимозачеты и т.п.;

4. условия совершения сделки: нетипичные условия сделки, например, родственные отношения покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.;

5. время заключения сделки с объектом-аналогом;

6. местоположение и окружение;

7. правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке земельного участка;

8. физические характеристики: рельеф, размеры и форма земельного участка;

9. доступные коммунальные услуги (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым пяти элементам сравнения осуществляется на зависимой основе последовательно, а именно: каждая последующая корректировка выполняется на базе результата предыдущей. При этом последовательность корректировок на наш взгляд имеет значение, первыми корректировке подвергаются наиболее значимые элементы сравнения.

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе следующим образом:

1. определяется алгебраическая сумма поправок в абсолютном или относительном (процентном) выражении;

2. данная сумма используется для внесения поправки в цену аналога, полученную после внесения поправок по первым пяти элементам сравнения.

Таким образом, с помощью дифференцированного подхода к внесению поправок, мы можем учесть различия между двумя основными группами поправок: первая группа (5 поправок) – поправки, относящиеся к условиям продажи объекта сравнения, вторая группа (4 поправки) – поправки, характеризующие свойства самого земельного участка объекта сравнения.

Для определения величины поправок по отдельным параметрам применяют следующие способы:

· прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

· прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

· корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

· определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

· экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.[47]

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги или элементы, по которым проводится сравнение или пересмотреть значения корректировок.

В заключении необходимо определить итоговую стоимость объекта оценки путем расчета весовых коэффициентов и нахождения средневзвешенной величины стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

При выполнении корректировок существует вероятность того, что по объективным причинам были неучтены какие-то ценообразующие факторы. Для определения средневзвешенной стоимости земельного участка необходимо определить вес результатов, полученных после корректировки цен продаж земельных участков-аналогов. Наибольший вес придается земельному участку, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому участку. Степень близости можно определить по количеству выполненных корректировок его цены. Считается, что каждая корректировка выполняется с ошибкой. Следовательно, чем больше корректировок цены аналога, тем меньше его вес при формировании итоговой стоимости объекта оценки. Учитывая, что вес корректировок должен быть обратно пропорционален количеству корректировок, можно предложить следующее правило его расчета.

(2)

где W_i – вес каждого аналога;

j – количество аналогов (от 1 до j);

k_i – количество корректировок каждого аналога.

Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Вопрос 3. Метод распределения.

Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу распределения, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика.

Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка.

Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Если в районе нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.[48]

Доля земли в стоимости объекта

Стоимость земли

Стоимость объекта

Стоимость земли + Стоимость зданий

Соответственно, из данного соотношения можно вывести следующую формулу расчета стоимости земельного участка.

V_L = L * V_{real estate} = (1 - B) * V_{real estate}(3)

где L – доля земельного участка в стоимости всего объекта недвижимости;

B – доля здания в стоимости всего объекта недвижимости;

V_real_estate – стоимость всего объекта недвижимости (недвижимость).

Для применения метода распределения необходимо выполнение ряда условий:

· наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

· наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

· соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.[49]

Метод распределения предполагает следующую последовательность действий:

· определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

· определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

· определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

· корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

· расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

· расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.[50]

Однако, изложенный метод, который кажется чрезвычайно простым для практического применения, наталкивается на серьезные затруднения, связанные с проблемой установления наиболее вероятной доли. Дело в том, что реальные данные по сделкам с землей практически отсутствуют поэтому рассчитать непосредственно требуемые для расчетов параметры рынка не представляется возможным. Возникает заколдованный круг: с одной стороны, чтобы определить рыночную стоимость земли, нужно знать наиболее вероятную долю земли в рыночной стоимости недвижимости, с другой стороны, чтобы определить упомянутую долю, требуется знать рыночную стоимость земельного участка. Таким образом, подобный путь определения стоимости участка земли на практике может быть реализован с большими трудностями, поскольку для прямого расчета значения упомянутой доли требуется значение рыночной стоимости земельных участков и стоимости единых объектов недвижимости, находящихся на них.

Выход из этого круга может быть найден, если значение этой доли проявляет устойчивость на более широком множестве различающихся земель и объектов недвижимости, чем рассматриваемые оценочные зоны (территория, в пределах которой стоимость подобных объектов недвижимости можно считать одинаковой в пределах неопределенности, присущей цене недвижимости, расположенной на участке). В этом случае обучающая выборка формируется на основе статистических данных по известным сделкам с объектами, которые могут находиться в другом месте, и расчет значений наиболее вероятной доли может быть осуществлен в рамках более широких исследований, включающих различные географические ареалы.[51]

Рассмотрим пример определения стоимости земельного участка методом распределения (таблица 2).

В одном городском микрорайоне города N старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. Имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне.

Таблица 2.

Расчет стоимости земельного участка с помощью метода распределения

№ района	Средняя стоимость земли, тыс. руб.	Общая стоимость застроенного участка, тыс. руб.	Доля земли в общей стоимости единого объекта
1	16,0	80,0	0,200
2	20,0	90,0	0,222
3	30,0	120,0	0,250

Доля земли в общей стоимости единого объекта – отношение средней стоимости земли к общей стоимости застроенного участка:

16,0 : 80,0 = 0,200

20,0 : 90,0 = 0,222

30,0 : 120,0 = 0,250

Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости.

(0,200 + 0,222 + 0,250) / 3 = 0,224 – средняя арифметическая доля земли

Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект собственности был недавно продан за 200 тыс. руб., то стоимость земли определяется следующим образом.

Стоимость земли = 200,0 × 0,224 = 44,8 тыс. руб.

Вопрос 4. Метод выделения.

Данный метод определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.

Методическими рекомендациями Минимущества РФ предусмотрены два условия применения метода выделения:

· соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

V_L = V_real_estate – V_B (4)

где V_B –стоимость воспроизводства (замещения) здания;

V_real_estate – стоимость всего объекта недвижимости (недвижимость).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

· расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) метод состоит в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании. При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Недостатки метода выделения:

· он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;

· в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

Вопрос 5. Метод капитализации земельной ренты.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

· определение величины соответствующей ставки капитализации;

· расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Если известны величина чистого дохода от земли (I_L) и ставка капитализации земельного участка (R_L), то можно определить стоимость земли (V_L) по формуле:

V_L = I_L / R_L, где (5)

I_L – земельная рента (рентный доход от земли);

R_L – ставка капитализации для земельного участка.

Капитализация земельной ренты – определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени, т.е. пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости земли.[52]

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве земельной ренты (рентного дохода) могут выступать:

· расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

· земельная арендная плата (абсолютная рента) для оценки земель поселений;

· часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок.

Боле подробно земельная рента рассмотрена в п. 1.3. раздела II настоящего пособия.

Ставка капитализации – ставка доходности, которую желает получить инвестор на вложенные деньги. В первую очередь она учитывает риски, связанные с объектом собственности. С помощью данной ставки осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости.[53]

Необходимо отметить, что ставка капитализации используется как для расчета стоимости свободного земельного участка (метод капитализации земельной ренты), так и для расчета стоимости застроенного земельного участка (метод остатка для земли). При этом, способы расчета данных ставок будут отличаться, так же как и полученные величины ставок, ввиду разной степени рискованности свободных и застроенных земельных участков.

Рассмотрим способы расчета ставки капитализации для свободного земельного участка.

В настоящее время имеется четыре подхода к расчету ставки капитализации для земли, первоначально разработанных в мировой практике для капитализации земельной ренты.

Первый подход – рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и, соответственно, расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимися сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в земельные участки считаются не очень рискованными и приравниваются к рискам вложений в государственные ценные бумаги.[54]

Второй подход – условная капитализация исходя из установленного государством индекса. Этот метод широко применяется во многих странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего, сельскохозяйственных и лесных. В настоящее время данный метод используется при кадастровой оценке в России. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем умножения расчетного рентного дохода, получаемого от производства сельскохозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда – путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки древесины на 50 лет. Однако в практике оценки данный метод не получил широкого распространения.

Третий подход – расчет ставки капитализации, путем построения кумулятивной (суммарной) модели, предусматривающей увеличение безрисковой (базовой) ставки отдачи капитала на величину премии за риск в оцениваемый земельный участок. При этом, основное отличие расчета ставки капитализации для свободного земельного участка от расчета ставки капитализации для всего объекта недвижимости заключается в том, что чаще всего при построении кумулятивной модели норма возврата капитала не учитывается (более подробно см. п. 6.5. настоящего пособия).

При этом считается, что ставка капитализации для земли должна быть равна норме доходности по альтернативным инвестициям без учета нормы возмещения капитала, так земля не «изнашивается», то есть не теряет своих свойств со временем и, соответственно, может приносить доход и создавать стоимость в течение бесконечного периода времени. Отсюда ставка капитализации для земли полагается равной ставке дисконтирования, если она соответствует сложившейся норме отдачи на капитал или доходности альтернативных инвестиций.

Таким образом, ставка капитализации для свободного земельного участка признается равной ставке дисконтирования для этого же участка.

Кумулятивный метод определения ставки капитализации (дисконтирования) заключается в прибавлении компенсаций за соответствующие риски к безрисковой ставке.

Ставка дисконтирования (r) рассчитывается следующим образом:

r = r_f + r₁ + r₂ + r₃, (6)

где

r_f– безрисковая ставка дохода;

r₁ – премия за риск вложения в земельный участок;

r₂ – премия за низкую ликвидность земельного участка;

r₃ – премия за инвестиционный менеджмент.

Основными видами риска, учитываемыми в виде надбавок, могут быть: риск вложения в оцениваемый объект, риск низкой ликвидности, риск инвестиционного менеджмента.

В качестве безрисковой ставки принимается норма отдачи на капитал при наименее рискованных инвестициях, например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности, например, Сбербанка России, или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам, например, по облигациям федерального займа (ОФЗ) или еврооблигациям. В качестве безрисковой ставки, очищенной от странового риска, можно применять ставку LIBOR, которая обычно служит основным ориентиром при международных сделках^{^[55]}. Наиболее часто обычно используют ставку доходности к погашению по государственным ценным бумагам.[56]

Поправки на возможные риски необходимы, так как вложения в земельные участки имеют определенный риск. При этом соблюдается правило: чем больше риск, тем выше должна быть поправка ставки капитализации.

Риски вложения в земельный участок подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные.

Пример расчета премии за риск вложений в оцениваемый объект (r₁) представлен в таблице 3.

Таблица 3.

Пример расчета премии за риск вложений в земельный участок

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный					1
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный					1
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный					1
Несистематический риск
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	статичный				1
Ускоренный износ здания	статичный				1
Неполучение арендных платежей	динамичный			1
Неэффективный менеджмент	динамичный			1
Криминогенные факторы	динамичный				1
Финансовые проверки	динамичный				1
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный			1
Количество наблюдений		0	0	3	4	3	0	0	0	0	0
Взвешенный итог		0	0	9	16	15	0	0	0	0	0
Сумма	40
Количество факторов	10
Поправка на риск вложений в объект недвижимости, %	4,0

Поправка ставки капитализации на риск низкой ликвидности на земельном рынке возникает в результате возможных потерь при реализации земельного участка и представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта. Расчет поправки на низкую ликвидность осуществляется по следующей формуле:

, (7)

где:

R_f – безрисковая ставка;

Ср. эксп – срок экспозиции для объекта оценки, мес.

Для расчета данной поправки необходимо определить типичный срок экспозиции на дату оценки для оцениваемого земельного участка.

Поправка на инвестиционный менеджмент (r₃) представляет собой управление объектом недвижимости и в зависимости от объекта инвестиций и качества управления им составляет 1-3%. В большинстве случаев оценивается экспертным методом.

Основным недостатком кумулятивного метода построения ставки капитализации (дисконтирования) является субъективный характер определения надбавок за риск, которые большей частью устанавливаются экспертно. Поэтому значения ставки капитализации (дисконтирования), полученные данным методом, бывает трудно или даже невозможно обосновать.

Четвертый подход основан на методе рыночной экстракции (рыночной выжимки), или анализе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных финансовых расчетов или экспертных оценок, но невозможен без достоверной информации о сравнимых продажах земельных участков. Аналогичный способ расчета предлагается также для определения ставки капитализации для единого объекта недвижимости в пункте 3.2. раздела I «Оценка стоимости объектов недвижимости» (формула 3.23).

Ставка капитализации определяется путем деления величины земельной ренты (дохода) по аналогичным земельным участкам на цену их продажи.[57]

Сущность метода состоит в сравнении оцениваемого земельного участка с аналогами, учитывая, что у схожих объектов недвижимости ставки капитализации одинаковые или близкие. Главное – подобрать участки (объекты) – аналоги по признакам подобия. При большой схожести участков сравнения с оцениваемым можно не делать существенных корректировок показателей. Рассмотрим небольшой методический пример по определению ставки капитализации, приведенные в таблице 4.

Таблица 4.

Определение ставки капитализации методом рыночных сравнений

№	Показатели	Участки сравнения
№	Показатели	1	2	3	4
1	Цена продаж участка, у.е.	100	80	120,0	95
2	Чистый доход, у.е.	17	12,5	21,5	14,25
3	Ставка капитализации, ед.	0,17	0,156	0,18	0,15
4	Весовой коэффициент, доли	0,4	0,15	0,3	0,15
5	Взвешенное значение коэффициента	0,068	0,023	0,054	0,023
Средневзвешенное значение коэффициента		К = 16,8 % (сумма показателей строки 5)

Примечание: Результатом строки 5 является произведение строк 3 и 4. Весовые коэффициенты в таблице отражают степень схожести аналогов с оцениваемым участком по основным ценообразующим факторам. При большой схожести оцениваемого и сравнимого участков ставку капитализации можно определить по одному аналогу.

Вопрос 6. Метод остатка.

В общем случае метод остатка основывается на принципе остаточной продуктивности и ННЭИ и позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости – физических, правовых и финансовых интересов. Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих, когда стоимость других компонентов (интересов) известна.

При применении метода остатка для земли должны быть известны:

· стоимость зданий (сооружений) на данном земельном участке;

· чистый операционный доход, приносимый землей и зданиями (сооружениями);

· ставки капитализации для земли и зданий (сооружений);

· ставка капитализации для земельного участка.[58]

При этом застроенные земельные участки следует рассматривать и оценивать как условно свободные при их наиболее эффективном использовании. Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле:

(8)

где V_L – стоимость земли

NOI – чистый операционный доход от единого объекта недвижимости;

V_B – рыночная стоимость улучшений;

R_B – ставка капитализации доходов от улучшений;

R_L – ставка капитализации доходов от земли.

Метод остатка предполагает следующую последовательность действий:[59]

· расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

· расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

· расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующую ставку капитализации доходов от улучшений;

· расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

· расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Более подробно определение чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости изложено в пункте 3.2. раздела I «Оценка стоимости объектов недвижимости».

При оценке стоимости застроенных земельных участков в расчете прямо используют ставки капитализации 2-х типов: ставку капитализации для земли и ставку капитализации для улучшений, и косвенно учитывают ставку капитализации для единого объекта недвижимости.

Ставка капитализации для улучшений применяется в рамках метода остатка для земли, когда возникает необходимость распределять чистый операционный доход, создаваемый единым объектом недвижимости на доход от земельного участка и доход от зданий. В этом случае из общего дохода, создаваемого единым объектом недвижимости вычитают доход, который условно приписывается зданиям и рассчитывается умножением их стоимости воспроизводства (замещения) на ставку капитализации для улучшений.

Следовательно, при реализации данного метода, возникает необходимость разделения (распределения) ставки капитализации для единого объекта недвижимости на две составляющих: ставку капитализации для улучшений и ставку капитализации для земли.

Для расчета ставки капитализации для улучшений путем распределения можно воспользоваться алгоритмом метода распределения, в частности формулой 3, при этом должна быть известна доля земли (или доля улучшений) в едином объекте недвижимости.

R_real
estate = R_L * L + R_B * B

R_real
estate = R_L * L + (R_L ± ∆) * B

или

R_L = R_{real estate} ± ∆ * B (9)

R_B = R_L ± ∆ (10)

Более подробно о расчете ставки капитализации для единого объекта недвижимости см. в пункте 3.2. раздела I «Оценка стоимости объектов недвижимости».

Что касается ставки капитализации для земли, то ее способы ее расчета были рассмотрены в пункте 7.5. раздела II настоящего пособия. Отметим, что данная ставка обычно меньше ставки капитализации для единого объекта недвижимости на величину нормы возврата капитала, привлеченного в улучшения. Это объясняется тем, что необходимость учета нормы возврата капитала возникает в случаях оценки изнашиваемых, стареющих, имеющих конечный срок службы объектов. Поскольку земельный участок является не истощаемым, не подвержен физическому износу (важное замечание – только при условиях грамотной эксплуатации земельного участка), то и не требуется откладывать деньги на его воспроизводство (физическое возмещение), следовательно, и норма возврата капитала не учитывается.

Таким образом, при оценке застроенного земельного участка для расчета необходимых ставок капитализации как один из вариантов может применяться следующая последовательность (если используется метод определения ставки капитализации для единого объекта недвижимости с учетом возмещения капитальных затрат):

1. Определяется ставка дисконтирования (ставка доходности на собственный капитал) для единого объекта недвижимости.

2. Определяется норма возврата капитала для улучшений.

3. Определяется ставка капитализации для единого объекта недвижимости в зависимости от темпов роста или снижения стоимости недвижимости (формула 3.9. пункта 3.2. раздела I «Оценка стоимости объектов недвижимости»).

4. Определяется доля земельного участка и улучшений в едином объекте недвижимости.

5. Согласно формуле 9. рассчитывается ставка капитализации для земельного участка.

6. Согласно формуле 10. рассчитывается ставка капитализации для улучшений.

Рассмотрим пример по расчету рыночной стоимости земли методом остатка.

Пример расчета рыночной стоимости земли методом остатка.

Условие. Рыночная стоимость построенного здания равна 2 680 000 у.е. Ставка капитализации для единого объекта недвижимости составляет 0,1753, норма возврата капитала равна 0,01. Чистый операционный доход от эксплуатации земельного участка со зданием составляет 4 600 000 у.е. Среднерыночная доля земельного участка в составе единого объекта недвижимости равна 0,6. Решение задачи представлено в таблице 5.

Таблица 5.

Пример расчета стоимости земельного участка методом остатка для земли

№ п/п	Наименование	Обозначение	Значение, у.е.	Примечание
1	Чистый операционный доход	NOI	4 600 000	Доходный подход к оценке недвижимости
2	Стоимость улучшений	V_B	2 680 000	Затратный подход к оценке недвижимости (стоимость воспроизводства или замещения)
3	Ставка капитализации для единого объекта недвижимости	R_real_estate	0,1753	Доходный подход к оценке недвижимости
4	Норма возврата капитала	∆	0,01	Доходный подход к оценке недвижимости
5	Доля земельного участка в едином объекте недвижимости	L	0,6	Оценка стоимости земельных участков (метод распределения)
6	Доля улучшений в едином объекте недвижимости	B = 1 – L	0,4	Оценка стоимости земельных участков (метод распределения)
7	Ставка капитализации для земельного участка	R_B	0,1713	R_L = R_{real estate} ± ∆ B* 0,1753 + 0,01 * 0,4 = 0,1713
8	Ставка капитализации для улучшений	R_B	0,1813	R_B = R_L ± ∆ 0,1713 + 0,01 = 0,1813
9	Доход на улучшения	I_B	518 518	п. 2 п. 7* 2 680 000 * 0,1813 = 518 518
10	Доход на земельный участок	I_L	4 081 482	п. 1 – п. 9 4 600 000 – 518 518 = 4 081 482
11	Рыночная стоимость земельного участка	V_L	23 826 515	п. 10 / п. 7 4 081 482 / 0,1713 = 23 826 515

Примечание: При применении метода остатка для земли возможно получение отрицательной величины остаточного дохода, приписываемого земле. Это может сигнализировать о том, что здание является избыточным улучшением для данного участка.

Вопрос 7. Метод предполагаемого использования.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, приносящих доход.

При этом оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется путем преобразования в текущую стоимость ожидаемой земельной ренты в виде арендных платежей или чистого операционного дохода за период владения землей и выручки от перепродажи участка или единого объекта недвижимости. Данный метод широко применяется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.

Для применения метода предполагаемого использования (или дисконтирования денежных потоков) необходимо рассчитать текущую (настоящую) стоимость будущих доходов путем дисконтирования каждого денежного потока с применением функций сложных процентов по формуле:

(11),

где V_L – стоимость текущая;

CF_j – денежный поток периода (года);

r – ставка дисконтирования;

n – продолжительность прогнозного периода;

j – номер прогнозного периода;

PS – возможная цена перепродажи земельного участка (стоимость реверсии).

С технической, т.е. математической точки зрения ставка дисконтирования – это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов (их может быть несколько) в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости объекта. В экономическом смысле ставка дисконтирования – требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.[60] Применительно к земельным участкам, расчет ставки дисконтирования идентичен расчету ставки дисконтирования для объекта недвижимости, который рассматривался в соответствующем разделе. К примеру, согласно модели кумулятивного построения ставка дисконтирования для земельного участка представляет сумму безрисковой ставки и рисков, связанных с земельным участком: риск вложения в объект оценки, риск низкой ликвидности и риск за инвестиционный менеджмент. В этом случае, расчет поправок за риски в принципе не отличается от расчета, предлагаемого для зданий, при этом оцениваться риски должны исходя из рискованности земельного участка как объекта инвестиций.

Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. №568-р предусмотрена следующая последовательность действий по дисконтированию доходов и расходов при предполагаемом использовании земельных участков:

· определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

· определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

· определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

· определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

· расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвестор ожидает получить на капиталовложения в сходные объекты. Поскольку, в оценке земельных участков ставка дисконтирования равна ставке капитализации, то для расчета данной величины можно воспользоваться способами определения ставки капитализации, изложенными в п. 7.5. раздела II настоящего пособия. Чаще всего используют метод кумулятивного построения ставки дисконтирования.

Текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии и будут составлять стоимость земельного участка.

В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные и реальные ставки. Номинальная ставка включает инфляционную составляющую. Реальная ставка инфляционную составляющую не включает. Реальную ставку дисконтирования используют при оценке стоимости в ценах, очищенных от инфляции, номинальную – при оценке стоимости в текущих и прогнозных ценах, включающих инфляцию.

Для расчета реальной ставки дисконтирования применяют формулу Фишера. Более подробно механизм расчета реальной и номинальной ставки дисконтирования изложен в пункте 3.3. раздела I «Оценка стоимости объектов недвижимости» (формулы 3.33. и 3.34.).

Вопрос 8. Прочие методы оценки земельных участков.

Метод определения затрат на освоение

Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы.[61] Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки - широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда.

Этапы определения затрат на освоение.

1-й этап. Определение размеров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.

2-й этап. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж.

3-й этап. Расчет всех затрат на освоение:

• расходы на приобретение земельного массива и документов;

• инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли;

• расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;

• оплата налогов, страхования,

• прибыль и накладные расходы подрядчика;

• расходы на продажу и рекламу.

4-й этап. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажи участков.

5-й этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы, полученной от продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринимательской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Метод определения затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры

Оценка земель поселений может проводиться на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок). [62]

К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др.

Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям.

Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки. Алгоритм оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры:

1-й этап. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объектами коммунально-бытового обслуживания.

2-й этап. Определение себестоимости строительства 1 м2 площади жилых домов по типовому проекту.

3-й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

4-й этап. На основе полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, составляющей, например, в г. Москве от 30 до 40% стоимости строительства жилого дома, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.

5-й этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель получаем оценку стоимости замещения улучшений 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.

Метод по условиям типовых инвестиционных контрактов

Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов используется для оценки городских земель в крупных городах.[63]

Например, в г. Москве использовались два вида предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство:

а) путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах;

б) на основе заключения инвестиционных контрактов.

Однако с изменением с 1 июля 2006 года порядка предоставления земельных участков под застройку в г. Москве актуальность данного метода для оценки московской земли почти утрачена. Тем не менее, приведем суть этого метода, рассматриваемого во многих других учебных пособиях.

Этот метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом - собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором - арендатором земельного участка. Типичным условием инвестиционных контрактов является переход 20-30% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды пропорциональна площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта. Для определения стоимости права долгосрочной аренды земельного участка необходимо располагать сведениями о:

• площади земельного участка;

• проектируемых площадях жилых и нежилых помещений;

• сроках строительства и реализации проекта;

• наличии и стоимости обременений.

Эти данные содержатся в исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства в г. Москве.

Алгоритм оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений, следующий.

1-й этап. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этажность и т.п.).

2-й этап. На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей. В г. Москве примерное соотношение в распределении построенных площадей зданий между городом и инвестором составляет в Центральном административном округе 30/70, за пределами данного округа - 20/80.

3-й этап. Определяется рыночная стоимость 1 м2 площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.

4-й этап. Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта.

5-й этап. Уточняется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта.

6-й этап. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.

7-й этап. Рассчитывается ставка дисконтирования.

8-й этап. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (4-й этап) с учетом времени строительства (5-й этап), продажи (6-й этап) и значения ставки дисконтирования (7-й этап).

Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременений.

В г. Москве при наличии обременений их стоимость вычитается из текущей стоимости переходящих к городу площадей. К типичным обременениям относятся затраты: на строительство и реконструкцию общегородских инженерных коммуникаций и сооружений; на снос существующих строений, принадлежащих городу; по переселению жителей из сносимых зданий; на перебазирование промышленных предприятий и другие виды затрат, предусмотренные действующим законодательством г. Москвы.

Глава 8. Оценка стоимости частичных имущественных прав на землю

Вопрос 1. Общие понятия оценки частичных имущественных прав.

Термин «частичные имущественные права на землю» в современном отечественном законодательстве отсутствует. Данный термин пришел из западной теории и практики оценки. Оценщики его применяют для обозначения любых прав, дающих возможность получения дохода, отличных от полного права собственности. Частичные имущественные права предусматривают меньший объем прав по сравнению с полным правом собственности. Они возникают, когда часть правомочий связанных с земельным участком, могут быть переданы собственником другим сторонам на неопределенный срок или ограниченный период времени. Эти права рассматриваются при оценке с экономических позиций, то есть позиций, позволяющих определить их стоимость, в тех случаях, когда необходимость в такой оценке возникает.

К частичным имущественным правам на землю, оценка которых является наиболее актуальной в России в современных условиях, относятся:

• во-первых, сами права на землю: право аренды земельного участка, в том числе в составе единого имущественного комплекса (застроенный земельный участок, участок лесного фонда), право субаренды земельного участка, право постоянного бессрочного пользования, право пожизненного наследуемого владения, право ограниченного пользования (сервитут);

• во-вторых, права, связанные с земельными участками: право на заключение договора аренды; право на совершение сделок с правами аренды земельного участка (застроенной и незастроенной части), право застройки земельного участка;

• в-третьих, права, связанные с земельными долями: право аренды земельной доли не выделенной в натуре (в основном это относится к сельскохозяйственным угодьям), доля в праве аренды земли (доля в праве пользования на земельных участках, занятых зданиями со множественностью субъектов прав на них).

В настоящее время вопросы оборота частичных прав на землю, в основном оборота прав аренды земли и земельных долей земельным законодательством до конца не урегулированы. Вместе с тем, именно совершение сделок с правами аренды (купля-продажа, залог, внесение в уставной фонд) а также сделок по передаче земли в аренду и субаренду собственниками требует стоимостной оценки таких прав.

Возникает много вопросов, связанных с оценкой стоимости земли в составе единого объекта недвижимости, в случаях, когда земельный участок находится в пользовании на одном из прав, отличных от права собственности, например в аренде, бессрочном пользовании. Иногда может возникнуть потребность в оценке стоимости сервитута.

Наиболее часто потребность оценки частичных прав на землю возникает в следующих случаях:

· продажа или покупка права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности;

· залог права аренды земельного участка;

· купля-продажа права аренды на вторичном рынке;

· внесение в уставный фонд права аренды земельного участка, земельной доли или права аренды земельной доли;

· определение стоимости земли, в составе имущественного комплекса (или застроенного участка), при условии нахождения земельного участка в аренде или постоянном бессрочном пользовании.

Вопрос 2. Оценка права аренды земельного участка.

Согласно действующему законодательству с правом аренды земли можно совершать гражданско-правовые сделки. Арендодатель (собственник) может продавать это право арендатору. В свою очередь арендатор также имеет возможность совершать в период действия договора аренды сделки с правами аренды земли (купли-продажи, ипотеки, внесения в уставный капитал), а также сделки с земельным участком, к которым относятся субаренда и срочное пользование1.

Из юридического толкования права аренды земли и из экономического содержания этого права следует, что отличие стоимости права аренды земли, от стоимости полного права собственности определяется объемом правомочий, получаемых при использовании земли на том или ином праве.

Отсюда следует, что разница в стоимости земельного участка, находящегося в собственности и находящегося в аренде, определяется разницей между рыночной стоимостью земли и стоимостью выкупленного права аренды с учетом текущих платежей, рисками уменьшения доходов арендатора вследствие неких действий собственника по изменению ставок арендной платы и незаключения договора аренды в будущем, а также при предоставлении возможности приобретения земельного участка в собственность, издержками по приобретению такого права.

Соответственно, стоимость земли, находящейся в аренде, может быть определена методами доходного подхода и методами сравнительного подхода (при наличии данных о рыночной стоимости таких прав).

В американской практике оценки, исходя из практических целей, отдельно оценивается имущественные права арендодателя и права имущественные арендатора. Стоимость этих прав различаются приносимым доходом и разными рисками их получения. Считается, что имущественное право арендодателя предполагает меньший риск, чем имущественное право арендатора, поскольку арендодатель имеет право на возврат недвижимости, в то время как арендатор таким правом не располагает.

В России для целей оценки, вытекающих из практических задач рынка недвижимости, также может быть произведено аналогичное деление права аренды на право аренды арендодателя и право аренды арендатора.

Таким образом, можно оценить стоимость права аренды арендатора, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, поскольку это наиболее типичный случай для современных условий формирования рынка земли.

I. Данная формула применяется в случае, когда договор аренды земельного участка только что заключен

, (12)

где V_A – стоимость права аренды арендатора;

V_L – рыночная стоимость земли;

P_i – арендная плата, установленная в договорах аренды;

O_i – стоимость обременений, налагаемых арендодателем (органами местного самоуправления);

V_PA – рыночная стоимость права заключения договора аренды;

Т – срок аренды;

r – ставка дисконтирования.

II. Данная формула применяется в случае, когда до окончания действия договора аренды земельного участка остается менее 5 лет.

III. Данная формула применяется в случае, когда до окончания действия договора аренды земельного участка остается более 5 лет.

При оформлении в г. Москве юридическими лицами арендных отношений на земельные участки решением о предоставлении земельного участка в аренду может быть предусмотрено взимание платы за право на заключение договора аренды земельного участка. Условия, на которых взимается плата, определяются Правительством г. Москвы.

Наличие указанного условия в решении о предоставлении земельного участка в аренду связано с некоторыми ограничениями прав арендатора. В частности, в таких случаях в договор аренды участка включается положение, согласно которому арендатор приобретает право на совершение сделок с правом аренды лишь при условии внесения в полном объеме платы за право на заключение договора аренды.

Следует отметить, что с юридических лиц, оформляющих земельные отношения путем заключения договора аренды участка, плата за право на заключение договора аренды земельного участка взимается не во всех случаях.

В частности, указанная плата не взимается при следующих наиболее часто встречающихся ситуациях:

· передаче в аренду земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений;

· продлении срока договора аренды земельного участка (заключении договора аренды земельного участка на новый срок) в случае, если по окончании срока действия договора не предусмотрено проведение торгов по продаже права на заключение договора аренды такого земельного участка либо если указанные торги не состоялись;

· продлении добросовестному арендатору срока договора аренды земельного участка, находящегося (полностью или частично) в границах красных линий, в связи с чем при заключении договора аренды такого участка (его части) установлен срок аренды меньший, чем на находящиеся рядом участки;

· передаче в аренду земельного участка арендатору расположенного на нем здания, строения, сооружения, находящегося в государственной собственности г. Москвы.

Законодательством г. Москвы утверждены временные правила расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка.

В указанных правилах определены формулы расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка в случаях, когда земельный участок предоставляется как для целей связанных так и не связанных с осуществлением строительства на предоставляемом участке.

Следует отметить, что указанные формулы состоят из множества составляющих, некоторые из которых рассчитываются по отдельным специальным формулам. При расчете стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка, значение некоторых составляющих может быть рассчитано как по максимальным коэффициентам, так и с применением понижающих.

В каждом конкретном случае стоимость платы за право на заключение договора аренды участка рассчитывается в индивидуальным порядке, с учетом определенных характеристик каждого земельного участка и множества других составляющих. Для того, чтобы указанная плата была обоснованной и верно рассчитанной, лицу, заключающему договор аренды земельного участка, следует принимать непосредственное участие в работе чиновников Департамента экономической политики и развития г. Москвы и Департамента земельных ресурсов г. Москвы по определению стоимости права на заключение договора аренды конкретного участка.

В целом, учитывая ранее высказанные предположения, можно сделать некоторые выводы:

Во-первых, необходимость оценки частичных имущественных прав на землю обусловлена возникновением «суррогатного» рынка земли в г. Москве, где она узаконена местным законодательством[64], отражающего рыночные тенденции и предпочтения покупателей на земельном рынке. По сути дела, стоимость выкупа права долгосрочной аренды на торгах в переходный период к свободному обороту прав на землю заменила рыночную стоимость полного права собственности.

Во-вторых, нужно отметить, что расчеты стоимости как права аренды, так и других частичных прав должны основываться на рыночной оценке стоимости земельных участков. В этом случае, оценщикам рекомендуется использовать в своей работе «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений РФ.

Глава 9. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Вопрос 1. Классификация земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Согласно п.1 ст.77 ЗК землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются пять основных групп:

1 группа – сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения), а также земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений,;

2 группа – земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

3 группа – замкнутые водоемы;

4 группа – лесные земли (покрытые не покрытые лесом) в составе земель сельскохозяйственного назначения;

5 группа – прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками и т.п.

Особенности использования сельскохозяйственных угодий подробно изложены в ст. 79 ЗК. В частности, сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Классификация земель сельскохозяйственного назначения

Классификация земель осуществляется с помощью группировки по пригодности для использования в сельском хозяйстве, уровню потенциального плодородия и ограничивающими плодородие негативными факторами.

По пригодности выделяются четыре категории земель:

1. Пригодные для использования под любые сельскохозяйственные угодья.

2. Малопригодные под пашню и многолетние насаждения, но пригодные под естественные кормовые угодья.

3. Непригодные или малопригодные для использования в сельском хозяйстве в естественном состоянии.

4. Уникальные, малопригодные под пашню, но по своим уникальным свойствам пригодные для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников (виноград, чай, рис и др.).

Таблица 6.

Схема классификации земель сельскохозяйственного назначения

Категория	Класс	Оценочный разряд	Зерновой эквивалент, ц/га		Бонитет в баллах
Категория	Класс	Оценочный разряд	Среднее значение	Интервал	Среднее значение	Интервал
I. Пригодные для использования под любые сельхозугодья	1	1	61	60-62	98	95-100
		2	59	58-60	93	90-95
		3	57	56-58	88	86-90
		4	55	54-56	83	81-86
	2	5	53	52-54	78	76-81
		6	51	50-52	73	71-76
		7	49	48-50	69	67-71
		8	47	46-48	64	62-67
	3	9	45	44-46	59	57-62
		10	43	42-44	54	52-57
		11	41	40-42	50	48-52
		12	39	38-40	45	43-48
	4	13	37	36-38	40	38-43
		14	35	34-36	35	33-38
		15	33	32-34	31	29-33
		16	31	30-32	26	24-29
	5	17	29	28-30	21	19-24
		18	27	26-28	16	14-19
		19	25	24-26	12	10-14
		20	23	22-24	7	5-10
II. Малопригодные под пашню, многолетние насаждения, но пригодные под естественные кормовые угодья	6	21	29	28-30	21	19-24
		22	27	26-28	16	14-19
		23	25	24-26	12	10-14
		24	23	22-24	7	5-10
	7	25	21,5	21-22	3	2-5
	7	26	20,5	20-21	1	0-2
III. Непригодные или малопригодные под сельскохозяйственные угодья	8	27	Потенциально пригодные		-	-
	8	28	Непригодные		-	-
IV. Уникальные земли	9	29	-		-	-

Вопрос 2. Методика оценки земель сельскохозяйственного назначения.

В основе оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения лежит теория земельной ренты или избыточного дохода, который образуется при использовании земли для получения сельскохозяйственной продукции. В свою очередь, данный доход определяется не только природными условиями и качеством земли, но и ценами на производимую продукцию, а так же ее количеством, спросом и предложением на сельхозпродукцию, складывающимся на рынках сбыта, уровнем оплаты труда и других издержек в сельскохозяйственном производстве, а также преобладающей ставкой процента на капитал и сложившейся нормой прибыли в сельском хозяйстве.

Основными факторами, влияющими на стоимость сельскохозяйственных угодий, являются:

· природно-климатические условия, определяющие тип и основные направления ведения сельскохозяйственного производства, и выбор наилучших или наиболее доходных для данной местности культур;

· тип землепользования, направление ведения сельскохозяйственного производства (молочное, зерновое, овощеводческое и т.д.) и основные формы организации сельского хозяйства (крупное товарное хозяйство или его часть, фермерское хозяйство, личное подсобное хозяйство, садово-огородный участок и т.д.);

· структура посевных площадей и преобладающие системы севооборотов;

· виды сельскохозяйственных угодий (пашня, сенокос, пастбище и т.д.);

· производимые товарные культуры (зерно, лен, масличные культуры, овощные культуры и т.д.);

· плодородие, технологические свойства и другие характеристики качества почв и рельефа, влияющие на урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность сельскохозяйственных земель;

· урожайность основных товарных культур, сложившаяся при наиболее распространенном уровне интенсивности ведения сельского хозяйства в регионе расположения объекта оценки;

· местоположение относительно рынков сбыта сельскохозяйственной продукции, первичной переработки продукции и центров технического обслуживания;

· улучшения, произведенные с сельскохозяйственными угодьями (мелиорация и т.д.);

· плотность занятость населения, различные социально-демографические особенности;

· цены на горюче-смазочные материалы и сельскохозяйственную технику;

· инфраструктура хозяйства (наличие дорог, мелиоративных систем и т.д.).

К особенностям, которые необходимо учитывать при проведении оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий относятся:

· необходимость поддержания почвенного плодородия сельскохозяйственных угодий посредством применения соответствующей агротехники и соблюдения определенных требований к способам ведения производства (например, соблюдение норм выпаса, установление систем соответствующих севооборота сельскохозяйственных культур, внесение определенного количества удобрений и т.т.), оставление земли под паром, создание защитных лесополос и т.д.;

· прямая зависимость структуры сельскохозяйственных угодий от физико-географических характеристик местности (геоморфологические, почвенные, гидрологические, климатические и иные особенности);

· высокие риски ведения сельскохозяйственного производства, обусловленные природными факторами и форс-мажорными обстоятельствами (засухи, наводнения, ранние заморозки и снегопады и иные стихийные бедствия);

· большое влияние на величину получаемого дохода от сельскохозяйственного производства колебаний цен на сельскохозяйственную продукцию, горюче-смазочные материалы, сельскохозяйственную технику;

· сезонный характер сельскохозяйственного производства и цен на рынке сельскохозяйственной продукции;

· отсутствие фактического оборота сельскохозяйственных угодий;

· отсутствие значимых инвестиций в сельскохозяйственное производство;

· невысокая плотность населения в районах, находящихся в отдалении от крупных промышленных центров;

· слабое развитой инфраструктуры, в частности дорог с твердым покрытием и слабое развитие перерабатывающей промышленности.

Методы определения рыночной стоимости сельскохозяйственных земель

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в основном методами сравнительного и доходного подходов.

Методы затратного подхода могут применяться в случае необходимости определения стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий, сооружений, построек, объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, стоимости коренного улучшения земельных участков, например, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения других культурно-технических работ. Методы затратного подхода также могут применяться для оценки капитальной (капитализированной) стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки продуктивного и рабочего скота.

Если оцениваются застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения (например, товарные молочные фермы, жилые дома, силосные башни, сараи и т.д.) или имущественный комплекс в целом (фермерское хозяйство, агрофирма), применяются методы всех трех подходов — затратного, сравнительного и доходного. [65]

Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты.

Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче - смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений.

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса.

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом учитывается:

· возраст многолетних насаждений;

· породно-сортовой состав многолетних насаждений;

· особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка;

· возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

Вопрос 3. Применение теории реальных опционов для оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Для оценки сельскохозяйственных угодий также можно применить метод реальных опционов. Хотя данный метод не отражен в Методических рекомендациях Минимущества России, он широко применяется для оценки стоимости природных ресурсов, поскольку позволяет учитывать длительный срок эксплуатации земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также значительные колебания цен на получаемую продукцию и высокую неопределенность других параметров, используемых в расчетах.

Оценка стоимости природных ресурсов, а также прав, дающих возможность их использовать, проводится по модели Блэка-Шоулза.

Согласно модели Блэка-Шоулза стоимость сельскохозяйственных угодий или прав на их использование (V) может быть выражена как колл-опцион на природные ресурсы. Модификация этой модели представлена ниже:

V = S * e^-yT * N(d₁) – Х * e^-rT * N(d₂) (13),

где:

S – текущая рыночная цена базового актива, то есть капитализированный валовый доход от сельскохозяйственной продукции, рассчитанный в рыночных ценах;

X – стоимость развития, то есть капитализированные по той же ставке доходности затраты на производство этой сельскохозяйственной продукции;

– дисперсия стоимости валового дохода в разные годы, подсчитанного в рыночных ценах;

(«сигма») – среднеквадратическое отклонение стоимости валового дохода от базового актива в разные годы; мера волатильности, характеризующая риск данного актива;

T – срок исполнения для сельскохозяйственных угодий; принимается равным року, после которого происходит вырождение угодий;

y – дивидендная ставка доходности по активу, или норма возврата капитала, обратно пропорциональная сроку исполнения (y = 1/T);

N (…) – кумулятивная нормальная вероятность функции плотности;

r – безрисковая ставка доходности.

Метод реальных опционов применим только в том случае, когда стоимость базового актива (S) превышает стоимость развития (X), то есть выполняется неравенство S > X.

Процедура расчета рыночной стоимости с использованием метода реальных опционов состоит из следующих этапов:

1) определяется дисперсия, среднеквадратическое отклонение валовых доходов от продажи пшеницы за несколько лет, а также годовое стандартное отклонение в процентах;

2) определяется безрисковая ставка и ставка дисконтирования (ставка капитализации для земли);

3) определяется стоимость базового актива (капитализированный валовой доход от пшеницы) и стоимость развития (капитализированные затраты на производство пшеницы);

4) определяется срок исполнения и ставка дивидендной доходности для выбранной ранее безрисковой ставки;

5) определяются другие параметры, необходимые для расчетов;

6) рассчитывается стоимость по формуле Блэка-Шоулза.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ.

3. Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997 г. № 22-ФЗ

4. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

5. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

6. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

7. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

8. Федеральный закон от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

9. Федеральный закон от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

10. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

11. Постановление Правительства Российской Федерации от 06.09.2000 г. № 660 «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам».

12. Постановление Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 г. № 878 «Об утверждении правил охраны газораспределительных сетей».

13. Постановление Правительства Российской Федерации от 02.12.2000 г. № 918 «Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра».

14. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

15. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

16. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

17. Приказ Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»

18. Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов».

19. Распоряжение Минимущества России от 06 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

20. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».

21. Белокрыс А.М. Основы оценки стоимости недвижимости: учебно-практическое пособие для подготовки экономистов Издание 2 – М., 2004.

22. Боголюбов С.А. Земельный участок. Вопросы и ответы. – М.: Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, 2003.

23. Быстров А.В. (составитель), Радченко И.С. Недвижимость: практическая энциклопедия. – М.: ГроссМедиа, 2005.

24. Вечер Н.Ф., Ольховский А.А. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. – М., 2005.

25. Гольцблат А. Сделки с землей. Купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека. – М., 2005.

26. Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет. Учебник. – М.: Издательство: КноРус, 2006.

27. Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью. – М.: Информцентр ХХI века, 2006.

28. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: Практическое пособие. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2004.

29. Дитерих Х., Кляйбер В. Оценка стоимости земельных участков. – Томск, 2004.

30. Евстафьева Е.М. Бухгалтерский учет и оценка земли. – М., 2003.

31. Ефимов А.Ф., Толчеева Н.К. Настольная книга судьи по земельным спорам. – М.: ТК «Велби», 2007.

32. Залесский В.В. Земельный участок. – М., 2005.

33. Калинин Н.И. Права на землю. Информационно-справочные материалы. – М., 2004.

34. Коптев-Дворников В.Е., Цыпкин Ю.А. Оценка земель сельскохозяйственных предприятий. – М.: Изд-во «ЮНИТИ», 2001.

35. Кухтин П.В. и др. Управление земельными ресурсами. – СПб.: Питер, 2005;

36. Лукьянчиков Н.Н. Природная рента и охрана окружающей среды. – М.: Юнити-Дана, 2004.

37. Лящевский И.С. Особенности гражданско-правового регулирования земельных отношений в городах. – М.: Московский государственный университет геодезии и картографии, кафедра земельного права, 2004.

38. Медведева О.Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.

39. Нагаев Р.Т. Недвижимость Энциклопедический словарь: Землеустройство и кадастр недвижимости. Градостроительство и архитектура. Экономика недвижимости и земельное право. (ГРИФ). – М.: Идел-Пресс, 2005.

40. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. – Спб., 2003.

41. Оценка недвижимости. Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой. – М.: Финансы и статистика, 2002.

42. Оценка природных ресурсов. Учебное пособие/Под общей редакцией В. П. Антонова, П.Ф. Лойко – М.: Институт оценки природных ресурсов, 2002.

43. Оценка стоимости земельных участков. Под общей редакцией В.П. Антонова – М.: Издательский Дом "Русская оценка", 2006.

44. Оценка стоимости недвижимости / Под редакцией Грибовского С.В., Ивановой Е.Н., Львова Д.С., Медведевой О.Е. – М.: Изд-во «Интерреклама», 2003.

45. Пискунова М.Г., Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки. – М.: Юрайт-Издат, 2007.

46. Прорвич В.А. Оценка урбанизированных земель. – М.: Экономика, 2004.

47. Прорвич В.А. Стандартизация оценки недвижимого имущества. – М.: Издательство «Экономика», 2006.

48. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. Учебное пособие – М.: Волтерс Клувер, 2006.

49. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. – Спб.: Издательство «МКС», 2007.

50. Фридман Дж., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». – М.: Дело, 1997.

[1] Оценка стоимости недвижимости / Под редакцией Грибовского С.В., Ивановой Е.Н., Львова Д.С., Медведевой О.Е. – М.: Изд-во «Интерреклама», 2003.

[2] Оценка стоимости недвижимости / Под редакцией Грибовского С.В., Ивановой Е.Н., Львова Д.С., Медведевой О.Е. – М.: Изд-во «Интерреклама», 2003.

[3] Новый Лесной кодекс РФ, утвержденный Федеральным законом от 04.12.2006 г. № 200-ФЗ, вступил в действие с 01.01.2007 г.

[4] Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. – М.: Юрайт-Издат, 2005.

[5] Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России. М.: «Дашков и К», 2005. С. 11.

[6] Серова Е. В. Аграрная экономика. – М.: Высшая школа экономики, 1999.

[7] Макконелл К. Р., Брю С. Л. Ценообразование и использование ресурсов: рента, ссудный процент и прибыль // Экономикс: принципы, проблемы и политика. – М.,1992. – Т.2.

[8] Государственное регулирование земельных отношений/ А. А. Варламов, В. С. Шаманаев. – М.: Колос, 2000.

[9] Государственное регулирование земельных отношений/ А. А. Варламов, В. С. Шаманаев. – М.: Колос, 2000.

[10] Согласно МСО износом называется уменьшение стоимости с течением времени под действием различных факторов.

[11] Оценка стоимости недвижимости / Под редакцией Грибовского С.В., Ивановой Е.Н., Львова Д.С., Медведевой О.Е. – М.: Изд-во «Интерреклама», 2003.

[12] Прорвич В.А. Оценка урбанизированных земель. – М.: Экономика, 2004.

[13] Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 6.

[14] Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России. М.: «Дашков и К», 2005. С. 89.

[15] Прорвич В.А. Оценка урбанизированных земель. – М.: Экономика, 2004.

[16] Под объектами земельно-имущественных отношений понимаются земельный участок, часть земельного участка, земельная доля, предприятие как имущественный комплекс, единый объект недвижимости. Прорвич В.А. Оценка урбанизированных земель.

[17] К абсолютным правам относятся также исключительные права (интеллектуальная собственность), личные неимущественные права и права на имущественные комплексы (право на предприятие и право на наследственную массу).

[18] В качестве иллюстрации можно привести множество примеров: перевод жилого помещения в нежилое реконструкция здания с изменением полезной площади; перевод земельного участка в другую категорию разрешенного использования; уточнение границ земельного участка и т. д. То есть каждый новый индивидуально определенный объект становится предметом нового вещного права.

[19] Исключение составляет право залога, совмещенного с владением, срочность которого определяется основным обязательством, в обеспечение исполнения которого устанавливается залог.

[20] Естественно, с учетом непротиворечия закону и иным правовым актам, а также ненарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц (а для земли — недопустимостью нанесения ущерба окружающей среде).

[21] К относительным правам относятся также права преимущественные, регрессные, деликтные, кондикционные, реституционные, конфискационные, товарищеские, корпоративные, организационные и некоторые другие. Все они прямого отношения к объектам недвижимости не имеют.

[22] В качестве примера такой ситуации можно рассматривать результат сделки купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, в результате совершения которой новый собственник приобретает не только имущество, но и имущественные права, в том числе права требования (так называемую «дебиторку»). Другой относится к праву собственности или иным вещным правам на бездокументарные ценные бумаги. Прорвич В.А. Оценка урбанизированных земель.

[23] Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России. М.: «Дашков и К», 2005. С. 31.

[24] Прорвич В.А. Оценка урбанизированных земель. – М.: Экономика, 2004.

[26] Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, а для Москвы и Санкт-Петербурга - органами государственной власти (ст. 1 Градостроительного кодекса).

[27] В Градостроительном кодексе под объектами капитального строительства понимаются здания, строения, сооружения и незавершенные строительством объекты, кроме временных построек, т.е. фактически объекты недвижимости в терминах ГК и ЗК.

[30] Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 70.

[31] Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», ст. 4.

[32] Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», ст. 14.

[33] Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», ст. 1.

[34] Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 68.

[35] Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве», ст. 9, 12, 13.

[36] Постановление Правительства г. Москвы № 417-ПП от 3 июня 2003 года «О результатах государственной кадастровой оценки земель г. Москвы»

[37] Постановление Правительства г. Москвы № 356-ПП от 24 мая 2005 г. «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов г. Москвы в 2004 г. и мерах по реализации задач в области земельных отношений на 2005 г.»

[39] Прорвич В.А. Стандартизация оценки недвижимого имущества. М.: «Экономика», 2006. С. 51.

[40] Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. Спб.: «МКС», 2007. С. 78.

[41] Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 66.

[42] Распоряжение Минимущества РФ от 07.03.2002 № 568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков»

[43] Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России. М.: «Дашков и К», 2005. С. 574.

[44] Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. №568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков»; ст. 4, п. 1.

[45] Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. М.: «Финансы и статистика», 2003. С. 247.

[46] Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России. М.: «Дашков и К», 2005. С. 579.

[47] Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков»; ст. 4, п. 1.

[48] Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. М.: «Финансы и статистика», 2003. С. 251.

[49] Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков»; ст. 4, п. 3.

[50] Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков»; ст. 4, п. 3.

[51] Лейфер Л.А., Кашникова З.А., Кузьмин А.В., Лейфер И.Л. Доля земли в общей стоимости единого объекта недвижимости. – Вопросы оценки, 2003 г., № 2, с. 53.

[52] Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. №568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости участков»; ст.4, п.6.

[53] Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России. М.: «Дашков и К», 2005. С. 590.

[54] Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. М.: «Финансы и статистика», 2003. С. 241.

[55] Ставка LIBOR (Лондонская Межбанковская Ставка Предложения) – это годовая процентная ставка, принятая для оплаты кредитов в различных видах валют и на различные сроки.

[56] Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков»; ст. 4, п. 4.

[57] Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков»; ст. 4, п. 4.

[58] Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. М.: «Финансы и статистика», 2003. С. 178.

[59] Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. №568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков»; ст. 4, п. 5.

[60] Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. М.: «Финансы и статистика», 2003. С. 115.

[61] «Оценка недвижимости» под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой, Москва, «Финансы и статистика», 2005

[62] «Оценка недвижимости» под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой, Москва, «Финансы и статистика», 2005

[63] «Оценка недвижимости» под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой, Москва, «Финансы и статистика», 2005

[64] Закон г. Москвы от 16.07.97 г. № 34 «Об основах платного землепользования в г. Москве»

[65] Оценка стоимости недвижимости / Под редакцией Грибовского С.В., Ивановой Е.Н., Львова Д.С., Медведевой О.Е. – М.: Изд-во «Интерреклама», 2003.